摘要：上海土地市場的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價格。

    土地市場上半年交出了一份令人滿意的成績單，上海多區域土地單價不斷刷新歷史紀錄。

    同策咨詢數據顯示，截至6月30日，上海上半年土地成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價9503元/平方米，同比上漲8.2%。

    在一線城市土地趨緊、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下，上海土地市場的爭奪正變得更為激烈，有的土地項目拿到的價格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價格。

    “土地太貴我們不敢拿，不拿的話別人還是要拿。”“整個上半年都在擴展土地，可是都沒有拿下來。”……多位房企土地拓展部門負責人向記者抱怨上海這個充滿誘惑的市場。

    6月，經過多輪角逐，華潤華發聯合體以87.95億元拿下閘北區市北高新技術服務業園區一地塊，樓板價38062元/平方米，溢價率26.87%。而早在4月底，首次進入上海市場的碧桂園便以6億元拿下嘉定徐行鎮純宅地，溢價率62.16%，樓板價8108元/平方米。

    “上海未來市場還會漲，我們看好這個市場，我們在不斷尋找合適的上海土地。”碧桂園聯席總裁朱榮斌稱。

    多位業內人士向《第一財經日報》記者表示，上海上半年土地市場走好，一方面是由于政策的刺激，另一方面是土地供應量的減少。

    相比2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，去年為700公頃，今年這一數字直接降到了400~600公頃，供應量持續收縮，再創新低。

    此前，戴德梁行甚至預測今年上海將出現工業用地變性住宅用地情況，來緩解住宅用地的緊張。但更多觀點認為，即使出現工業用地變性，但是土地市場緊張無法根本緩解。

    在土地趨緊的情況下，多家房企均紛紛表示即使“頭破血流”也要搶占上海這一位置。

    《第一財經日報》記者從多個獨立信源處了解到，多家非一線城市的房企均有意將總部搬遷到上海，就連萬達也傳言要將總部搬到上海。多位房企高層在不同場合表示，選擇進入上海是戰略性考慮，為了集團的發展和品牌的建設。

    在三四線樓市趨于飽和的當下，作為一線城市的上海，其庫存去化表現較為搶眼。同策咨詢數據顯示，目前上海商品房住宅去化周期已經縮短至8.89個月。

    “這說明，短期內上海樓市已經沒有去庫存的壓力，未來上海商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢，相關政策的利好也將逐步作用于地產開發端。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者。
   
    但是這樣的瘋狂高價拿地是否就可以預料到房價的上漲呢？

    長期從事土地分析的業內人士李宗洲表達了擔憂，他覺得面對這樣的高地價很多開發商也認識到其中的風險，因此“聯合開發”成為趨勢。

    比如，上述土地就是華潤和華發一起聯合開發，而在華潤華發拿地同日，招商平安聯合體以30.1億元競得寶山區大場鎮W121301單元38-02地塊，溢價率高達89.67%，成交樓板價為23277元/平方米。

    雖然上海市場被普遍看好，但是房企拿到那么貴的土地，未來銷售也很有壓力。

    今年上半年，上海住宅用地成交樓面價TOP10中，樓面地價/該板塊1~6月的成交均價的比值均超過70%。

    這意味著上海宅地樓面價已經呈現一種“面粉接近面包”的態勢。

    “這些新項目無疑會拉高周邊的地價，周圍項目可能會偷著樂。但是對于這些土地本身的開發商，可能壓力會很大。現在的消費者都講究性價比，上海市場雖好但是不好的項目一樣賣不掉。”中原地產研究部高級經理盧文曦告訴記者。

    以方興地產在上海閘北大寧的土地為例，樓板價47609元/平方米，創造了當時的區域地王。多位業內人士判斷，方興地產至少需要賣到7.8萬元/平方米才能達到盈虧平衡。但是記者從搜房網看到，目前方興地產項目大寧金茂府的一期開盤價格在7.2萬元/平方米左右。

    低開高走是開發項目的常規策略，而這么高的土地價格對于開發商是巨大挑戰。記者從大寧金茂府周圍樓盤了解到，其在方興地產拿到該土地以后迅速漲價。

    張宏偉認為，三四線城市樓市進一步惡化，庫存壓力居高不下，品牌房企的布局策略轉向重返一二線城市，這導致一二線城市土地市場勢必再度火熱。