渣打銀行(中國(guó))有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“渣打中國(guó)”)日前推出了“活利貸”產(chǎn)品，深圳發(fā)展銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深發(fā)展”)隨后則推出了“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品，專(zhuān)家指出這兩款房貸新品均屬于節(jié)息型房貸產(chǎn)品，建議購(gòu)房者可按自身需要結(jié)合產(chǎn)品特性進(jìn)行選擇。

　　深發(fā)展點(diǎn)按揭買(mǎi)“點(diǎn)”優(yōu)惠

　　深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首款移植美國(guó)理念的房貸產(chǎn)品。所謂“點(diǎn)按揭”，就是深發(fā)展為個(gè)人客戶(hù)提供的通過(guò)預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個(gè)“點(diǎn)”即是貸款金額的1%，客戶(hù)通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”費(fèi)用，可使貸款利率降低以達(dá)到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。此產(chǎn)品專(zhuān)門(mén)適用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。
　　深發(fā)展總行零售貸款總監(jiān)柳博表示，“點(diǎn)”表示借款人在貸款時(shí)預(yù)先付給銀行的費(fèi)用，以貸款總額的百分點(diǎn)來(lái)計(jì)算。例如100萬(wàn)元的貸款，1個(gè)點(diǎn)表示需要支付1萬(wàn)元的費(fèi)用。深發(fā)展“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品分別針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款，量身定制了購(gòu)買(mǎi)1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。
　　例如，深發(fā)展客戶(hù)張女士和其丈夫都屬于工薪階層，預(yù)計(jì)未來(lái)還款年限較長(zhǎng)，打算辦理一筆30年期的100萬(wàn)元按揭貸款。客戶(hù)經(jīng)理為張女士算了一筆賬，倘若不辦理“點(diǎn)按揭”，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算，張女士一共需要支付75萬(wàn)元利息，而辦理“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)，張女士只需花1.5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn)，就可以享受3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬(wàn)元，省息高達(dá)10%。經(jīng)過(guò)一番仔細(xì)計(jì)算和考慮，張女士最終選擇了“點(diǎn)按揭”貸款。
　　深發(fā)展表示，“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)目前僅適用于新發(fā)放的房屋貸款。“‘點(diǎn)按揭’產(chǎn)品實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。如果客戶(hù)已經(jīng)計(jì)劃在兩三年內(nèi)就要出售房產(chǎn)或準(zhǔn)備還清貸款，那么就不應(yīng)該選擇這產(chǎn)品。”柳博進(jìn)一步解釋道。

　　渣打活利貸按日計(jì)息

　　渣打中國(guó)的“活利貸”是首款外資銀行在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上推出的按日計(jì)息創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶(hù)可靈活利用日常閑置資金獲得保障收益，并可自動(dòng)縮短還款年限，使客戶(hù)更早地結(jié)清貸款。
　　舉例說(shuō)，李小姐目前手頭上有3000元閑置資金，她可以把這筆錢(qián)存入還款賬戶(hù)，即日李小姐的貸款本金將減少3000元，由此所產(chǎn)生的利息也會(huì)相應(yīng)減少。由于是抵沖了貸款，因此這3000元是沒(méi)有存款利息的。10天后，李小姐打算購(gòu)置一些物品時(shí)，她可以隨時(shí)將這3000元從還款賬戶(hù)中取出來(lái)，這時(shí)李小姐的本金又會(huì)相應(yīng)增加3000元，不過(guò)她還是節(jié)省了3000元1個(gè)星期的利息。
　　不過(guò)，渣打中國(guó)規(guī)定借款者抵扣的本金最多為當(dāng)日所剩本金的50%。
　　渣打中國(guó)零售銀行業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理林曼云介紹，“活利貸”與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別之處在于，房貸客戶(hù)存入“活利貸”還款賬戶(hù)中的閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵銷(xiāo)。同時(shí)，“活利貸”也縮短了貸款年限，使消費(fèi)者在提早償還貸款的同時(shí)還能維護(hù)或提升個(gè)人的信用度。“活利貸”對(duì)于存入的款項(xiàng)不設(shè)任何最低起存額限制，存款、還款兩大功能只要通過(guò)一個(gè)賬戶(hù)就可以完成。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　國(guó)際金融分析研究機(jī)構(gòu)“銀率”網(wǎng)(Bankrate)房貸分析師張?zhí)m斌指出這兩款產(chǎn)品的主要區(qū)別在于節(jié)省貸款利息的方式不同。
　　深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”采取的是借款人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)位降低貸款執(zhí)行利率，從而實(shí)現(xiàn)貸款利息的節(jié)省。該產(chǎn)品實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多，由于平衡點(diǎn)大約在四五年左右，因此該款產(chǎn)品適用于那些貸款期限在10年以上，短期內(nèi)沒(méi)有償還貸款打算的借款人。
　　另外，對(duì)于二套房、商用房、抵押貸款(以上三種貸款執(zhí)行的實(shí)際利率為基準(zhǔn)利率上浮10%)的借款人來(lái)說(shuō)，辦理“點(diǎn)按揭”貸款業(yè)務(wù)可以更好地節(jié)省貸款利息。
　　渣打中國(guó)的“活利貸”采取的是將借款人手中閑散的資金存入銀行沖抵部分貸款本金，從而減少部分貸款本金的使用周期，以達(dá)到貸款利息節(jié)省的目的。此款產(chǎn)品適用于借款人手中缺乏集中資金辦理提前還款的人群。
　　張?zhí)m斌同時(shí)認(rèn)為，深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”貸款產(chǎn)品和渣打中國(guó)的“活利貸”房貸產(chǎn)品的出現(xiàn)，不僅豐富了房貸產(chǎn)品市場(chǎng)，更重要的是為借款人在貸款方式上提供了選擇的機(jī)會(huì)，同時(shí)也更有效地為借款人節(jié)省了貸款利息的支出。