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| 2007-06-20 本報記者:洛濤 來源:經濟參考報 |
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近日又見上海樓市重拾漲勢。價格上漲、交易火爆、輿論嘩然，消費者又開始擔心這樣的市場狀況是否會繼續？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會來臨嗎？
“政策不是構成上海此次房價反彈暴漲直接因素。”上海五合智庫總經理鄒毅向記者表示，堅持落實70/90政策，建立多層次的住房保障體系，控制房地產企業信貸投放，仍然是當前政策對市場調控的重點。
眾所周知，土地供應計劃的制定涉及到供應總量的確定、供地區域的分布、內部土地性質的確定甚至到地塊內容積率指標的確定等諸多方面。2006年同樣的土地供應總量，但其所承載的產品確是和2002、2003年大為不同。區別在于：2002、2003年的土地供應主要集中城市中心區，以普通住宅土地供應為主體；而近年的土地供應則主要位于外環附近，以中低價房和商業項目為主。那么，按照平均兩年左右的規劃建設周期算，這種土地供應區位與性質的差異導致了在2004、2005年的房產市場供應為城中住宅，而2006至2007年的房產市場供應則為中低價房和各類商業項目。因此，從供應的角度來看，地段、用地性質和產品檔次的變化決定了當前市場的供應質量與幾年前相比，差異顯著。
“應該說是金融市場繁榮，財富效應帶動市場活躍，成為市場變化直接誘因。”五合國際集團總顧問劉力表示，相對于前一輪的上漲，當前市場外匯儲備盈余帶來的流動性過剩的局面也帶入了房地產領域，2007年新增個人購房貸款余額達到0.14萬億，相比2004年全年的0.42萬億，仍然在保持增長。雖然政府進行相關政策控制，但需求市場的持續旺盛局面始終沒有改變。同時加上股票市場近期的迅速回暖，國內A、B股總市值從2003年末的4.24萬億增加到2007年4月的16萬億，多數居民在股市上的獲利，增加了對房地產的購買力，這種大規模獲利資金的巨大投資和購買需求，加速了市場交易，并推高了房價。
劉力認為，在這樣的財富效應積累下，催生了兩類市場需求，一類是對城中心好地段高質量商品房需求，一類是過往缺乏購買力的人群的新增購買需求。而比較市場的供應，新增的普通住宅需求可以通過當前在外環附近的大量供應得以消化，而城中高質量商品房需求，缺少相對市場供應，將繼續保持一定漲勢。由此看來，在中國城鎮化趨勢不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來市場的主體需求。
那么在未來的上海房地產市場上，會如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場影響較大，金融資產變化決定市場短期需求。從目前的金融市場發展來看，流動性過剩和股票投資意愿較強的狀況在短期內不會改變，這就決定了當前由金融市場獲利帶來的財富效應仍將作用于房地產市場，從而繼續保持市場價格有一定上漲。而利率的中長期上升走勢會抑制長期購房需求。隨著金融市場泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負擔，從而在一定程度上抑制市場需求，穩定價格。
“市場供應的質量變化將決定未來價格出現分化。”劉力告訴記者，未來新增供應的地段、土地性質、產品品質都將與以往不同。好地段、好的產品，將享受超過市場均價的追捧；而差地段、同質化的產品將經歷市場的考驗。隨著上海市場對開發企業的門檻逐步增加，有實力的開發商在承載了高成本的地價后，將更加注重對市場細分需求的研究。未來的市場供應將存在兩個趨勢：一類是大盤整體開發的供應，注重整體開發的房產品質和社區環境；另一類是小規模的精確定位的產品供應，這類產品將注重于市場的細分需求，通過差異化策略，滿足各類人群的市場需要。 |
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