摘要：開發商變身“包租公”這樣的政策導向能否化解現在高庫存問題，在許多開發商看來顯然有點尷尬，面對財務成本10%以上的現實，靠租賃顯然是個虧本買賣。

    面對高漲的庫存著急的不僅是開發商還有住建部，日前住建部發出通知，計劃用三年時間基本形成渠道多元的住房租賃市場，并支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。開發商變身“包租公”這樣的政策導向能否化解現在高庫存問題，在許多開發商看來顯然有點尷尬，面對財務成本10%以上的現實，靠租賃顯然是個虧本買賣。

　　庫存報警

　　上海易居房地產研究院1月14日發布的《2014年新建商品住宅庫存報告》數據顯示，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升后盤整”的態勢。而衡量庫存去化周期的指標存銷比則呈現“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則有所緩解，但是樓市整體庫存仍處于高位盤整狀態。易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，2015年，各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標。

　　在去庫存成為房地產行業新常態的大環境下，著急的不僅是市場，作為主管機構的住建部也于近日發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)，指出支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。

　　賠錢的買賣

　　讓開發商做“包租公”企業是否認可呢？

　　記者采訪了多家房地產開發企業相關負責人，大多數認為，房地產開發商暫時沒有將其持有的房源向社會出租的舉措，對這一政策持謹慎的觀點。一位不愿具名的房地產開發從業人員告訴記者，從開發商角度看，考慮到企業的貸款融資問題、運營管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問題，目前將持有房源向社會出租是不太可能的。

　　北京中原地產首席分析師張大偉認為，房地產開發商出租其持有房源這一政策是不可能實施的，因為開發商要考慮回報率的問題，國內住宅出租的收益率在2％左右，即使是商業地產的投資回報率也才4％-5％，國內的高房價和較低的出租回報率，再加上房產稅、所得稅、物業管理運營成本等問題，就決定了開發商不會以出租持有房源的方式來解決去庫存的難題。

　　他表示，這項政策在實施中遇到的最大難題就是租金回報率過低。例如，一套300萬元左右的兩居室，正常租金約5000元/月，一年的總收入就是6萬元，其投資回報率才2％左右。而在其他一些國家，租金回報率能達到5％以上，這些國家存在以租代售的模式。而國內如此低的租金回報率，很難想象會有企業或機構對此進行投資。

　　中介積極性高

　　雖然這一政策實施困難重重，但嚴躍進指出，傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過去可以由投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃并且可以資產證券化，就能實現較快較多地去庫存，對房企利好。

　　房地產開發商出租其持有房源，牽涉到運營管理的問題，偉業我愛我家品牌經理孔丹認為，“目前一線城市尤其是二三線城市面臨庫存高的壓力，我們一直在與開發商溝通相關合作，希望能夠把庫存的房源進行出租，中介公司來進行運營管理。但是由于缺少政策、金融、稅收等方面的支持，所以這種合作遲遲未展開”。

　　孔丹認為，“《意見》的發布對于租賃市場來說是一次機遇，我們一直倡導的租賃規模化經營會成為未來的一大趨勢”。

　　業內人士分析認為，如果開發商將其持有房源向社會出租，將可能導致租金標準的普遍降低，開發商持有的房源，經過精裝修出租時，其租金價格相較于目前租賃市場的房屋租金而言，仍是比較低的，這或許就會引起租金標準的下調。

　　現下，通過中介機構依然是最主要的租房渠道，鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，經紀行業的產業集中度很低，以租賃市場較為發達的北京為例，年房屋租賃交易規模約為150萬套，規模最大的經紀公司市場占有率也不足10％。

　　房地產經紀行業人士認為，如果開發商出租其持有房源，無論是房地產自營租賃業務，還是尋求中介機構合作代為運營租賃業務，都將改變目前租賃市場的格局，有利于規范租賃市場，提升行業集中度。