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| 2008-04-18 本報記者:李佳鵬 劉振冬 實習生:宋燕 來源:經濟參考報 |
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“前段時間接觸了一個重慶本地開發商的IPO項目，這個開發商在重慶的規模還不小，但在宏觀調控背景下，房企的前景不明，市場對房企的認同度并不高。”某券商投行部副總告訴記者，因為銀根緊縮不少房地產企業都寄望于上市融資，但是無論是內地還是海外的投資者，都對內地房企單純的拿地——融資——開發——再拿地的單一模式表示疑慮，恒大地產推遲香港上市計劃就是一個例子。
現在，即便是好一些的房地產企業在做IPO的時候都不得不面對一個問題——就是要放低身價。重慶那個開發商原本想以PE(市盈率)為基礎，比照內地房地產板塊40多倍的市盈率估值，但與一些機構接觸后就發現這個想法不大現實，因為雖然去年房地產市場很好企業盈利都不錯，可不少機構對房地產企業今年的盈利前景并不看好。
記者采訪發現，因為內地銀根緊縮，不少房地產企業都急于融資，或者以IPO公募形式，或者以私募方式尋找戰略投資者，再或者尋找資金成立項目公司合作開發。而因為房企國內A股上市要求較高，不少內地房企準備香港上市，包括星河灣、龍湖地產、金隅地產、香江國際、河南建業、棕櫚泉置業等20多家公司在香港排隊。其中，星河灣地產、河南建業等多家公司已通過香港聯交所的聆訊，但由于近期市場狀況不好，這些公司遲遲沒有展開招股活動。
與此同時，樓市持續觀望的局面，令房地產開發商的資金鏈愈發經受考驗，幾乎所有房地產開發企業都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業更是陷入了資金困局。今年3月份以來，從已公布2007年年報的房地產上市公司的相關數據來看，大部分公司現金流項目出現負數，部分房企還被迫通過轉讓股權的方式來進行融資。此外，外資與國內房企之間的合作也愈加明顯。
仲量聯行中國區董事高世斌接受記者采訪時說，當前在銀根緊縮的背景下，國內的一些房地產開發商從資金層面上確實需要尋求合作伙伴來共同開發項目，這也就給外資尋求房地產開發項目帶來了更多的機會，部分房地產開發商通過轉讓部分股權或增資擴股的方式來與之進行合作。雖然這并不是一種新的趨勢，但目前表現得更加明顯了。
高世斌告訴記者，外資進入中國樓市一般會通過兩種方式，一種是通過直接購買項目資產，另一種是通過購買持有項目資產的公司即股權交易方式。當前，隨著國家樓市“限外”政策的不斷出臺，對項目資產直接購買的方式已經受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權交易的方式，這樣相對更容易。
對于此種方式進入的外資規模，高世斌表示，目前還很難統計具體的數量，因為現在無論是一線城市、二線城市都存在這樣的合作模式。他進一步解釋說，北京、上海、廣州等一線城市目前都存在這種模式，如果用具體的數據來說有多少，可能比較難區分，應該說至少不下幾十家。
高世斌還告訴記者，一直以來中國的房地產市場都是外資投資的一個熱點，根據仲量聯行的統計，2006年外資投入中國樓市大概是80多個億美金，2007年是100億美金，有將近20%的增長，從未來來看，這種趨勢并不會明顯減緩。因為中國經濟的持續向好、市場透明度的不斷增加和人民幣的升值都是吸引外資的利好因素。當然，如果今后有更加嚴格的“限外”政策出臺，外資的投入可能會受到影響。
除了上市、股權融資方式之外，私募融資等方式也被提上日程，但業內人士提醒房地產開發商要謹防惹火上身。北京千萬家房產經紀有限公司市場部總經理常淑娟說，信貸難度的加大和上市受阻，讓很多開發商被動通過私募資金緩解資金壓力，但由于私募資金數額往往達不到運作一個項目所應有的資金流數額，僅能在短期內解決企業的資金問題，如果在今后一段周期內，市場仍沒有好轉跡象，房企的壓力將不僅僅是項目的運作停滯和土地的繼續空置，很可能會因為不能及時還清私下融資款項而惹火上身。
對于房企應該如何化解當前的資金困局，常淑娟說，對于項目已進入銷售階段的企業來講，改變價格策略可能對緩解資金鏈起到更好的作用，而不應僅看重高價格所帶來的高額利潤，實質性的降低價格，成交量理應能取得一定的提高，雖說預期利潤會打一些折扣，但資金回籠速度卻會加快，對緩解資金壓力能起到不小的作用。
高世斌建議，房地產開發商避免膨脹式發展模式，在土地儲備與現金流之間找到一個平衡點，要避免顧此失彼出現資金鏈斷裂的危險。同時，應盡可能地多渠道開拓融資模式，包括和私募股權基金的合作。
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