摘要：盡管限貸政策出現松綁，但仍不排除部分房企后續將采用“以價換量”的策略。

　　截至9月底，大部分地產企業的銷售業績都與全年目標距離較大，房企前20強中僅4家前9個月銷售業績達到全年目標的70%以上，其他企業該比例普遍在60%上下。盡管國慶黃金周部分企業取得不錯的銷售業績，但要完成全年目標，多數房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現松綁，但仍不排除部分房企后續將采用“以價換量”的策略。

　　在這樣的背景下，房地產企業的格局將再次分化，一些銷售業績較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業，有可能因為糟糕的財務狀況，成為其他房企下一波“獵食”的對象。那些龍頭企業盡管同樣銷售表現不佳，但卻可能通過在資本市場的上市、供股、發債等融得大量低成本資金，進而實現規模的壯大，獲得收購其他房企的良機。對于大小房企而言，可謂“一邊天堂，一邊地獄”。

　　盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認政策,令房地產市場在短期內迅速沸騰，但絕大多數的房地產企業卻心存惴惴。克而瑞研究機構和億翰智庫發布的最新數據顯示，雖然很多房地產項目傳出了漲價聲音，但實際上根本不敢漲價。

　　受市場對房貸政策觀望情緒的影響，個別開發商依舊舉著降價賣房的大旗，希望能夠以價換量獲得業績的提升。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，在全年即將結束的大背景下，絕大多數的開發商都在為完成最終目標而沖刺。因為他們明白，眼前的利好消息，并沒有實質上帶來真金白銀，要想獲取更好的業績，還需要花大力氣促銷賣房。

　　限購松綁效果不大

　　克而瑞發布的《2014年三季度房地產市場總結與展望》顯示，各地紛紛出臺救市舉措，實施了3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢“松垮”。在9月的最后一天，央行和銀監會突擊聯合發文重申首套房貸優惠以及松綁調整“限貸”政策。

　　但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續擴大，土地成交量價齊跌，底價成交、流拍成為不少城市房地產市場常見現象，地方政府財政壓力驟然上升。

　　從國家統計局的月度數據來看，三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續呈現負增長的態勢，且降幅較上半年的水平進一步擴大，都創出了年內最低值。1－8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元，同比下降8.9%。

　　從近三個月的具體表現來看，6月份的成交曾有過短暫的回升，但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季，特別是在今年市場大環境不佳的情況下，很難出彩，房地產銷售面積和金額的降幅逐步擴大，真實反映了目前市場的成交低迷。

　　在地方政府主導的以取消限購、調整信貸為主力的“救市”政策提振下，開發企業也以此為契機，抓緊推盤并貫徹“以價換量”策略，項目讓利幅度進一步擴大。

　　事實上，盡管有人認為北上廣深不會降價，但一線城市的房價下調幅度并不“溫柔”。

　　上海項目綠洲康城金邸近期對外宣布，樓盤原均價4.6萬元/平方米，現降至均價2.88萬元/平方米，降幅最大可達37%。《每日經濟新聞》記者就此致電該樓盤銷售人員，據其介紹，該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源，價格分別是“三萬多和兩萬多”。剛剛入市的只有20套房源，未來可能繼續加推，但價格未定。

　　上述項目的銷售負責人孫華良透露說，盡管央行9月30日出臺了最新的房貸政策，但是購房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望，這導致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”，以較低的銷售價賣出房子。

　　億翰智庫認為，政策松綁后的一個顯著效應是開發商積極推盤，但深究其定價可發現，“以價換量”的思路非常明顯。

　　從九月上旬到十月，開發商借政策松綁的時機，推動了成交量的上升。

　　小開發商資金鏈臨考驗

　　對于開發商來說，價格并不是他們最關注的要素，成交量決定了他們能否平穩“滾動”資金鏈。

　　來自仲量聯行的數據顯示，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環比下降2%和7%；進入傳統銷售旺季的9月，成交量環比上漲31%，但較去年同比下降40%；第三季度成交面積共計222.8萬平方米，環比上漲6%，同比下降29%。

　　“我們預計短期內上海不會放松限購，但是央行在9月30號宣布的房貸松動政策有望促使市場在今年第四季度溫和復蘇。”仲量聯行近日發布今年第三季度樓市報告稱。

　　仲量聯行認為，限購致使整體市場銷售緩慢，但是新的房貸政策指明了未來復蘇之路。盡管幾乎所有的二、三線城市已經解除限購，上海仍嚴格執行著限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下，潛在買家不斷推遲購房決定，等待更明確的政策和價格走向，導致第三季度上海住宅市場需求疲弱。

　　仲量聯行華東區研究部總監周志鋒告訴《每日經濟新聞》記者，上海和其他城市的情況有所不同，上海的新樓盤大部分是由全國性開發商開發的，他們融資能力較強，回籠資金的壓力不會太大。另一方面，上海的土地供應量低，每年新流入大量的外來人口，占總數的10%左右，他們都有購房需求。上海的開發商通常比較強勢，不會輕易降價，目前他們寄希望于政策松動后的成交量上升。

　　由于四季度只能“溫和”回暖，樓市很難在年底出現大幅升溫，那些只有少量項目、融資能力差的小開發商面臨著嚴峻的考驗，他們將成為“銀十”選擇降價的先鋒。

　　20強僅4家完成70%銷售目標

　　臨近年底，那些進度落后的大型房企也有可能選擇在價格上讓步。億翰智庫統計了2014年前三季度典型企業前20強全年目標業績完成率，其中萬科完成74%、恒大完成91%，其他幾家龍頭房企僅完成全年任務一半左右。

　　9月，恒大業績預計將達到千億，至此共有三家企業業績在前九月突破千億，其中，萬科1485億元，同比增長16%；綠地1328億元；恒大1000億元左右，同比增長34%。