日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。其中，4個一線城市房價全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房價分別環(huán)比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。專家分析，我國樓市去庫存壓力較大、各地冷暖不均的基本格局短時間內(nèi)依然難以改變，房地產(chǎn)市場年內(nèi)持續(xù)調(diào)整仍將是大概率事件。
新政發(fā)酵 一線樓市升溫
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉介紹，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有18個和28個，分別比上月增加6個和16個;持平和下降的城市個數(shù)均有所減少。
盡管與去年同期相比，絕大部分城市的房價仍在下降，但北上廣深及部分二線城市卻率先“入夏”。以擁有廣州、深圳兩座一線城市的廣東省為例，1—4月，廣東商品房銷售面積2551.88萬平方米，同比增長13.4%，增幅比一季度提高9.3個百分點;商品房銷售額2352.78億元，增長12.8%，增幅比一季度也提高9.4個百分點。
北京科技大學管理學院經(jīng)濟貿(mào)易系教授何維達在接受本報記者采訪時表示，購房門檻降低、部分資金回流樓市、熱點城市剛需不減等因素導致了近期房價的企穩(wěn)與成交量的放大。“一方面，今年以來國家釋放了降準、降息、降首付比例等多種鼓勵政策，部分合理購房需求因此得以釋放;另一方面，前期證券市場的劇烈波動也導致一部分避險及獲利資金重新流回樓市。”何維達分析。
分化未改 分歧仍存
數(shù)據(jù)顯示，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，而二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均卻分別下降0.1%和0.3%。依然如故的“分化格局”讓市場各方紛紛爭論中國樓市究竟是“真回暖”還是“假迎春”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，目前大多數(shù)城市仍處于去庫存階段，樓市并沒有出現(xiàn)明顯復蘇和好轉(zhuǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量已由3月的12個增至4月的18個，5月上漲的城市應(yīng)該會繼續(xù)增多，2016年將呈現(xiàn)全國房價普漲現(xiàn)象。摩根士丹利分析師John
Lam則依據(jù)融資風險上升且潛在購房人數(shù)下降的判斷，將中國房地產(chǎn)業(yè)的評級從“有吸引力”下調(diào)至“謹慎”。
“樓市的分化其實不難理解。在一線城市，主城區(qū)土地資源基本開發(fā)完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，其剛需十分旺盛;而在三、四線城市，當?shù)厝丝凇⑹杖胪头课莸膬r格、存量不相稱，因此樓市依然是‘供大于求’的格局，其面臨的去庫存壓力比較大。”何維達稱。
樓市冷暖激辯正酣，各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進去庫存。例如，恒大喊出了“無理由退房”的口號;保利在房展會上下足了營銷功夫;越秀地產(chǎn)更是一口氣推出了18項免費措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費車位”等。
年內(nèi)調(diào)整還將繼續(xù)
未來樓市能否迎來真正全面的“回暖”?多位專家表示，在中國經(jīng)濟基本面長期向好的情況下，政府的房地產(chǎn)政策在決定樓市發(fā)展趨勢時的相對重要性便得以凸顯。
“需要指出的是，雖然最近樓市政策有所放松，但這并不意味著國家放棄了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。現(xiàn)在，如果是多套房、投機性買賣的情況，依然會面臨很高的交易成本。”何維達說，隨著不動產(chǎn)登記制度的推進，未來房地產(chǎn)稅的松緊程度也將成為左右樓市的關(guān)鍵變量。
在何維達看來，由于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長，向上涉及鋼鐵、水泥、機械等，向下關(guān)乎家電、家具等，因此一個健康穩(wěn)定發(fā)展的樓市將會是政府所樂見的。他認為，從短期講，樓市的溫和調(diào)整或?qū)⒗^續(xù);從長期看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然存在。未來，中國樓市不會出現(xiàn)“暴漲暴跌”的現(xiàn)象。
此前，財政部財政科學研究所研究員賈康亦撰文指出，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京均已經(jīng)在探底或回暖，今年其他大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整，而整個樓市的全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。
