目前房地產領域外資企業與外資銀行聯動在長三角和珠三角均有案例。而外資銀行在品牌、服務、信用方面的優勢，對國內房企也有很大誘惑力。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿易區一瞥。

　　今年上半年，國內多個城市住宅銷售量下滑、土地價格下跌，與此同時，外資出現加緊投資國內城市商業地產，并進入土地市場和服務市場的苗頭。　　

路徑一：頻頻進入土地市場　打通整個產業鏈

　　雖然近期國內房企開發項目速度減緩，但外資進入速度明顯增快。記者從南京市國土局獲悉，與以往主要是購買商業項目不同，今年以來外資開始直接進入國內土地一級市場從事項目開發。
　　今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產開發用地，全部底價成交，分別被韓國SK集團和香港恒基地產旗下公司摘牌，成交總價6.5億元。南京“長發都市”公司董事長周力明透露，外資近期已開始在國內抄底拿地，一家英國基金正準備接手南京中心城區一地塊，土地價格高達45億元。
　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產項目已達10個。有些二線城市的投資前景很不錯。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發站。”據了解，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房·森林別墅110套高級獨棟別墅。今年4月，凱雷又以近20億元的價格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目。　　
　　“選擇一個城市一定會有一個指標數。過去10年，青島GDP年均增長率達到14%，第三產業及服務業的比重占到43%，這是一種難得的經濟結構，也決定了其消費和居住需求會有一個很好的增長。”康明訓說，城市未來的經濟成長性正是凱雷投資標準的實質所在。正是有了這種判斷，2007年7月，凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心。據悉，凱雷出資10億元入股該項目，占約70%股份。據項目開發商青島凱悅置業集團有限公司董事長王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價約每平方米3萬元。有專業評估機構指出，該項目僅住宅項目售罄即可套現12億至13億元，凱雷的投資回報率不低。　　
　　記者采訪了解到，外資除進入土地、房產市場外，也開始進入房產研發設計、中介服務等領域。

路徑二：外資銀企聯動拓展樓市業務

　　記者獲悉，2007年我國金融業務全面放開后，外資銀行紛紛進入經濟發達城市。近期由于國家實施緊縮調控，外資銀行憑借資金實力開始進入我國房地產信貸領域。
　　“東亞銀行的業務以房地產為主，在內地的業務量將來很可能超過香港母公司。”東亞銀行南京分行行長許華說，“國內一線城市中心地段房價前兩年上漲過猛，但整體來說泡沫成分不大。國內的房地產企業也并不是不想投資，只是資金受到了控制。”此外，東亞銀行的創新服務多種多樣，如可以為開發商一次性提供10年的“企業按揭貸款”，總量相當于開發商在售樓盤10年的總租金，很受歡迎。
　　記者調查了解到，目前房地產領域外資企業與外資銀行聯動在長三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌、世界性影響力、資本充足率超過30%、高度的信用文化等優勢。外資銀行為企業提供打包產品、一條龍服務，有財務分析師和市場分析師等專業化團隊幫助企業搞策劃，還提供國際結算服務，甚至動用海外關系為企業服務，這對房企有很大誘惑力。　　

路徑三：機構資金深度介入中國樓市

　　日前，由德國LTK設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫投資顧問有限公司等六大機構共同組成的合資跨國機構——洲聯集團正式亮相。此次重組被業界認為，盡管中國樓市正處于調整期，但境外投資機構對中國房地產市場的介入卻越來越深。在一浪高過一浪的物業收購熱潮之后，外資的注意力開始轉移到開發和設計等相關領域。　　
　　從投資對象上來看，自2003年以來，國際資本以機構投資者進入為主，投資領域逐步從住宅物業轉向商業、工業等非住宅物業，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓、優質服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業和工業地產項目以及產權分散的住宅物業。從經營領域上來看，外資逐步從房地產開發領域延伸到物業管理、中介服務、租賃經營和金融投資等業務。
　　早期的房地產企業主要從事房地產的直接投資業務，而近年來的海外機構投資者已經全面進入房地產設計、開發、經營、中介服務和投融資等各個環節，甚至更偏好于整體收購，適時進行租賃經營或套現。從投資地域上來看，外資逐步從北京、上海、深圳等一線城市逐漸向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴展。隨著一線城市優質商業物業資源的下降，大量外資逐漸開始向二級城市滲透。　　

三種因素吸引外資“淘金”國內地產市場

　　權威機構統計，2008年一季度，上海地區房地產企業獲得的外資投資金額最多，達到4.4億美元。而“2008年通過商務部備案的外資房地產企業名單”顯示，截至5月30日，400余家獲批備案企業中，常州、成都、重慶、大連、無錫等城市成為獲批企業集中所在城市。
　　中國房地產業協會的研究報告指出，外資占中國房地產總投資比例高達10%。同時，國家統計局數據顯示，2007年中國房地產開發利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下，有大量的外資涌入中國樓市。　　
　　業內人士分析，外資深度進入我國房地產主要有三方面原因：首先是看中我國房地產發展的前景。我國的城市化與美國的高科技被公認為世界經濟兩大引擎，尤其是東部大城市中心區域優質物業具有長期增值潛力，被外資普遍看好。
　　其次是自7月1日起商務部正式把外商投資房產的備案權下放至地方，此項措施可能在一定程度上加快審批的進度，并將引來更多海外資金流入。　　
　　第三是國內開發商受到抑制，地價進入低谷，為外資進入讓出了空間。國內房地產企業由于受到資金和政策的限制而減少了開發速度，“拿地”很謹慎，地價比去年大幅降低。去年以來銀行提高了房地產企業貸款的自有資金比例，審批極為嚴格，同時，土地供應從近幾年的趨勢來看也有壓縮供給量的趨勢。
　　有關專家認為，外資進入中國樓市有積極因素，但也不能忽視可能帶來的消極作用，有必要嚴密監控在房地產業活動的外資流向，如關注外資對某個城市、某種物業類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區經濟承受能力之間是否匹配，以便提前做好預警，防范外資給我國房地產業帶來的風險，避免外資對房地產市場的惡意炒作。