繼3月27日國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應結構，30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)文下調二套房個貸首付比例。同日財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉賣二套房營業(yè)稅免征期限。
專家指出，多個宏觀調控部門在幾天內密集發(fā)文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。
支持居民改善性住房，讓房地產金融市場回歸正常化
王凌在北京一家事業(yè)單位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升級”，因為孩子馬上要出生了，得換個大點面積的房子，而且也希望離妻子單位近點。“現(xiàn)在二套房首付比例降低了，壓力小了不少。”
“此次政策調整也是落實今年《政府工作報告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來，我國房地產投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調整個人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求，也有利于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”民生銀行首席研究員溫彬說。
此次政策調整更是向正常化回歸。“從國際上來看，個人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些發(fā)達國家可以通過要求購買抵押按揭保險，來實施相對較低的最低首付款比例。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良說，“在政策調整前，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對較高水平，偏于嚴厲，存在一定的下調空間。以前實施過于嚴格的房貸政策是為了抑制房地產過熱，適應當時控制房價上漲的需要，而現(xiàn)在隨著房地產市場進入調整期，區(qū)域分化加劇，此前的政策已經不適應形勢發(fā)展的需要，對部分家庭改善性購房需求產生了一定抑制，應該及時作出調整，也是讓房地產金融市場回歸正常化。”
財政部財政科學研究所副所長白景明認為，此次調整個人購房營業(yè)稅政策，有利于活躍房地產交易，促進二手房流轉率的提高，盤活存量房市場，進一步滿足居民的住房需求。
“相比于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔，減少交易成本。”白景明介紹說，對滿2年的“次新房”減免營業(yè)稅，可以增加二手房市場供給，平抑房價，讓更多的改善性需求得到滿足。同時，對普通住房和非普通住房執(zhí)行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產市場的發(fā)育，更好地體現(xiàn)稅收公平。
以北京一套市場價300萬元的3年齡普通住房為例，在政策執(zhí)行前，對外銷售需要繳納營業(yè)稅15萬元，根據(jù)新的政策，這15萬元稅款將全部免掉，給交易雙方帶來實惠。
白景明認為，房地產的產業(yè)鏈條長，與鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)關聯(lián)性強，而住房消費也與裝修、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關，因此，對房產交易采取減免稅措施，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于穩(wěn)增長關系重大，也是推進城鎮(zhèn)化建設的重要手段。
適應市場化、差異化方向，因地施策
當前，從整體上看，我國房地產市場已從供不應求向供求相對平衡轉變，進入減速換擋的新階段，區(qū)域分化成為房地產市場的新常態(tài)。
“政策的調整應適應房地產市場的實際情況。去年以來，我國房地產市場出現(xiàn)深度調整，從過去房地產市場的供求關系總體偏緊，進入了現(xiàn)在總體趨于平衡、局部地區(qū)過剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產調控政策不斷優(yōu)化、調整，把過去抑制房價過快上漲的從嚴、過嚴的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產市場自身的規(guī)律，是合理的，適應了房地產市場的變化。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹說。
值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”，而是因地施策，特別強調要根據(jù)不同城市的不同特點執(zhí)行差別化住房信貸政策，制定不同的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著各地將根據(jù)自己的實際情況來出臺房貸新政的實施細則。
“政策因地實施，確定政策時由地方政府、監(jiān)管部門和商業(yè)銀行共同參與，這樣決策時會綜合考慮各方因素，比如當?shù)氐姆績r水平和風險狀況，決策會相對合理。”宗良說。
溫彬指出，對于銀行業(yè)金融機構來說，也有更大的市場空間。各家銀行可以根據(jù)自身的資產負債狀況和客戶結構情況，確定房貸政策。
“從總體上來看，房貸政策的調控更加注重市場化、常態(tài)化、長效化。過去房價上行期間，住房信貸政策主要配合房地產宏觀調控，剛性比較強，多是短期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合，這種方式難以適應當前的房地產形勢。此次政策調整是對前期市場化政策調整思路的延續(xù)。建議今后住房信貸政策調節(jié)采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機制，以更加尊重市場主體的意見，充分發(fā)揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長效機制。”宗良說。
日前公布的國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條，被稱之為土地新政“新九條”。國土資源部有關專家指出，合理安排住房及其用地供應規(guī)模，是“新九條”促進房地產市場健康發(fā)展的核心。一方面，住房用地供應，要保障住房的建設需求;另一方面，住房用地供應，要實施分類管理，去庫存化。
通知要求市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時，應按市場供求情況，合理確定商品住房用地供應規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。
對恢復房地產市場信心及成交量有利
此次政策調控對房地產市場價格有何影響?秦虹指出，客觀上講，信貸政策放松對恢復房地產市場信心及成交量是有利的。但是，由于現(xiàn)在我國房地產市場分化嚴重，差異很大，即使此次信貸政策放松，對于那些供應量較大、庫存較多的地區(qū)的樓市，影響也是有限的。對于那些供求關系偏緊的地區(qū)，政策調整有利于房地產銷售的增長。
那么此次新政會導致房價回升，甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認為，此次新政強調，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實施效果，有效防范風險，促進當?shù)胤康禺a市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產銷售經歷了去年一年的負增長，今年一二月銷售仍是負增長，如果將過嚴的政策回歸常態(tài)，對銷售還是有利的，對拉動房地產投資是有利的。然而，從全國來看，目前投資性需求已經明顯下降，并且不少市場供應量很大，而投資性需求只有在房價上升期才會進場，因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。
國土部、住建部在通知中強調，各地國土資源主管部門要根據(jù)市場實際情況，控制好住宅用地供應的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩(wěn)定市場預期。
