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| 2007-07-16 記者:徐壽松 來源:經濟參考報 |
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| 遏制二手房炒作交易能否拉低滬上房價？圖為上海黃浦區商品房一景。本報資料照片 | 本報訊
15日起，上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房指數創近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下，開始演變成對買房人的稅負轉嫁。
6月13日，上海地稅部門發布《關于個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題的通知》，規定從7月15日起，對個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。
根據上海市相關規定，所謂非普通住房是指不符合下列條件的房屋：(1)住宅小區建筑容積率1.0以上；(2)單套建筑面積140平方米以下；(3)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元/平方米，內環與外環間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于7000元/平方米。
在經歷一個多月的緩沖期后，二手房轉讓征稅規定開始付諸實施。至此，理論上，上海對非普通二手住宅在交易環節所課的稅負可達到交易價格的9.55%。主要包括：營業稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個人所得稅(2%)、土地增值稅(0.5%)。此外，還有印花稅、手續費等。
通過稅負來增加二手房轉讓成本，以減少資金對二手房的頻繁炒作，從而起到抑制投機的作用，這是政策的本意。然而，在供求緊張的局面下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。“賣方要的是到手價，這稅、那稅他們可不管。”漢宇地產的一位物業顧問說，“即便這樣，二手房還一天一個價呢。”
比轉嫁稅負更陰狠的招數是：在中介的撮合下，上下家串通，“做低房價”。一位不愿具名的某地產中介公司物業顧問告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價，給稅務機關看；一份寫明應補償的差價，留作上下家私下運作的憑據。“補償”的名目繁多，有“裝修補償費”“戶口遷移費”“搬遷費”等等。“買房人在交付首付款時，將差價一并付清，賣房人的權益我們會保障的。”這位物業顧問說，“80%的買家也愿意這樣做，因為做低房價，買家的稅負也可以少繳納些。”
類似的“下有對策”之所以大行其道，前提是二手房市場火爆。上海二手房指數辦公室最新統計顯示，繼5月份上漲之后，6月份上海二手房指數繼續大漲70點，達1751點，漲幅4.16%，創近年來新高。由于市場需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房價漲幅明顯放大，其中，超過7成區域二手房價格漲幅超過3%。在賣方市場下，稅費轉嫁便成了平常事。據了解，在上海之前，北京于2006年12月1日起，對于個人轉讓的二手非普通住宅征1%的土地增值稅；杭州從今年2月1日起，開征二手房轉讓土地增值稅，大部分房源按總價的0.5%征收；溫州自今年7月1日開始，也征收類似稅負。由于稅率較低，各地二手房市場受征收土地增值稅的影響均不大。 |
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