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| 新華社記者:徐家軍
攝 | 樓市持續(xù)盤(pán)整，房?jī)r(jià)居高不下，不少投資者認(rèn)為此時(shí)入市可先買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型，進(jìn)可攻退可守，開(kāi)發(fā)商也在推廣小戶(hù)型項(xiàng)目時(shí)猛打“投資牌”。然而，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶(hù)型未必“船小好掉頭”，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。
樓市出現(xiàn)“小戶(hù)型熱”
“上周就有四個(gè)朋友托我買(mǎi)小戶(hù)型房子，而且要靠近地鐵的為首選。”京城樓市資深人士老殷告訴記者，他從未感受到人們對(duì)小戶(hù)型有如此急切的需求。與之相對(duì)應(yīng)的是，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京預(yù)計(jì)有46個(gè)新盤(pán)將陸續(xù)入市，約有15個(gè)以小戶(hù)型供應(yīng)，而且?guī)缀跛械男?hù)型項(xiàng)目都在打投資牌。
“對(duì)于投資者和部分新婚購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型仍是最佳選擇。”記者在中原地產(chǎn)研究中心了解到，小戶(hù)型項(xiàng)目正在呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
一項(xiàng)樓市問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，大約有近六成的被調(diào)查者希望購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型房，另有近四成的被調(diào)查者希望購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型房，而一心想購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型房的被調(diào)查者僅為3.41%。近九成的購(gòu)房者認(rèn)為小戶(hù)型房子總價(jià)低，一般處在交通便利地區(qū)，功能也較齊全。
隨著“90/70”政策的逐步落實(shí)，中小戶(hù)型的市場(chǎng)占比、供應(yīng)量均有顯著提高，大量小面積、低總價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)，一定程度上滿(mǎn)足了中低收入普通購(gòu)房人的需求。但從2008年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目來(lái)看，京城62%的中小戶(hù)型項(xiàng)目位于五環(huán)外區(qū)域，而54%的大戶(hù)型項(xiàng)目位于中心城區(qū)。而中小戶(hù)型項(xiàng)目的外移并沒(méi)有遏制其房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同比去年，2008年中小戶(hù)型項(xiàng)目售價(jià)漲幅達(dá)到了22%。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明透露，小戶(hù)型可以說(shuō)是近期樓市曝光度最高的詞語(yǔ)，更多的自住、投資目光已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向了小戶(hù)型，預(yù)計(jì)下半年，不管是純新盤(pán)，還是老項(xiàng)目后期的小戶(hù)型，都將保持較高的市場(chǎng)供應(yīng)量。
小戶(hù)型投資活躍
近年來(lái)，購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型用于投資的比例呈迅速上升趨勢(shì)。投資少見(jiàn)效快，“船小好掉頭”，無(wú)論出租還是出售，小戶(hù)型都不難出手，加上市場(chǎng)需求量大、回報(bào)率高，這對(duì)于一些中小投資者而言，不失為一項(xiàng)既穩(wěn)又快的投資項(xiàng)目。
中大恒基的一項(xiàng)調(diào)查表明，全國(guó)目前約有16%的購(gòu)房者選擇70平方米以下的小戶(hù)型，其中有46.4%的人是用于投資或出租，這一比例和兩年前相比，整整提高26個(gè)百分點(diǎn)。在北京、上海、廣州、天津、杭州、南京、西安、武漢、長(zhǎng)沙、成都、鄭州等地，小戶(hù)型投資者都十分活躍。其中，京滬兩地的小戶(hù)型投資比例已上升到80%以上。
和訊信息首席分析師文國(guó)慶告訴記者，相對(duì)來(lái)說(shuō)，由于軌道交通沿線(xiàn)的小戶(hù)型更容易出租和轉(zhuǎn)手，且有較高的租售回報(bào)率，因此更受投資者青睞。以京城的東亞三環(huán)中心項(xiàng)目為例，成交客戶(hù)中就有超過(guò)60%是用于投資，這與項(xiàng)目緊鄰地鐵4號(hào)線(xiàn)南端終點(diǎn)站分不開(kāi)。北京東亞新華投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)管理中心副總監(jiān)方強(qiáng)也證實(shí)，東亞三環(huán)中心由于把所有的戶(hù)型圈定在30至80平方米，成交數(shù)據(jù)顯示，成交客戶(hù)中購(gòu)買(mǎi)2套以上的有35人，購(gòu)買(mǎi)5套以上的有16人。
小戶(hù)型長(zhǎng)期走勢(shì)難樂(lè)觀
“現(xiàn)在小戶(hù)型問(wèn)題也不少。”亞豪機(jī)構(gòu)的王英男認(rèn)為，隨著城區(qū)建設(shè)用地日漸稀缺，市場(chǎng)的客觀需求使得中小戶(hù)型項(xiàng)目不得不向中心城區(qū)以外擴(kuò)展，在土地利用率大提高的同時(shí)也帶來(lái)了一些公共問(wèn)題，小到社區(qū)內(nèi)的綠地面積、停車(chē)位的規(guī)劃數(shù)量，大到公共交通的承載能力、教育及醫(yī)療的配套問(wèn)題等，這些都需要相關(guān)部門(mén)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌考慮、科學(xué)安排，否則就會(huì)出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象。另一些業(yè)內(nèi)人士則表示，小戶(hù)型因面積小，會(huì)喪失一部分功能。目前北京市場(chǎng)上推出的小戶(hù)型，房間大多是一個(gè)方塊，缺少變化；小戶(hù)型社區(qū)還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過(guò)渡性居所，幾年后小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者大多會(huì)二次置業(yè)，屆時(shí)小戶(hù)型社區(qū)將成為“流動(dòng)的旅館”。
目前正在運(yùn)作和即將上市的小戶(hù)型主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商抓住了房子總價(jià)的概念，用一個(gè)較低的總價(jià)來(lái)沖擊目前比較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng)，但相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新調(diào)查結(jié)果顯示，小戶(hù)型的總體走勢(shì)難以令人樂(lè)觀。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院的副總設(shè)計(jì)師開(kāi)彥認(rèn)為，小戶(hù)型紛紛上馬，市場(chǎng)供應(yīng)量必將出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象，勢(shì)必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。有相當(dāng)一部分區(qū)域定位模糊、盲目跟風(fēng)的小戶(hù)型項(xiàng)目在推廣上面臨嚴(yán)峻的問(wèn)題。作為過(guò)渡產(chǎn)品的小戶(hù)型，不排除短期內(nèi)特定區(qū)域有持續(xù)走熱的可能，但終將無(wú)法長(zhǎng)期成為整個(gè)市場(chǎng)的主流。
有關(guān)專(zhuān)家提示，并非所有小戶(hù)型投資者都能獲得較高的回報(bào)。對(duì)于熱銷(xiāo)的小戶(hù)型單身公寓或酒店式公寓，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。目前，租金的高低受供需市場(chǎng)的影響，例如京城一居的租價(jià)大都在1000元/月左右，最高不過(guò)2000元/月。而最新的資料顯示，這種租價(jià)還有繼續(xù)走低的趨勢(shì)，大量小戶(hù)型項(xiàng)目的推出，必將減少租務(wù)市場(chǎng)客戶(hù)群，更加拉動(dòng)租價(jià)走低。此外，租務(wù)市場(chǎng)的混亂和中介機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)以及二級(jí)市場(chǎng)的不完全開(kāi)放性也影響投資，這對(duì)并不便宜的小戶(hù)型投資將是很大的影響。 |