上海陸家嘴地區(qū)的高檔住宅樓盤(pán)。裴鑫 攝

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對(duì)全國(guó)樓市而言，意味著調(diào)控更加任重道遠(yuǎn)。

　　漲價(jià)、放量、排隊(duì)、惜售，種種跡象顯示，全國(guó)樓市調(diào)控中率先回調(diào)的“風(fēng)向標(biāo)”——上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在重新回到賣(mài)方市場(chǎng)。上海樓市是否已經(jīng)終結(jié)回調(diào)態(tài)勢(shì)，再次進(jìn)入快速上升通道？市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如果6月淡季漲勢(shì)依舊，那將意味著上海樓市徹底結(jié)束調(diào)整，進(jìn)入又一輪上升期。

上海樓市再度“發(fā)燒”

　　3月份以來(lái)，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份總成交超過(guò)272萬(wàn)平方米，同比增加了17萬(wàn)余平方米；比4月份增加了66萬(wàn)平方米，增幅達(dá)30%。日均銷(xiāo)售房屋800余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源在不斷下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811萬(wàn)平方米，其中普通住宅僅377萬(wàn)平方米。業(yè)界普遍認(rèn)為，相對(duì)于城市人口，上海可售一手房源的合理數(shù)值應(yīng)不低于1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)才會(huì)供略大于求。
　　活躍的交投帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，5月份上海一手房均價(jià)達(dá)到10439元/平方米。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始集體漲價(jià)。天天房展網(wǎng)對(duì)月成交至少在五套以上的樓盤(pán)進(jìn)行連續(xù)兩個(gè)月的跟蹤后發(fā)現(xiàn)，189個(gè)樓盤(pán)漲幅超過(guò)了3%，最高的達(dá)到27%。位于中環(huán)附近、有地鐵出行的樓盤(pán)，出現(xiàn)一開(kāi)盤(pán)就被搶光的熱銷(xiāo)景象。
　　不僅新房?jī)r(jià)量齊升，二手房市場(chǎng)同樣“回?zé)帷薄Ｉ虾６�手房指�?shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)普漲，各控制點(diǎn)漲幅均超過(guò)1%，其中南京西路板塊的漲幅更是達(dá)到4.42%。不少區(qū)域出現(xiàn)半個(gè)月內(nèi)掛牌房源多次“變臉”提價(jià)的現(xiàn)象，一些自住客迫于市場(chǎng)壓力，順應(yīng)房東行為追價(jià)購(gòu)房。上海二手房指數(shù)辦公室判斷，市場(chǎng)的買(mǎi)方特征已失去。

房?jī)r(jià)上行兩因素

　　市場(chǎng)狀況顯示，導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)快速上升的原因有兩方面：
　　一是整體供給有余，有效供給相對(duì)不足。上海市政府部門(mén)認(rèn)為，“上海樓市供求比連續(xù)幾個(gè)月保持在1.5：1，供應(yīng)充足，供需基本平衡”。這一判斷適合于整體，但有效供給結(jié)構(gòu)性不平衡的情況也確實(shí)存在。受市場(chǎng)青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線以內(nèi)、地鐵附近交通便捷、低總價(jià)的中小戶型房供應(yīng)不足。天天房展網(wǎng)分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前五個(gè)月上海樓市有效供需比僅為0.7：1，而春節(jié)這一數(shù)據(jù)還是0.9：1。隨后，因?yàn)樽灾鲃傂孕枨蟮姆帕浚�有效供求關(guān)系逐漸逆轉(zhuǎn)。一些開(kāi)發(fā)商乘機(jī)開(kāi)始放慢上市節(jié)奏甚至捂盤(pán)，在5月拿到預(yù)售許可證后仍遲遲不開(kāi)盤(pán)。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。
　　天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，上海樓市的重新“發(fā)燒”源于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應(yīng)不足，特別是市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求，使優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)時(shí)常出現(xiàn)排隊(duì)搶房，瘋狂的漲價(jià)行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域。隨著5月樓市的趨熱，這股漲價(jià)風(fēng)甚至向供應(yīng)量一直比較充足的外環(huán)外區(qū)域蔓延。
　　二是頂級(jí)樓盤(pán)制造漲價(jià)風(fēng)，標(biāo)桿效應(yīng)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)攀升。市場(chǎng)信息顯示，今年上海房?jī)r(jià)的上升，頂級(jí)樓盤(pán)引領(lǐng)作用明顯。“華府天地”、“翠湖天地御苑”、“九間堂”等豪宅今年以來(lái)的售價(jià)漲幅明顯，每平方米在五萬(wàn)元以上。薛建雄指出，盡管5月份上海房?jī)r(jià)加速上漲的內(nèi)因是有效供給不足，豪宅攀價(jià)強(qiáng)銷(xiāo)風(fēng)無(wú)疑也起了煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，豪宅漲價(jià)對(duì)其周邊住宅的價(jià)格示范、傳導(dǎo)是客觀存在的。

