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近日，中信建投-外高橋集團持有型不動產資產支持專項計劃在上交所成功設立，發行規模18.30億元，是市場首單以工業廠房作為底層資產的持有型不動產ABS（簡稱“機構間REITs”）。

工業廠房類資產首次入池

該項目是全國首單工業廠房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs，既擴充了機構間REITs的資產范圍，又為地方國企存量資產盤活開創了新的權益融資渠道，具備極強的示范效應。

據悉，項目底層資產為外高橋集團持有的4個標準廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建筑面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%，主要租戶包括萬國數據、斯凱孚、卡爾蔡司、惠永藥研等知名企業，覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等行業，聚集了多家外資企業在中國的分撥中心、研發總部等，契合區域產業發展導向和戰略部署。大部分物業位于海關特殊監管區域內，入駐企業可享受上海自貿試驗區一系列配套政策，實現產業高質量創新發展。

工業廠房相較于商業物業通常具備更長的租約期限及租戶黏性，保證了底層現金流的長期穩定和可預測性，與REITs產品要求的長期穩定分紅特點高度契合。機構間REITs作為創新權益融資工具，是構建多層次REITs市場的重要一環，具備更廣泛的準入資產類型及更靈活的機制設置，可作為工業廠房類資產在資本市場開展權益融資的重要渠道。

積極保障項目成功落地

值得一提的是，項目設置運營收入考核機制，并通過對運營管理機構及運營團隊的激勵約束機制，提高運營效率，確保運營管理機構及投資人在產品運行過程中利益一致。同時引入產品管理委員會決策機制，投資人代表可作為委員參與標的資產的運營管理和考核決策，從而實現產業方專業運作和投資方主動管理的平衡效果，構建多方共建的產品治理機制。產品按季度進行信息披露，圍繞投資者關注的出租率、租金單價水平、租金收繳率及運營凈收入等指標，及時披露底層資產運營質量，匹配產品權益屬性，以便投資人進行自主決策。

項目存續期間，計劃管理人提供包括交易撮合、報價服務在內的二級交易支持，以提高產品二級市場流動性。同時本項目開創性地采用“基準收益+超額收益”的分配機制，超額收益可在產品發行后持續吸引市場潛在投資人的關注，促使多元化機構群體參與配置，提高證券交易活躍度，從而進一步提升產品二級市場流動性。最后產品設置了靈活的擴募機制，可持續將優質工業廠房項目裝入該資產上市平臺，實現“投、融、管、退”的良性循環。

中信建投相關負責人表示：“未來，中信建投證券將積極研究在機構間REITs中引入基金經理制度，由基金經理作為項目公司高管，切實做好存續期間底層資產的運營管理，通過資產管理提升產品價值。”

上交所相關負責人表示：“現階段，上交所秉承發展與安全并重的理念，積極推動機構間REITs市場建設。一方面，堅守安全底線，嚴把項目入口關，聚焦‘貨真價實’核心要求，確保底層資產真實可靠不造假、信息披露準確完整不隱瞞、資產預期回報穩定合理不虛高。另一方面，尊重市場規律，激發內生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發現功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機制促進資產真實價值的形成與發現，切實推動市場持續健康發展與活力釋放。下一步，上交所將按照證監會總體部署，圍繞機構間REITs市場組織和生態建設，進一步有效推動項目落地，完善相關機制及配套規則，全面推動機構間REITs市場高質量發展。”

助力地方國企存量資產盤活

據介紹，該項目采用詢價發行機制，詢價區間17.76億-18.30億元，吸引廣大投資人踴躍認購，最終實現發行規模18.30億元，較項目公司股權估值溢價約3%。獲配投資人合計21家，覆蓋保險、銀行理財、券商、地方國資等多種類型。本項目通過詢價機制，充分發揮機構間REITs市場的定價功能，體現了投資者對本項目的高度認可，通過資本市場實現了國有資產保值增值。

某投資機構負責人表示：“本項目底層資產為工業廠房，核心租戶包括萬國數據、斯凱孚等企業，總體成長性較好，且部分廠房為定制化建設，租戶期初投入高、黏性強，租約長期穩定，底層現金流持續、穩定、可預期，是開展機構間REITs的優質資產。另外，本項目原始權益人外高橋集團是外高橋區域唯一的國有開發集團，主體優質、運營能力強、擴募資產充足，為本項目后續運營及擴募提供了有力保障。”

外高橋集團相關負責人表示：“外高橋集團承擔著浦東新區外高橋區域內的綜合開發、招商引資、產業培育、物業運營和管理服務，歷經30多年的開發運營，積累了豐富的經營性物業資源。但這些物業以租賃為主、銷售為輔，因此，資金回收周期較長、資產周轉率較低、資產流動性較弱。當前公司仍持續推動外高橋區域內重點項目開發建設，面臨較大的開發資金需求，在舉債融資空間有限的背景下，可通過資本市場權益融資工具，盤活存量資產，滿足投資發展需求。”

繼去年成功發行倉儲物流公募REITs后，外高橋集團又在今年成功落地工業廠房機構間REITs，打造了優勢互補、協同發展的雙REITs資產上市平臺，助力集團在資產盤活領域實現“雙輪驅動”，為集團進一步實施戰略轉型、提質增效的改革發展提供了新動力。