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“中國地產業的發展，大體會經歷三個時代：營銷時代，產品時代，品牌時代。我們現在正處于由營銷時代向產品時代轉變的階段，住宅品質將逐漸被重視。”五合國際集團總顧問劉力近日在接受本報記者專訪時表示，市場有一個發展成熟的過程，國家政策、購房者都在一步步趨向理性。進入產品階段，開發商僅用營銷的手法已經效果不大了。關注住宅本身的技術品質，以產品技術為核心，必然成為開發商著眼的重點。
“現在中國地產正在由營銷時代進入產品時代。人們逐漸開始關注品質，也只有進入產品時代，開發商以及業主才會關注住宅品質問題。”
劉力表示，在產品時代之前，開發商的操作模式一般是“找錢、找地、拿項目”。開發商運用各種社會資源來進行運作，幾乎拿到地就能賺錢，此種情形導致開發商用很大精力去拿地拿項目，反而無法注意其他的東西。住宅蓋好后，開發商比較重視營銷手段，即如何更好地把房賣出。由于這一階段住宅的同質化很強，差異化不明顯，所以開發商在樓盤的包裝上用盡心機，進行產品的炒作。翻開早期的樓書，千篇一律都是強調帝王官邸，進行名流顯貴式的包裝，內容與住宅品質毫無關系。后來，開發商在主要的營銷手段上再加入一些概念，力求“蘿卜賣出水果價”，一些手法“高明”的開發商，樓書有樹有海有文化，就是沒房子。或者請洋大師來做設計，或者找一個國外的理念、主義同自己的樓盤嫁接，來吸引購房者的眼球。這樣的樓盤只能選擇“樓書不言樓”的方法，先是文化，再雜以哲學，一會兒又是藝術，言及旁物而有意無意地把樓盤給忘了。甚至某些極端的樓盤銷售竟然搞起了人體彩繪。賣房賣到極致，營銷營出奇聞。
“所謂住宅品質是指在建筑質量合乎要求的基礎上，住宅在耐久性能、經濟性能、適用性能和環境優美程度等方面的綜合表現，涉及節能、通風等300多項性能技術指標。”
劉力告訴記者，在住宅產品供不應求的時期，人們很難關心產品品質，因為什么樣的房子都可以賣出去、什么樣的房子都有人搶著買。品質作為住宅最本質的因素被忽略了。此外，住宅成本高、使用周期長，并且選用建筑材料和構件眾多，生產建造過程也非常復雜。對于絕大多數并非內行的消費者來說，只能憑住宅外觀和外部環境的感性認識來判斷，業主購房時只看景觀、物業管理等外在因素，往往忽視其內在品質，無法真正認識住宅的優劣好壞。
“住宅是一種特殊商品，既然是商品，就當強調品質，而不能只關注包裝。”
劉力告訴記者，以前，北京CBD的高檔公寓和北京回龍觀的經濟適用房技術含量沒有本質的差別，相近的磚混結構，相近的面磚、相近的外墻保溫，二者價格的差別只反映了土地成本、土地周邊的附加值，而產品技術含量卻非常接近，對建筑的內部品質考慮較少。某些開發商認為，建筑達到國家標準規范就行了。但事實上，國家標準是很初級的標準，并無舒適度指標，建筑不能僅限于達到國家標準，而應該有更高的標準要求，這樣建成后才能在舒適度上、在后期運營費用上，達到較好的效果。
劉力表示，有前瞻性的開發商對住宅品質提出了高要求。如北京鋒尚、Moma，南京朗詩國際等。它們的住宅技術品質可以量化，企業不用再費力進行各種包裝。這些高科技低能耗的住宅，標志著地產業將要進入產品時代。在高科技的利用上，北京鋒尚用了八大系統，Moma用了10項技術，由五合國際設計的南京鋒尚用了18項低能耗高科技系統，這樣的住宅在舒適度上，實現了恒濕恒溫。低能耗住宅也適合中國能源短缺的現狀，減少對環境的污染，代表了中國住宅的發展方向。
“目前建成的許多住宅也許在二三十年后就會消失，原因是高能耗的特點讓業主用不起。”
據劉力介紹，目前，我國已有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑，單位建筑面積能耗是發達國家的兩至三倍，對社會造成了沉重的能源負擔和嚴重的環境污染，已成為制約我國可持續發展的突出問題。現在的節能住宅是一個重大轉折，住宅品質得到了提升。國家建設部也在積極地推廣節能省地型的住宅，建設部負責人多次在新聞發布會上強調，我國將對建筑實施強制節能標準，并建立綠色建筑與節能建筑的稅收和收費優惠制度，這些措施將促進我國住宅品質和能耗的改變。劉力表示，住宅品質作為建筑之本，正在逐漸被人們所重視，這一變化也將對中國地產業的改變發生積極的影響，眾多的開發商也將伴隨著地產業進入產品時代，越來越多地關注產品的內在品質，使地產業的發展呈現出健康的局面。 |