股市獲利資金回流樓市

　　“我已經(jīng)減倉(cāng)一半，拿出一年來(lái)的利潤(rùn)準(zhǔn)備買(mǎi)房。”孫敬誠(chéng)是一位入市一年的業(yè)余股民，他不屬于急需房屋結(jié)婚生子的那一類(lèi)年輕“房奴”，但在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)購(gòu)房仍是業(yè)已“中產(chǎn)”的他的資產(chǎn)配置計(jì)劃，“一則可以改善居住，二來(lái)可以分散風(fēng)險(xiǎn)”。
　　眼下，有多少類(lèi)似孫敬誠(chéng)的購(gòu)房人尚無(wú)專門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但市場(chǎng)上已在流傳，隨著今年以來(lái)股市的幾次調(diào)整，部分股市獲利資金開(kāi)始悄然回流樓市。
　　上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，5月份上海二手房成交價(jià)和成交量明顯上升，除了前期受抑制的需求在節(jié)后逐步釋放、市場(chǎng)自身回暖因素外，一個(gè)重要原因是“證券投資的火爆帶動(dòng)相當(dāng)部分獲利資金回流至樓市”。
　　這一判斷在新房和二手房市場(chǎng)均可獲得支撐。上海長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊一向受投資者青睞，在一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員介紹，確有購(gòu)房者說(shuō)資金來(lái)源于前段時(shí)間的股市收益。中原地產(chǎn)上海虹口店的毛瑞說(shuō)：“有不少客戶提到，前段時(shí)間做股票賺了錢(qián)，近期股市波動(dòng)，想想還是落袋為安，買(mǎi)套房子比較保險(xiǎn)。”
　　“考慮到分散風(fēng)險(xiǎn)，先退出部分資金，積攢起來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房，將來(lái)可以改善居住，也可以長(zhǎng)期出租。但還是會(huì)保留部分錢(qián)在股市里。”股民章威的做法很具有代表性，即便在牛市里，不動(dòng)產(chǎn)仍是保值的安全方式。
　　此前，人們普遍認(rèn)為，股市、樓市之間存在“蹺蹺板效應(yīng)”。但眼下，二者之間的關(guān)系更多的是“互補(bǔ)”。央行上海總部最新報(bào)告顯示，5月份上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄創(chuàng)八年來(lái)單月最大跌幅，減少258.9億元，同比多減少226.5億元。股市分流銀行資金規(guī)模有擴(kuò)大跡象。盡管購(gòu)房款入市、借貸入市甚至房產(chǎn)抵押入市的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，但總體上個(gè)人買(mǎi)房熱情依然不減，購(gòu)房貸款增速加快。4月份上海新房成交量環(huán)比增幅還是超25%，新房?jī)r(jià)格同比漲4.4%。充沛的流動(dòng)性填充了樓市、股市之間的消長(zhǎng)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員巴曙松判斷，“股市不會(huì)給樓市降溫”。

未來(lái)走勢(shì)關(guān)鍵看6月份

　　上海樓市是否已經(jīng)終結(jié)回調(diào)態(tài)勢(shì)，重新進(jìn)入快速上升通道？市場(chǎng)認(rèn)為，單看3月份到5月份的旺季數(shù)據(jù)，還難下定論，關(guān)鍵還要看6月份數(shù)據(jù)。按照慣例，6月份開(kāi)始，樓市進(jìn)入淡季。如果淡季漲勢(shì)依舊，那將意味著上海樓市徹底結(jié)束調(diào)整，進(jìn)入又一輪上升期。
　　天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)樾略龇吭翠J減，6月份的第一周(6月1日至7日)，成交量有所下降。全上海只有17個(gè)樓盤(pán)推出新房源，新增供應(yīng)面積33.26萬(wàn)平方米，比5月份最后一周35個(gè)樓盤(pán)、58.05萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量減少了42.7%。其中，公寓房源的新增供應(yīng)量不足30萬(wàn)平方米。但供給減少需求卻并未下降，有效供求關(guān)系偏緊導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的跡象明顯。6月前7日，商品住宅(剔除動(dòng)遷、配套房)成交量下降到56萬(wàn)平方米以下，但每平方米均價(jià)還是上升了50元以上。
　　不過(guò)，薛建雄也指出，抑制6月份房?jī)r(jià)上升的因素也存在。其一，上海市主管部門(mén)已經(jīng)啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷(xiāo)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將受查處。市場(chǎng)上少數(shù)伺機(jī)囤房抬價(jià)的開(kāi)發(fā)商，受到政府整頓市場(chǎng)的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價(jià)風(fēng)可能有所降溫。
　　其二，供求可能逐步緩和。有關(guān)部門(mén)為了加快新增房源的供應(yīng)速度，要求開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售許可證后半個(gè)月內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)。6月、7月、8月歷來(lái)是樓市淡季，進(jìn)入第三季度，“90/70”政策落實(shí)后的房源將逐步上市，會(huì)對(duì)供應(yīng)量不足起到一定的緩解作用，而這類(lèi)中小戶型恰是自住需求的主流。
　　房地產(chǎn)研究者顧海波指出，由于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，如果上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，那對(duì)全國(guó)樓市而言，意味著調(diào)控更加任重道遠(yuǎn)。