摘要：雖然時過兩年，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大，總價進一步放寬的范圍有限。

　　“上海不愿刺激樓市。今天（10月13日）下午央行上海分行召18家銀行開房產(chǎn)新政的通氣會，上海新政執(zhí)行標準是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元)，利率各家銀行都傾向于執(zhí)行基準，至多九五折和，周內(nèi)各家銀行將會公布細則。”

　　這段話昨日（10月14日）在微信朋友圈內(nèi)廣受關注。《每日經(jīng)濟新聞》記者從一位參與該會議的銀行內(nèi)部人士處證實了上述消息。

　　根據(jù)最新成交數(shù)據(jù)，受房貸新政等因素影響，上海房地產(chǎn)市場10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，目前上海新房市場的普通住宅只占總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來市場將經(jīng)歷一段時間的成交回落。

　　“普通住宅”標準兩年未變

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，昨日下午，央行上海總部召集上海地區(qū)商業(yè)銀行召開通氣會，“貫徹并落實”9月30日央行、銀監(jiān)會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》的相關精神和要求。

　　上述參與該會議的銀行內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，會上央行上海總部明確，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執(zhí)行首套房貸款政策。

　　雖然此前央行和銀監(jiān)會已明確“再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺的房地產(chǎn)貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求。如建設銀行[-0.49% 資金 研報]10月9日在官網(wǎng)發(fā)布通知，表示對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”。

　　建設銀行表示，具體操作由各地分行掌握。截至目前，建設銀行上海分行仍表示房貸細則正在擬定中，對于符合央行和銀監(jiān)會政策的房貸可按要求進行預受理，最終受理審批以正式文件為準。

　　對于“普通商品住房”，各個地方有著不同的標準，如上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執(zhí)行的，當時的標準為：第一，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建筑面積在140平方米以下；第三，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　央行上海總部內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，13日的通氣會主要是向各家商業(yè)銀行傳達一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規(guī)定。對于是否調(diào)整普通商品住房的標準，該人士表示，“普通住房的標準不是央行來制定的，這需要各地政府部門來確定”。

　　北京則剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標準：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價468萬元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價374.4萬元；六環(huán)外23760元/平方米或總價280.8萬元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，類似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策，并沒有在全國普遍實施。北京的房貸政府便并沒有強調(diào)普通商品住宅和非普通住宅的區(qū)別。

　　二手房市場或受益

　　上海房貸新政的執(zhí)行標準，對目前正在逐步回暖的市場來說無疑是一場“降溫”。

　　德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速。

　　他透露，德佑地產(chǎn)10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長了四成，分銷的新房成交量更是達到9月同期的三倍。

　　宋會雍告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海的中高端住宅成交確實在10月初出現(xiàn)了放量，不少觀望者因房貸新政而入市。

　　然而，在上海的房貸新政細則曝光后，市場卻很難繼續(xù)維持之前那樣的旺盛需求。根據(jù)宋會雍的統(tǒng)計，在上海的新房住宅市場上，符合普通商品住宅標準的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

　　克而瑞研究總監(jiān)薛建雄也證實了宋會雍的判斷，上海新房市場的普通商品住宅供給確實不多。尤其是對改善型的購房人群來說，能滿足他們買房需求的房屋數(shù)量很少。

　　不過，趙葆根認為，仍有一部分改善型需求可以因為房貸新政獲益，但這些需求將主要集中在二手房市場消化。

　　宋會雍說，雖然時過兩年，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大，總價進一步放寬的范圍有限。