一些房地產(chǎn)商幾個月前還為樓市“量價(jià)齊跌”而苦悶，但進(jìn)入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。新華社記者 王定昶 攝

    均價(jià)6400元/平方米，比普通商品房高出一倍，一開盤就賣出280套———長春房地產(chǎn)市場最近出現(xiàn)了一個怪現(xiàn)象，越貴的越好賣，這令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士均大惑不解：長春人買房“不差錢”？

    高端項(xiàng)目紛紛熱銷

    近日，和記黃埔在長春開發(fā)的小高層住宅“御翠豪庭”賣出了均價(jià)6400元/平方米的高價(jià)，并且一開盤就賣出280套，成為房地產(chǎn)界熱議的話題。
    據(jù)記者了解，高端項(xiàng)目熱賣并非和記黃埔這一個例，最近一段時間以來，長春融創(chuàng)、中海等高端項(xiàng)目紛紛呈現(xiàn)熱銷場面：融創(chuàng)120套花園洋房120分鐘內(nèi)售罄，中海金域中央熱銷，中海南湖一號熱賣……
  “原以為御翠豪庭會受到市場的冷遇，沒想到長春人還真給李嘉誠大叔面子。”一位網(wǎng)友感慨說。長春市商品住宅均價(jià)目前在每平方米3200元左右，而和記、融創(chuàng)、中海等項(xiàng)目的商品住宅均價(jià)均在5000元以上，和記則翻了一倍。
    “太反常了，真是看不懂”，吉林省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示。依照過去的經(jīng)驗(yàn)，房交會后，長春房地產(chǎn)市場往往會出現(xiàn)一個沉寂期。去年6月份舉行的2008年長春房交會5天成交30億元，成交均價(jià)4200多元，成交量、價(jià)均創(chuàng)歷史最高，但是房交會后形勢急轉(zhuǎn)直下，量價(jià)雙雙下跌，很多樓盤不得不推出各種措施進(jìn)行促銷，房交會成為市場的分水嶺。
    今年長春房交會較去年提前了一個月，5天時間成交面積36.99萬平方米，成交金額13.24億元，同比分別下降48%和56%，成交均價(jià)3300元，較去年相比每平方米降低近1000元，無論成交面積、成交價(jià)格和成交金額均不敵2008年。據(jù)此，大多數(shù)人認(rèn)為本屆房交會將成交長春房地產(chǎn)市場的“拐點(diǎn)”。
    然而，令業(yè)內(nèi)外人士都大惑不解的是，房交會后，長春房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，反而出現(xiàn)了新一輪的熱銷，特別是品牌地產(chǎn)、高端地產(chǎn)的熱銷，出現(xiàn)了“越貴的房子賣得越好”的反常現(xiàn)象，市場再一次顯示了其難以預(yù)見性。

