北京樓市的高端豪宅市場(chǎng)已提前到來(lái)。緊隨保利海德公園入市贏得超過(guò)25億元的認(rèn)購(gòu)額，包括泛海國(guó)際居住區(qū)二期、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、萬(wàn)科如園項(xiàng)目樓王紫碧山房、融創(chuàng)紫荊壹號(hào)院等都擬議于近期集中入市銷(xiāo)售。
　　在此之前，中國(guó)人民銀行下發(fā)的關(guān)于調(diào)整首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策被業(yè)界視為北京高端豪宅集中入市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目給同類(lèi)產(chǎn)品帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力，也促使更多同類(lèi)產(chǎn)品集中入市，避免銷(xiāo)售滯后。業(yè)界認(rèn)為，經(jīng)歷了2014年上半年市場(chǎng)的總體慘淡，從2014年9月開(kāi)始，隨著保利海德公園等高端豪宅項(xiàng)目的入市熱銷(xiāo)，以及信貸政策調(diào)整等方面的因素，豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售的市場(chǎng)窗口期已經(jīng)先于剛需和改善型住宅市場(chǎng)提前到來(lái)。

　　“重量級(jí)”項(xiàng)目集中入市

　　盡管人民銀行對(duì)于首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應(yīng)的卻是北京的高端豪宅市場(chǎng)。按照業(yè)內(nèi)一般認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所謂高端豪宅物業(yè)即單價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上，總價(jià)達(dá)到2000萬(wàn)元量級(jí)以上的住宅項(xiàng)目。
　　“從我們的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)看，在保利海德公園入市銷(xiāo)售后，位于海淀區(qū)的萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目、融創(chuàng)的紫荊壹號(hào)院項(xiàng)目、萬(wàn)科如園的樓王產(chǎn)品紫碧山房、泛海國(guó)際居住區(qū)的二期都準(zhǔn)備在近期入市銷(xiāo)售，這幾個(gè)項(xiàng)目無(wú)論從單價(jià)還是總價(jià)，都是近期北京高端豪宅的‘重量級(jí)’項(xiàng)目。”10月23日，一位長(zhǎng)期從事市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的經(jīng)紀(jì)公司人士稱(chēng)。記者了解到，此輪豪宅入市集中入市的起點(diǎn)在于保利海德公園的入市銷(xiāo)售。2014年9月，位于北京市海淀區(qū)薊門(mén)橋的保利海德公園項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià)95000元/平方米。海德公園項(xiàng)目開(kāi)售之前，北京樓市長(zhǎng)期處在冰凍狀態(tài)。高端豪宅項(xiàng)目擔(dān)心銷(xiāo)售遇冷，均向后推遲了開(kāi)盤(pán)日期。保利海德公園項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)25億的業(yè)績(jī)，出乎當(dāng)時(shí)業(yè)界對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。
　　而在近期準(zhǔn)備入市同類(lèi)項(xiàng)目中，萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目系由此前的萬(wàn)柳地王脫胎而來(lái)，擬售價(jià)約在14萬(wàn)至15萬(wàn)/平方米的水平。泛海國(guó)際居住期二期，在距離一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)7年之后再度入市，擬議中的銷(xiāo)售均價(jià)也超過(guò)9萬(wàn)元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均價(jià)

　　“我們認(rèn)為，保利海德公園的熱銷(xiāo)，在一定程度上刺激了市場(chǎng)的預(yù)期，引發(fā)了市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)對(duì)高端豪宅市場(chǎng)的高度關(guān)注，進(jìn)而讓更多高端豪宅項(xiàng)目有信心在今年的最后三個(gè)月中入市銷(xiāo)售，換取銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，同時(shí)也順道‘沾沾光’。”前述經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究人員稱(chēng)。
　　從9月中下旬開(kāi)始，北京高端市場(chǎng)的成交狀況確實(shí)表現(xiàn)不俗。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月.22日-9.28日一周，成交均價(jià)在5萬(wàn)以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)并無(wú)新的自住房項(xiàng)目進(jìn)入簽約階段，從而起到拉低成交均價(jià)水平的作用時(shí)，高端項(xiàng)目銷(xiāo)量的大幅增加，直接將全市商品住宅的成交均價(jià)拉升至歷史新高。
　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，一方面來(lái)自于部分高端項(xiàng)目低于預(yù)期價(jià)格入市的刺激。這些近期開(kāi)盤(pán)的高端項(xiàng)目雖然依然具備了稀缺城市資源的優(yōu)勢(shì)，但在市場(chǎng)低迷狀態(tài)下入市卻在定價(jià)上保守務(wù)實(shí)，高性?xún)r(jià)比成為拉動(dòng)成交的重要原因，促使上周北京高端市場(chǎng)的銷(xiāo)量激增。“另一方面，購(gòu)買(mǎi)高端項(xiàng)目的這類(lèi)客群主要為二次或多次置業(yè)，更為看重項(xiàng)目占據(jù)城市資源的不可替代價(jià)值以及保值增值能力，隨著貨幣政策的適度寬松，財(cái)富階層的流動(dòng)資金狀況有所好轉(zhuǎn)之后開(kāi)始重新考慮資產(chǎn)配置，在此背景下高端項(xiàng)目在區(qū)位優(yōu)勢(shì)下，輔以極具吸引力的價(jià)格，成為吸引改善型置業(yè)者入市的砝碼。”高珊說(shuō)。

　　豪宅改善型市場(chǎng)提早到來(lái)

　　9月以來(lái)高端豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，似乎傳遞一個(gè)信號(hào)，即高端豪宅的市場(chǎng)窗口期較剛需、改善型市場(chǎng)更早到來(lái)。這似乎是央行首套房貸新政的一個(gè)意外效果。
　　“這次央行首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，實(shí)際上給了商業(yè)銀行很大的自由裁量的空間，市場(chǎng)當(dāng)中7折利率基本上是沒(méi)有的，而商業(yè)銀行在放貸額度緊張狀況沒(méi)有改變的情況下，更傾向于能夠承受更高利率水平的購(gòu)房者，相比真正的首次購(gòu)房者，那些已經(jīng)還清貸款的購(gòu)房者顯然更有能力承受更高的利率負(fù)擔(dān)，銀行會(huì)傾向于對(duì)他們放款，而這些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客戶(hù)”前述經(jīng)紀(jì)公司人士告訴記者。
　　在保利海德公園售樓處現(xiàn)場(chǎng)，一位正在簽約的客戶(hù)表示：新政解決了他貸款和資格兩方面的問(wèn)題，讓他能夠提前出手。記者了解到，目前保利海德公園的主力戶(hù)型為約260-305平米世家平墅。自央行新的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策下發(fā)后，項(xiàng)目的咨詢(xún)、認(rèn)購(gòu)數(shù)量，都有比較明顯的正向變化，這也間接證實(shí)上述人士分析的邏輯所在。“像總價(jià)動(dòng)輒3000萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品，其目標(biāo)客戶(hù)群體基本上是同質(zhì)量化的，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的重疊會(huì)比較多，我們也擔(dān)心，如果開(kāi)盤(pán)再滯后，目標(biāo)客戶(hù)會(huì)被其他項(xiàng)目瓜分，從而使自己的項(xiàng)目陷入被動(dòng)狀態(tài)，這就是我們考慮在2014年4季度一定要入市的原因所在。”一位不愿具名的豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)表示。