盛傳已久的房貸松綁政策終在國慶長假前一天落地。9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱：《通知》）。《通知》明確，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次貸款買房將實行首套房貸政策，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。與此同時，《通知》還指出，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
雖然坊間傳聞松綁已經(jīng)多時，但此次正式公布的政策力度還是超出了不少人的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場加速下滑的背景下，房貸松綁政策的出臺將使得購房者的改善型需求短期內(nèi)得到集中釋放，帶動房地產(chǎn)市場回暖，防止房價格大幅快速下滑給整體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，定向穩(wěn)增長號角再次吹響。
“救市力度之大，超出預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本次央行的松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義較大。
《通知》的出臺被認(rèn)為將全面提振房地產(chǎn)市場。《通知》指出，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
對于二套改善性住房的優(yōu)惠政策，張大偉表示，本條政策影響非常大，實際執(zhí)行影響，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購政策的松綁。
“如果針對這部分客戶銀行執(zhí)行首套房不上浮的利率，預(yù)期整體市場將全面止跌。”偉嘉安捷專家吳昊在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，從北京整體貸款人群比例來看，改善置業(yè)人群中用于自住的剛需群體占到30%至40%左右。此次新政的出臺將使得這部分人群解套出來，從而帶動北京房貸市場成交量的上升，各銀行地方性細(xì)則出臺后，四季度的交易量或?qū)⒋蠓蠞q。
尤其值得注意的是，此次出臺的政策不僅著眼于松綁房貸的需求端，更著眼于增加房貸供給方的動力。《通知》明確，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。“銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。”民生證券首席宏觀研究員管清友表示。
《通知》還稱，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
中銀國際認(rèn)為，房地產(chǎn)投資和土地財政對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用逐漸減弱，投資拉動型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向消費推動型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，此時全面放松限購限價限貸等行政管制措施符合政策邏輯。一方面幫助開發(fā)商加速去庫存，緩解負(fù)債率攀升引發(fā)的資金鏈斷裂風(fēng)險，為投資托底；另一方面，可以減少房價暴跌風(fēng)險，預(yù)防由于抵押物貶值造成的金融體系動蕩；除去行政化之外，開發(fā)多樣化金融工具，推進(jìn)資產(chǎn)證券化亦是未來的重要措施，既可為行業(yè)資金開源、緩解銀行體系壓力，也可以增辟住戶投資渠道和分散風(fēng)險。
不過，也有專家指出，此次政策的出臺應(yīng)更多的看作對之前過緊政策的修正。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，原來的政策是房地產(chǎn)泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴(yán)厲措施，現(xiàn)在市場發(fā)生了明顯變化，供求關(guān)系明顯發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這種情況下，對需求嚴(yán)厲抑制的政策顯然應(yīng)該退出。目前出臺這個政策是切合實際的，政策朝著市場化的方向發(fā)展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩(wěn)健康運行有好處。
管清友表示，當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險將有所緩解。