    “貴的”就是“對的”？

    長春房地產(chǎn)業(yè)資深人士馬峻嶺認(rèn)為，盡管“越貴越好賣”的現(xiàn)象十分令人費(fèi)解，但是仔細(xì)分析，仍然可以發(fā)現(xiàn)，這些高價(jià)樓盤確實(shí)有一定的熱賣理由。
    這些熱銷的高端樓盤無一不是品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，或來自香港，或來自國內(nèi)上市公司，特別是和記黃埔在長春的項(xiàng)目更是其在東北的首個項(xiàng)目，從2005年在長春買地開始，就引起了當(dāng)?shù)厝说臉O大關(guān)注，并被寄予厚望。“買李嘉誠的房子”，不僅意味著居住的舒適，更被當(dāng)作一種身份地位的象征。
    這些高端樓盤都占有城市中最好的地段。其實(shí)，研究長春房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，目前長春市敢賣高價(jià)的樓盤，不只是和記黃埔和中海這樣的品牌地產(chǎn)，凡是在市中心、占有優(yōu)越地理位置的樓盤，在去年年末房地產(chǎn)形勢最不好的時候，也很少降價(jià)。“地段、地段、還是地段”，正如李嘉誠所言，對于消費(fèi)者來說，置業(yè)最關(guān)鍵的因素除了地段還是地段，因?yàn)橐粋�城市的中心資源是不可復(fù)制的。“降價(jià)的都是城邊的房子，市中心的根本沒降”，經(jīng)過去年的房地產(chǎn)低迷期，越來越多的買房者也看清了這一點(diǎn)。
    產(chǎn)品品質(zhì)更好，物有所值。長春高端物業(yè)以花園洋房為主，經(jīng)過幾年的探索和演變，品質(zhì)越來越好，舒適度越來越高，低密度、高綠化，特別是融創(chuàng)和中海等的花園洋房，露臺、下沉式庭院等設(shè)計(jì)，使得花園洋房可以部分代替別墅的居住感受，卻大大低于別墅的價(jià)格。“低調(diào)而舒適”，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，花園洋房有望成為未來市場銷售的主流。
    高超的市場營銷手段和定價(jià)策略。和記黃埔在長春5年，開工緩慢，行事低調(diào)，給人們留下了諸多神秘色彩。本次和記黃埔商品房項(xiàng)目開盤，據(jù)說由香港總部定價(jià)。均價(jià)6400元，這個定價(jià)最初不僅令長春市民不解，連和記黃埔在長春的工作人員也捏了一把汗。據(jù)知情人士透露，這個定價(jià)體系的市場調(diào)研做得非常細(xì)，包括對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)潛力的分析，還會有目標(biāo)消費(fèi)群體的調(diào)查———你的產(chǎn)品要賣給誰，哪個階層，目標(biāo)市場在哪里，現(xiàn)在的買家和預(yù)期的買家是誰？高價(jià)熱銷的事實(shí)證明，和記黃埔的定價(jià)策略確實(shí)有過人之處。

    改善性需求或成下一波市場主力

    無論產(chǎn)品和營銷如何成功，房地產(chǎn)市場的好壞說到底，仍然是供需關(guān)系決定。長春高檔物業(yè)熱銷表明，在剛性需求爆發(fā)之后，長春的改善型需求正在跟進(jìn)。
    長春房地產(chǎn)市場春節(jié)后曾經(jīng)出現(xiàn)了一個“小陽春”，支撐“小陽春”的主要是婚房等剛性需求，戶型以中小戶型為主；當(dāng)時很多人懷疑“小陽春”是“回光返照”，但是從五月份開始，“小陽春”還未結(jié)束，長春大戶型產(chǎn)品開始走俏，如花園洋房、別墅等。這些高檔物業(yè)買家多數(shù)都是二次置業(yè)者，屬于升級換代的改善性需求。
    長春力旺地產(chǎn)副總經(jīng)理李昕認(rèn)為，促使改善型需求跟進(jìn)的原因主要有二：
    一是國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨暖。以改善型需求為主的高端客戶，對于市場的敏感程度更高，因?yàn)樗麄兊呢?cái)務(wù)狀況往往與一個行業(yè)甚至幾個行業(yè)的景氣狀況相關(guān)。長春這樣一個外向度較低的城市，原本受金融危機(jī)的影響就遠(yuǎn)不如沿海外向度高的發(fā)達(dá)城市，加之國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨暖，房地產(chǎn)市場日漸活躍，使這部分改善型需求繼剛性需求后堅(jiān)定了入市信心；
    二是“現(xiàn)金恐慌”。部分有錢人迫切希望為自己手中的現(xiàn)金尋找一條保值的出路，在存款利率幾次下調(diào)、股市動蕩不安的情況下，只有不動產(chǎn)是相對穩(wěn)妥的保值渠道。
    據(jù)了解，近一段時間，上海、南京等地的高端物業(yè)也出現(xiàn)了熱銷現(xiàn)象，與國內(nèi)其他大中城市相比，長春仍然是房地產(chǎn)價(jià)格洼地，即便是和記黃埔在凈月潭的別墅項(xiàng)目，目前售價(jià)也才10000元左右，5000元至6000元/平方米的花園洋房，對長春市是高價(jià)，與其他城市相比價(jià)格仍然較低，這就意味著有更大的升值空間。