吉林省四平市利用棚戶區(qū)改造契機，采取“政府主導，開發(fā)商建設、政府全盤回購”的新模式，把政府土地出讓收益用于政策性保障住房建設，不僅成功啟動了大規(guī)模棚戶區(qū)改造工程，而且一并建立了廉租房制度，解決了多年來難以解決的低收入群體住房難題。

地方政府財力有限成為廉租房建設“瓶頸”

    據(jù)建設部2006年4月份的通報，全國有70個地級以上城市尚未實施廉租房制度，其中大多數(shù)是欠發(fā)達城市，吉林省就占了五個。這些城市沒有建立廉租房制度的主要原因是經(jīng)濟不發(fā)達，政府財力有限，無力建設廉租房。
    四平市城區(qū)面積741平方公里，人口近60萬，城區(qū)內(nèi)有集中連片的棚戶區(qū)29片，房屋建筑面積204萬平方米，共涉及57441戶家庭，20.1萬人口，其中全市“雙困”人口大部分集中在這些棚戶區(qū)中。據(jù)有關(guān)部門測算，四平市棚戶區(qū)改造所需資金為20億元，而2005年市區(qū)財政收入為9.7億元，僅靠政府投入缺口十分巨大。
    吉林省政府在這次全省性的棚戶區(qū)改造中提出了“政府主導、市場化運作”的思路。但四平市政府在進行市場化運作中遇到了很大困難。為了最大限度惠及百姓，四平市在拆遷政策上制定了“拆一還一、上靠標準戶型，靠近戶型增加面積按成本價850元/平方米收取”的補償標準，但由于沒有利潤可賺，開發(fā)商對參與改造沒有興趣。
    據(jù)四平市建設局局長邢忠介紹，經(jīng)過反復宣傳和發(fā)動，棚改項目向社會公開招標時，有34家公司前來領(lǐng)取了招標資料，可是到開標時，僅有四家公司正式投標，最后只落實了2.65萬平方米的改造任務，與全年50萬平方米改造任務差距甚遠。

用土地收益解決回購資金

    在市場化運作不下去、政府直接建設又沒有財力的情況下，四平市政府經(jīng)過反復調(diào)研，提出了“政府主導，開發(fā)商建設，政府全盤回購”的全新的改造思路，即由政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一制定建設方案，政府組織拆遷，開發(fā)商按政府要求建設，小區(qū)建成后，政府全盤回購，按工程總投資的一定比例作為開發(fā)商的利潤。當年回購的房屋，第二年年底前付款。
    這個辦法對開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了吸引力。來自長春市和天津市的兩家企業(yè)很快與四平市政府簽訂了60萬平方米的回遷合同。
    承建22號回遷小區(qū)的吉林省金豆集團項目經(jīng)理陳少雙介紹，按房地產(chǎn)的運作規(guī)律來看，四平市政府給開發(fā)商的利潤并不算高，但是做這個項目不必為銷售擔心，因此集團選擇了這個項目，同時也把這個項目作為進入四平房地產(chǎn)市場的突破口。
    那么，四平市政府用什么錢回購呢？邢忠介紹，在棚戶區(qū)改造成同時，四平市建立了土地收儲制度。棚戶區(qū)改造共需要土地200萬平方米，改造后政府凈余土地430多萬平方米，按每平方米700元至800元計算，政府將獲得30多個億的收益，去掉償還20億的回購房貸款，政府將至少實現(xiàn)10億以上的凈利收益。
    在這次棚戶區(qū)改造中，四平市政府一并建立了廉租房制度。四平市貧困群體和大約8000多戶低保戶大都在棚戶區(qū)拆遷改造范圍，四平市政府規(guī)定，對拆遷面積不足36平方米的家庭無償安置到36平方米，增加面積款由政府承擔，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，被拆遷人按廉租房標準向政府繳納租金，對低保戶和特困戶可暫時免交租金。
    此外，為了讓貧困居民既能住得進，又能住得起，四平市在設計回遷小區(qū)時，將周邊臨街房屋建設成商業(yè)網(wǎng)點，政府同時收購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，對外出租，所得收益用于補貼小區(qū)的物業(yè)管理費和特困戶的取暖費用。

“四平模式”的利弊得失

    吉林省建設廳總經(jīng)濟師陳利認為，四平市采取的“開發(fā)商墊付建設、政府回購”的做法緩解了政府建設資金緊張的矛盾，使棚戶區(qū)改造迅速打開局面，給經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的廉租房建設打開了一條新路。不過，這種模式后期工作壓力比較大。由于它的資金是滾動投入的，因此無論是設計、建設還是回遷回購，每個環(huán)節(jié)都不能出一點紕漏，否則將影響下一輪運作。
    四平市建設局局長邢忠說，這種模式給政府部門額外增加了巨大的工作量，從設計規(guī)劃到具體拆遷，過去由拆遷公司和開發(fā)企業(yè)做的工作都要由政府自己來做。　　
    有業(yè)內(nèi)人士提醒，四平市政府收儲的430多萬平方米土地取得預期收益是一個長期的過程，這個周期可能需要10年。這個漫長的周期可能會給政府及時撥付回購資金帶來壓力。