9月27日，央行聯手銀監會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，其中“第二套房”的信貸管理是此次調控政策的重點內容之一。然而，一個月過去了，由于各家商業銀行在如何認定“第二套房”上出現了嚴重分歧，致使一度被寄予厚望的新一輪房貸調控隱隱顯現“空調”之憂。

商業銀行各打“小算盤”

　　一個月以來，各商業銀行有關“第二套房”的認定標準陸續出臺，但分化嚴重。
　　根據業已披露的信息，建行將以戶為單位認定“第二套房”，其中北京地區第二套房的貸款首付比例提高至50%，同時結合各地情況作適當調整，實施標準不搞“一刀切”。其他已公布信息的銀行均采用比較寬松的以“個人”為單位的認定標準。如華夏銀行上海分行以“個人”為單位認定“第二套房”；光大銀行也以“個人”為單位認定“第二套房”，但還清貸款后再申請房貸的仍被視為“第二套房”。此外，浦發銀行、深圳發展銀行、招商銀行、民生銀行等均表示，以家庭為單位認定第二套房，存在認定難度。如果央行征信系統不能查證，由銀行到民政、公安等部門去查證貸款人的家庭情況，操作難度太大。
　　交通銀行副行長葉迪奇10月16日則透露，交行將以“個人”為單位認定第二套房。根據這個認定標準，夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房，另外一方通過貸款買房時仍可視作第一套住房。對于曾經通過銀行貸款買房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過銀行貸款買房時仍然可以視作第一套住房。
　　由此可見，除了建設銀行認定的標準較為嚴格外，其他大多數商業銀行的認定標準顯得十分寬松。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容指出，最近幾年，國內商業銀行為了經營效益，讓信貸資金進入房地產市場，不僅使銀行的信貸業務得到迅速擴張，利潤水平快速增長，銀行信貸的不良率迅速下降，而且基層員工及單位領導的業績與收入快速增長。
　　“也就是說，只要房價上漲，住房信貸市場是各商業銀行最為便利的盈利模式和工具�！币讘椚菡f，從這個角度看，銀行基層部門當然不舍得“割肉”。

外資銀行儼然調控“特區”

　　剛剛獲批經營人民幣房貸業務資格的外資銀行，在國內房貸市場的發展之快超乎想像。根據央行上�？偛孔罱�發布的三季度貨幣信貸報告顯示，今年以來，在上海的外資銀行貸款增勢強勁，增速偏快，人民幣存貸比迅速攀升。僅第三季度，上海外資銀行新增人民幣貸款220.3億元，創外資銀行人民幣貸款季度增量歷史次高(僅次于二季度的225.1億元)。值得注意的是，新增貸款中，以房貸為代表的中長期貸款增幅最大，當季增加了97.3億元，同比多增78.9億元。
　　這一數據表明，房貸業務已成為外資銀行當前重要的利潤貢獻點。因此，面對管理層的房貸調控政策，不少外資銀行在執行細則上顯示出“從寬不從嚴”的標準，尋求自身利益的最大化。
　　10月24日，渣打銀行(中國)有限公司表示，在監管部門相關細則出臺之前，渣打銀行對貸款人第二套住房的認定標準以“個人”為單位，并執行第二套房首付款比例至少為40%，貸款利率是基準利率1.1倍的房貸標準。
　　渣打銀行是繼花旗銀行之后第二家公布第二套住房標準的外資銀行。此前，花旗銀行的第二套住房認定標準除了表明以“個人”為單位外，同時明確在第一套房貸款結清后，再貸款購房仍然視為“首套住房”。
　　此外，據有關人士介紹，由于確認第二套房的貸款情況主要通過央行個人征信系統查詢，但目前上海尚沒有一家外資銀行加入央行征信系統。換言之，如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行，經辦外資銀行是查不到相關貸款記錄的�！笆聦嵣希�外資銀行面對新客戶時，也沒有積極性去央行征信系統里查詢該客戶是否已有貸款記錄。”這位人士說。
　　據記者了解，目前對外資銀行的房貸調控，也存在一些似是而非的“認識誤區”。一些人認為，在國內房貸市場，外資銀行房貸所占的份額很小，因此對房貸市場的影響力也十分有限。因此，外資銀行房貸發放不是調控重點。這使得外資銀行儼然成為調控的“特區”，在很大程度上弱化著調控政策的力度。

調控政策不能留“后門”

　　商業銀行異彩紛呈的“第二套房”認定標準，使得買房人在實際操作中有很大的“活動空間”來規避房貸新政的調控作用。招商證券房地產行業分析師賈祖國指出，由于在實際操作中沒有“第二套住房”的統一標準�！百彿空呖梢杂酶改�、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名義購買住房，同時，購買者可以通過先全額付款再抵押貸款的方式進行買房操作，這樣就避免了央行和銀監會《通知》帶來的影響�！�
　　事實上，《通知》出臺一個月后，市場仍對其中的“第二套房”如何認定爭論不休，導致政策執行不力，調控效果不佳，這本身就值得各方深思，而政策出臺后引起市場各方如此激烈的博弈也是近年來所罕見。
　　一般而言，調控政策出臺引起調控者和被調控者之間的博弈，是十分正常的市場行為。但是，此次《通知》出臺后，博弈卻較少發生在監管層和被監管的商業銀行間，而是在短時間內引發了被調控者之間的激烈博弈，焦點都在如何認定“第二套房”上。
　　通過梳理可以發現，《通知》出臺一個月來，圍繞“第二套房”認定標準，各銀行間的博弈主要有三重：一是各家銀行之間的“單體博弈”；二是工、農、中、建、交五大銀行和眾多股份制銀行間的“群體博弈”；三是內資銀行和外資銀行的“內外博弈”。這三重博弈交織在一起，顯示出各類銀行一方面盼著競爭對手出臺嚴格的認定標準，然后自己出臺寬松的認定標準擴大房貸市場地盤；一方面不愿明確自己的執行細則，生怕因自己的細則過嚴而導致部分優質客戶的流失。
　　博弈的結果，是調控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，人們擔心此次房貸調控究竟能不能得到落實？人們也期盼調控政策在制定過程中應考慮出臺后的可操作性，而不能留一個模棱兩可、爭論不休的“第二套房”如何認定的“政策后門”，讓銀行觀望不已，讓市場無所適從，讓百姓變得失望。