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經過狂飆式的猛漲，深圳市的房價目前已經成為國內名副其實房價最高的城市。記者近日在采訪中了解到，今年前4個月，深圳的房價更是暴漲了50%，中心區突破2萬元/平方米的關口，其價位之高、上漲之烈，讓人咋舌。專家表示，深圳房價出現的井噴式增長，與深圳土地少人口多、置業需求旺盛的城市特征有關，具有合理的因素。但市場的炒作、人民幣升值以及流動性過剩等原因絕對不容忽視，其泡沫特性依然不言自明。
專業炒家擊鼓傳花玩“干炒”
最近有媒體報道，近來深圳市商品住宅樓盤開盤銷售中出現一個怪現象，不少樓盤往往在半夜開盤，購房者不得不徹夜排隊等待選號、購房。還有些樓盤推出所謂的VIP卡，表面上說是為了打折，實際上是開發商計算購房者的數量，借以決定開盤的價格。深圳一位資深業內代理人士向記者透露，在深圳目前房價高企的情況下，有相當一部分購房者是專業炒家，而且他們玩的是“干炒”，即炒家賣給炒家，擊鼓傳花，先把房價炒上去，再等著有人來接盤。
盡管這部分炒家的數量很難作一個全面的統計。但可以參考的是，來自深圳香地房地產咨詢公司的統計顯示，在2005年深圳購買2套及以上房產的購房者達7553人，他們的交易量占全市交易套數、面積、金額的比例分別為20.16%、16.5%和21.5%。業內人士認為，假如這類購房者都以投資為主訴求的話，那么深圳投資客比例已經非常接近20%的警戒線。
另外，作為我國產品出口的主要通道，深圳的外貿出口連續14年位居全國大中城市榜首。這使得金融機構不得不利用人民幣來應對外匯占款，造成深圳流動性過剩比較嚴重。在流動性過剩的壓力下，深圳各個金融機構的信貸投放都呈現較快增長的態勢。作為長期優質的貸款項目，房地產貸款成為了各家銀行競相爭奪的對象。2006年深圳房地產貸款余額達到3000億元，其中購房貸款2128億元，二手房貸款同比增長123%。由此顯而易見，大量的資金擁向深圳房地產市場，從而導致促使深圳房價快速上升。
高價位樓盤成為房價暴漲的催化劑
深圳的行政區劃面積偏小，只是廣州土地面積的八分之一，而管理人口已經突破1000萬人，巨大的人口密度使深圳的房地產具備了價格上漲的原初動力。深圳市房地產研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪時表示，深圳市可用于未來城市建設的用地不足200平方公里，土地資源非常有限，致使住房供應持續緊張。
記者了解到，2002年以來，深圳市每年用于住房建設的土地一直比較有限，僅為一二個平方公里，遠遠低于京滬穗等特大城市。盡管每年深圳市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求。
大批量熱錢暗潛深圳樓市已近瘋狂
作為緊臨香港的城市，深圳的樓市還吸引著境外投資者的眼光。“我知道很多香港的教授都是將手中的港幣換為人民幣，再想方設法進入國內的股市和樓市。”深圳大學國際金融研究所所長國世平說。
國世平是香港的客座教授，經常往來兩地，因此對香港大學校園里的動向非常清楚。“很多境外投資者都相信人民幣會升值，而且可能要升三倍。他們這時候進入國內樓市，可以分享房地產市場的增長成果，等到人民幣升值后，他們再轉手賣掉還可以獲得更大的利潤。”國世平說，這種投資熱錢的大量存在使得目前包括深圳在內的國內一線城市樓市已近瘋狂。
“需要指出的是，這是在宏觀大背景下出現的特殊現象，并不正常，也不可能持久。”國世平說。 |