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開發商欠款不交、業主關心甚少、有關部門監管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來的的問題。記者在對一線房地產市場和房地產管理部門進行追蹤采訪時發現，房屋維修金或被挪用、或管理不當，一個巨大的“黑洞”時刻窺視著千億元房屋“養老金”。
漠不關心：業主心態助長房產黑洞
記者在南寧、廣州、北京、上海、南京等地通過街頭問卷、MSN、QQ和區域聊天室方式進行的調查表明，超過85%以上的業主并沒有認真閱讀購房協議中關于房屋維修金的相應條款，87%的業主把房屋維修金交給房屋開發商后，沒有向開發商追問資金的去處，70%以上的業主不知道房屋維修金可以直接交納給當地房產管理部門，65%的業主沒有從開發商處領到繳納房屋維修金的相關憑證。
廣西南寧昆輝律師事務所資深律師吉昆峰在分析這一調查結果時表示，其實很多業主都不知道維修金的所有權到底屬不屬于自己，所以不少人把錢交給開發商認為是正常的。目前大多數房屋尚未到維修時期，業主除非遇到維修情況，通常不會主動查詢維修金的到賬信息。
來自北京房管部門消息表明，北京市專項維修資金管理系統在去年年中就已啟用。業主可通過網站查詢個人維修資金的繳納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。此外，業主也可拿著本人的身份證，到北京市小區辦查詢維修資金的相關情況�？刹樵兊膬热莅ㄩ_發商是否繳納維修資金，繳納的金額、利息、本金等。
但在這樣的情況下，大部分業主仍然未能意識到自己的房屋維修金權利，本應獲得知情權、管理權的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大“黑洞”。
安邦集團研究總部分析師張巍柏認為，目前房地產維修基金管理存在三大問題：房地產商挪用專項基金的問題、維修基金的收益歸屬問題和維修基金的使用問題。
集中追討：法規沖突問題亟待解決
從廣州50多個樓盤業主聯名集中追討房屋維修金，到北京崇文門區王姓老伯怒告房地產開發商拖欠房屋維修金，房屋維修金問題逐漸浮出水面，但有關部門屢“踢皮球”，“法規沖突”問題亟待解決。
10月份以來，廣州市12個小區業主委員會的維權行動，揭開了住房專項維修資金收支混亂的冰山一角。10月8日，廣州越秀區東悅居、荔灣區西門口廣場等12個小區的業主委員會聯合發起倡議，要求明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳納主體，并強制追回由開發商或物業管理公司挪用的專項維修資金。目前，已有50多個業委會宣布加入集體追討行列。
東悅居、如意中心等樓盤暴露出的住宅維修資金“黑洞”，僅僅是目前我國房地產問題的一個縮影。廣州市國土房管局的數據表明，從1999年至2006年上半年，該市應繳住宅專項維修資金總額為23億元左右；到今年9月，該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著大約存在九億元的維修資金缺口。
眾多業主對此表示強烈不滿，東悅居業主李女士為此向法院起訴，請求判令開發商支付其個人所購商品房應有的維修資金9400元。法院今年1月作出裁定，“應由行政主管部門前置處理為宜”。
廣州市國土房管局有關負責人表示，2002年至今，廣州市房管部門通過上門監督繳交、下達限期繳交通知書等措施，對全市576家開發建設單位、1363個樓盤的專項維修資金進行了清理，共追繳資金4.04億元。但根據《廣東省物業管理條例》規定，對于開發建設單位拒絕繳納專項維修資金的，行政主管部門只能責令限期改正，無權強制追討。
“廣州維修資金第一案”代理律師周玉忠說，有關部門發函追繳維修資金效果不佳，業主才訴訟至法院，但是法院又將“皮球”踢回了房管部門。
記者在采訪中了解到，在廣州，造成房屋維修金缺口的關鍵在于涉及維修資金繳納法規發生了變化。1998年頒布的《廣東省物業管理條例》規定，由開發商繳納維修資金；而1999年建設部、財政部頒發的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，以及2003年生效的國務院《物業管理條例》，均規定由業主繳納維修資金。
由于國務院《物業管理條例》與《廣東省物業管理條例》在資金繳納主體上規定不一致，目前，廣州市專項維修資金的繳納主體根據上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預售許可證核發時間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳納主體為開發建設單位，商品房預售許可證核發時間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業主。
而對于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業主想執行省條例，開發商想執行建設部辦法。廣州房管部門對此問題的意見是建議適用省條例，但行政主管部門無權解釋法律適用問題。
萬般無奈的業主最終采取集中追討的做法，要求立法部門盡快解決“法規沖突”問題，司法機關追究相關責任方刑事責任。
資深律師錢隆平認為，行政部門、立法部門和司法機關之間“踢皮球”的現象，表明房地產市場仍處于發展階段，大量問題無法得到明確解釋，這一方面在考驗管理部門的責任心，另一方面也在拷問消費者對自身權益的維護程度。
保值增值：千億市場如何張弛有度
住房專項維修資金是指物業保修期滿后用于物業共用部位、共用設施設備發生損壞時，進行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
據國家統計局調查顯示，我國房地產行業在2005年全國累計完成房地產開發投資15759億元，全國完成商品住宅投資10768億元，商業營業用房投資2000億元，辦公樓投資740億元。
資深房地產分析師曾旺群認為，按照2005年商品房住宅投資10768億元計算，需要繳納2%的房屋維修金，僅從投資角度計算房屋維修金就高達215億元，如果按照商品房銷售的房屋價格來計算，則超過300億元。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國內房屋維修金總額超過1000億元。
曾旺群說：“錢多不一定是好事，因為房屋維修金是按照現實的房價和投資價格來計算的。一旦出現較大的經濟波動，存在銀行的這部分維修金既可能增值，也可能貶值，這就涉及到房屋維修金如何保值增值的問題了�！�
曾旺群用“張弛有度”來描述房屋維修金必須面對的問題�！皬垺笔侵阜课菥S修金的使用必須恰到好處，“弛”則是房屋維修金的管理方式必須多樣化，既避免出現由于管理不善的挪用風險，又要避免由于市場波動導致的貶值風險。
就在各地房屋維修金問題屢屢暴露的情況下，嗅覺敏銳的金融機構已經開始著手研究這筆巨大資金的流向問題。11月下旬，北京市建委與光大銀行聯名發行“北京市房屋專項維修資金卡”，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋維修資金歸集階段存款收益率由年0.72%提高到3%。
光大銀行是北京市商品房專項維修資金專儲銀行。這些資金在劃轉到業委會名下之前都存放在光大銀行的專用賬戶里。截至今年9月底，北京市已經歸集商品住宅公共維修資金110.7億元，涉及94.5萬戶。
據介紹，隨著收益率的調整，業主每年的房屋專項維修資金將大幅升值。以北京天通苑社區為例，專項維修資金總額約為三億元，改革前，按照活期利率0.72%計息，存放一年的收益率為216萬元，五年累計增值1080萬元�，F在按3%計息，存放一年收益為900萬元，五年累計增值將達到4500萬元，較以前多增值3420萬元。
北京市建委副主任苗樂如強調，住房維修資金不能進行風險投資，如果發現有銀行違規操作，將嚴格查處，甚至取消其開戶行資格。
光大銀行明確表示，住房維修資金只能購買一級國債，或存成定期存款、活期存款，不允許有其他投資形式。這次之所以能上調收益率，也是把維修資金在活期、定期以及國債上進行一定比例的分配。 |