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樓市的暖意已從2008年底持續至牛年第一季度：一手房成交量普漲，一些城市甚至出現“量價齊升”局面。暖意還傳至二手房市場，中介“惜售”現象又現。這股“小陽春”還能暖多久？
牛年首季樓市呈現暖意
經歷了一貫平淡的春節期后，全國樓市在2月初起普遍出現成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數研究院重點監測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅超過50%。另一方面，根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環比下降0.2%。
進入3月，“暖意”更盛。3月中旬，在素有“樓市風向標”之稱的2009“上海之春”房展上，看房人大增。市場機構佑威·樓市通系統提供的數據顯示，3月份最后一周(3月23日至29日)，上海全市商品住宅成交面積為41.27萬平方米，環比上漲11%；商品住宅的成交均價為13934元/平方米，環比前周上漲8%。這是上海商品住宅成交量在3月份連續第三周保持10%以上的漲幅，此前兩周(3月9日至15日、3月16日至22日)上海商品住宅成交量環比分別上漲33%和17%。
易居中國分析師薛建雄觀察到，世貿濱江花園、古北國際花園等上海中高檔樓盤在3月份的價格與高位相比跌去了20%以上。降價換來了成交量大幅上升：古北國際花園在3月份賣掉90多套，幾乎相當于過去一年的總和。另一方面，一些開發商則悄悄提價。比如，位于上海中環線旁的“中環一號”將每平方米均價從9500元以下上調至11000元左右。不少樓盤的售樓處出現了久違的排隊現象。
二手房市場也隨之復蘇。記者向中介打聽上海七寶區域的一套二手房，3月中旬得到的報價是90萬元并表示“有商量余地”，但到3月下旬就改為92萬元。這位中介說，“現在房子有一套賣一套，價格自然要上去”。
剛性需求釋放 觀望氛圍仍濃
專業人士認為，一季度全國房地產交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產指數研究院副院長陳晟分析，比如從今年2月份上海樓市的成交結構看，配套商品房成交占了三成，單價在1萬元以下的商品房占66.7%，單價在7000元以下的商品房占44.7%；此外，各地成交住宅中小戶型都占很大比例，“這表明，當前市場的主流需求還是自住需求”。
不過，值得注意的是，樓市“復蘇”表現也離不開開發商的苦心“造勢”。比如，根據易居中國的監測數據，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中，有12個推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，遠低于“每批次預售面積不得少于3萬平方米”的規定，具有“少量多批”的推盤特征。業內人士指出，開發商“多次開盤、小幅提價”，正是為了制造搶購氣氛，令一些剛性需求“恐慌”入市，“少量多批開盤、小幅提價某種程度上可視為技術性促銷手段”。
與此同時，懷疑和觀望情緒依然在公眾中彌漫。截至3月31日下午6時許，新華網進行的網調顯示，有82.55%的網友對“您認為現在樓市是否回暖”的回答是“不是”；對“您認為現在是入市買房的時機嗎”這一問題，有88.34%的網友選擇回答“不是，房價未見底，我還要再等等”。
后勁存疑 可能小幅調整
回顧牛年首季樓市，上漲趨勢顯著，但增長后勁有待觀察。以上海為例，佑威·樓市通系統的監測數據顯示，3月份上海商品住宅成交量連續3周保持上漲，但環比上漲幅度逐月走低，從33%下降到17%、11%。
一時“回暖”也無法使樓市的供需結構發生逆轉。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據國家統計局的數據，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。
中國房地產指數研究院副院長陳晟說，上海住房日成交量最高在1200套左右，最低在300套左右，合理的日成交量應在五六百套左右，眼下動輒七八百套甚至上千套的日成交量，持續力并不強，且還有企業累計登記等因素影響。當剛性需求釋放完畢，改善性需求又沒有及時入市，這輪階段性的增長可能就會中斷，“目前的情況，只能說不算差，開發商不要被短期的數據打亂了步驟”。
專業人士認為，未來一段時間，樓市像以往那樣驟升驟降已幾不可能，但仍將保持“箱底震蕩”。從長遠來看，交易量將趨于穩定，而價格也難大起大落。 |