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| 2009-06-05 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
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經(jīng)歷了去年的行業(yè)低谷，許多“不差錢”的房企也深陷資金困境。幸運(yùn)的是，不久前超預(yù)期的資本金比例下調(diào)，讓錢緊的房地產(chǎn)商大大地松了一口氣。同時，受到通脹預(yù)期加大的影響，剛性的住房需求開始向通脹預(yù)期下投資性需求轉(zhuǎn)換。不少分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)年內(nèi)將會反轉(zhuǎn)，而綜合實(shí)力強(qiáng)的大公司更是景氣回升的先行者。
5月25日，國務(wù)院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”。
中金公司分析師白宏煒認(rèn)為，這一政策有利于降低開發(fā)商的資金壓力、推動房地產(chǎn)投資增速回升，有助于維持供求關(guān)系的穩(wěn)定。1至4月全國的房地產(chǎn)投資增速同比僅增長4.9%，而新開工面積增速則下滑了15.6%，跌勢較一季度未見明顯改善，開發(fā)商投資意愿較低。而同時也造成房地產(chǎn)的上游行業(yè)，如建材、鋼鐵等需求的萎縮。隨著資本金比例的下降，開發(fā)商資金壓力將得到進(jìn)一步緩解，房地產(chǎn)投資有望提升，也預(yù)示著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景向好。
“這一政策表明中央將繼續(xù)維持寬松的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)整體也將以鼓勵為主，這對房地產(chǎn)市場是一個極大的利好。因此，我們繼續(xù)上調(diào)2009年房地產(chǎn)開工面積和投資增速的預(yù)測，2009年開工面積增速從-2.5%上調(diào)至0%，2009年房地產(chǎn)投資增速從9.8%上調(diào)至10.6%。2010年投資增速由11.3%上調(diào)至15.2%。”申銀萬國分析師江征雁表示。
申銀萬國的報告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將更為寬裕，大公司受益會更明顯。一方面，杠桿的放大需要通過銀行貸款來完成，大公司綜合實(shí)力強(qiáng)，更受銀行青睞。另一方面，在資金全面放松的情況下，土地獲取能力和企業(yè)自身戰(zhàn)略將決定企業(yè)發(fā)展速度快慢。大公司近幾年擴(kuò)張意愿更強(qiáng)烈，在這一輪調(diào)整中對市場變化的反映也更快，受益會更明顯。
申銀萬國的報告預(yù)計，下調(diào)資本金比例的政策加大了房價上行的概率。一是，房地產(chǎn)及其它固定資產(chǎn)投資的逐步恢復(fù)，有利于經(jīng)濟(jì)的盡快回升，市場向好預(yù)期進(jìn)一步明確；二是，開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步寬松，降價可能進(jìn)一步減低。
民生證券的報告認(rèn)為，這一政策對二級市場而言是利好。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)能夠更容易獲得銀行信貸支持。這對于部分資金鏈偏緊的開發(fā)企業(yè)啟動相關(guān)項(xiàng)目提供了政策支持。該政策短期內(nèi)會對股價形成一定利好支撐，但目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款依然偏謹(jǐn)慎，政策效果需要一定時間發(fā)揮效應(yīng)。
對于通脹預(yù)期對房地產(chǎn)業(yè)的利好，聯(lián)合證券的報告預(yù)測，未來三個季度內(nèi)，房價將呈兩個階段的上漲，而隨著這兩個階段轉(zhuǎn)換的還有剛性需求到通脹預(yù)期下投資性需求的轉(zhuǎn)換。
聯(lián)合證券的報告認(rèn)為，房價上漲的第一個階段在于，去庫存接近尾聲，但新增供給由于受建筑周期的影響無法有效放大，導(dǎo)致供求關(guān)系由供大于求逆轉(zhuǎn)為供小于求。這一階段將有半年左右的時間，由今年二季度延續(xù)到三季度。而在房價上漲的第二個階段，隨著房價的持續(xù)上漲，對房價較為敏感的剛性需求的釋放將受到抑制。但國內(nèi)始自今年一季度的信貸超常規(guī)發(fā)放，已開始誘發(fā)對2010年的通脹預(yù)期。在寬信貸和低利率仍將維持的金融環(huán)境下，將釋放出更多的投資性需求。投資性需求的釋放，將對沖剛性需求的下降，從而使樓市的交易量并不至于因房價的上漲而出現(xiàn)大的回落。這一階段將由今年的三季度開始到四季度。
申銀萬國表示，維持房地產(chǎn)行業(yè)“看好”評級，推薦兩類公司。一類是龍頭企業(yè)，包括金地、保利地產(chǎn)和萬科，一是杠桿的加大對快周圍的公司更為有利，其ROE水平能提到實(shí)持性提升；二是，房價上行對這類公司的毛利恢復(fù)作用更為明顯，業(yè)績彈性大。另一類是資源富裕類公司，如冠城大通、華僑城和泛海建設(shè)。
不過，聯(lián)合證券分析師魚晉華提醒投資者，迫于通脹的壓力，國內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將成為當(dāng)前樓市復(fù)蘇的終結(jié)者。而通脹以何種方式到來，將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏，這也將決定樓市復(fù)蘇的終結(jié)將以何種方式開始。基于這一判斷，信貸政策何時發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，將是對樓市風(fēng)向判斷的一個關(guān)鍵因素。
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