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 提起物業管理，不少人有過“添堵”的經歷，或是因為房屋質量有問題，或是因為水電暖氣等的維修養護責任不明，或是車位只賣不租，或是物業收費不合理，如此等等。也正因為如此，山東省人大常委會法制工作委員會日前舉辦的《山東省物業管理條例(草案)》立法聽證會，才格外引人注目。但是業主、物業公司、專業經營單位等各執一端，使得這一民主立法之舉，成為不同利益方意見的博弈，在諸多問題上并沒有達成共識。
地下停車位能不能賣？
目前，山東省共有物業服務企業3000多家，從業人員16萬多人，管理面積超過4.7億平方米。據山東省建設廳有關負責人介紹，車庫車位問題在物業管理矛盾糾紛中表現較為突出，主要是許多新建小區的車庫、車位售價太高，開發商只售不租或是租售價高，許多業主無力購買、承租導致無處停車或者占用公共場地停放車輛，使得小區管理秩序較為混亂。
“有些開發商沒有辦理專項征地手續，但經過了許可，在小區內公共空間建設了地下停車處，然后劃分車位銷售，此種車位引起的糾紛最多，矛盾也最大。我認為此次立法應著力解決這個問題�！睒I主管新華說。
山東榮軍總醫院心理門診副主任醫師鄒春玲認為，車位車庫是小區整體環境的組成部分，其利用應該服從于業主需要，而且按照成本攤入的原則，車庫的費用已經攤入建房成本，業主在買房時已經花了這筆錢了，不能再掏一次腰包，因此應當禁止開發商將停車設施納入自己的所有權范圍單獨開發。
她認為，出售地下車庫車位不利于防空備戰�！啊斗揽辗ā芬幎�，相關建筑應該修建戰爭時用于防空的備戰室。防空工程的目的是確保人身安全，應該由主管部門維護，沒有要求由個人維護�！�
服務不到位能否拒交物業費？
物業服務收費問題重重，一方面，物業服務企業擅自擴大收費范圍或者提高收費標準，重復收費，侵害業主的合法權益。另一方面，業主欠費現象嚴重，物業企業追繳難，直接影響物業服務企業運營。
為此，《山東省物業管理條例(草案)》第八十一條規定：“業主不得以物業服務有瑕疵、建設單位違約或者放棄共有權利為由拒絕交納物業服務費�！�
山東省建設廳有關負責人在解釋此條款時認為，物業服務行業的特點決定了“物業服務無止境”，要找出物業服務中的“瑕疵”是很容易的。業主拒繳物業服務費，從表面上看，似乎只是損害了物業服務企業的權益，實際上損害了同在一個物業管理區域內生活的全體業主的合法權益。物業公司可能會因費用的不足而無法開展正常的物業管理活動，不得不降低服務質量的標準，這就導致更多業主、住戶以物業管理服務質量有差距等理由而拒繳物業服務費，形成惡性循環。物業得不到應有的保養維修，最后導致物業加速老化和損毀，甚至貶值。
這一解釋得到了物業公司代表的贊同。泰安市樂園物業公司王利明說：“業主不得以物業服務有瑕疵而拒交物業費的規定非常有必要。瑕疵是微小的缺點，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不達標�！�
她認為，一些業主權利意識強、義務意識弱，以種種理由拒交物業費，“最終后果就是導致物業服務難以保障，使全體業主的權利受到侵害�！�
齊魯律師事務所律師顧建章則認為這一規定不符合上位法，限制了業主的抗辯權，“條例應該保障業主的權利，保障業主按照合同約定取得應得的服務�！�
專業經營設備的維修養護誰買單？
專業經營設施設備是指水、電、氣、暖、有線電視、寬帶數據傳輸等。國務院《物業管理條例》規定，專業經營單位“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設備維修、養護的責任�！钡珬l例未對專業經營設施設備的投資、產權以及移交問題作出規定，因此，山東省物業管理條例草案規定：“建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續�！�
山東省建設廳有關負責人在解釋這一條款時認為，目前，專業經營單位對物業管理區域內的專業經營設施設備沒有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實際上多是由業主負擔的。專業經營單位向業主收取水、電、氣、暖等費用，必須將專業經營設施設備建設到最終用戶，由此承擔養護維修責任是自然的，不應該由消費者買單。
然而這一條款在聽證中遭到了專業經營單位的普遍反對。濟南市港華燃氣有限公司的李東娥提出，根據《物權法》相關規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設備和物業服務用房，屬業主共有。而草案提出專業經營設施建設和投資由專業經營單位負責，產權屬于專業經營單位，與《物權法》的規定明顯不符。
東營市供電公司的董衍軍說，草案規定小區內專業經營設備由經營單位負責，這從投資權限上就無法通過。據測算，2008年山東省住宅配套配電設施建設需要投資76.9億元，在沒有配套政策和資金來源的情況下，供電企業是做不到的。根據“十一五”規劃，山東電力將投資566億元用于全省主電網的架構，其中并沒有用于小區的投資計劃。在主網建設投資都十分困難的情況下，電網企業根本承擔不起小區建設投資。
物業公司與業主代表則表示認同這一條款。“既然專營單位向最終用戶按時足額收取了水電氣暖等費用，就應該履行相關管線的更新、維修和養護責任�！睗蟻喪@小區業主張志斌說。
青島新天物業發展公司的謝協忠也提出，以往的做法是，業主使用的專業經營設施大多由開發單位代建�！皹I主購買了專業經營服務的同時，還要購買提供專業服務的設施設備，這本身就不合理。如果再讓業主承擔這些專業設施設備的維修責任，更不合理�！� |