福州市人民政府發布促進房地產市場發展意見

    各縣(市)區人民政府，市直各有關單位：

為切實滿足廣大群眾的合理住房需求，促進我市房地產市場平穩健康發展，現就貫徹落實《福建省住房和城鄉建設廳關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》提出如下實施意見：

    一、支持首次和改善性購房需求

    對首次和改善性購房需求予以切實保障，提供稅收等優惠措施。

    (一)首次購買普通住房是指居民家庭第一次以市場方式購買普通商品住房(含二手房)的行為，包括從省外引進的專家學者；總部經濟企業派駐入閩人員；從省外投靠在閩子女的父母等人員；進城經商、務工的農業轉移人口；大學畢業生；成年子女等首次購買商品住房。

    首次購買改善性普通商品住房(以下簡稱首改房)是指居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為。

    購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、經濟適用房、繼承房、受贈房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。居民家庭擁有的住房套數只在購房所在地房屋登記機構查詢。房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況，根據本實施意見對居民家庭擬購買住房(含二手房)是否符合首套房條件予以確認并出具證明。家庭購買首改房按首套房認定。

    (二)對2014年8月1日起購買商品住房的，普通商品住房按以下標準認定：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。購房人購房時間按以下方式認定：購買新建商品住房的以網簽時間為準，未實行網簽的商品房項目以紙質合同申請登記備案(或預告登記)的時間為準；購買二手房的，以申請辦理房屋轉移登記時間為準。

    (三)對家庭購買首套普通住房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率征收。實行貨幣補償的被征遷戶，購買一套商品住房的給予免征契稅，購買多套商品住房的，其購房款與貨幣補償金額(含區位補償、舊房補償、貨幣補償獎勵、搬遷獎勵等)等額部分給予免征契稅。

    (四)發展二手住房市場，個人轉讓購買超過5年(含5年)的普通住房，免征營業稅。個人轉讓住房時，其轉讓住房的原購房時間按以下方式認定：購買新建商品住房的以網簽時間為準，未實行網簽的商品房項目以紙質合同申請登記備案(或預告登記)的時間為準；購買二手房的，以申請辦理房屋轉移登記時間為準；根據生效法律文書取得房產的以法律文書中記載的合同訂立時間或拍賣時間為準；特殊情況的，應提供能夠證明購買時間的有效憑證作為依據(如銀行進賬單等)。

    (五)住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。公積金管理機構要合理利用“公轉商”、財政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。

    二、改善宏觀調控措施

    (一)在本市范圍內取消商品住房限購措施。

    (二)在全市范圍內購房辦理簽約(網簽)、貸款、產權登記等手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。

    (三)購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構在貸款首付款比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

    三、落實差別化住房信貸政策

    (一)各商業銀行要增加住房開發貸款供應，并向商業銀行總行積極爭取開發貸款額度，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高開發貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發貸款，及時發放，促進增加房地產市場供應。

    (二)各商業銀行要努力配足個人住房貸款額度，優先滿足個人首次購買普通住房貸款需求，落實好人民銀行關于支持合理住房貸款的各項優惠政策。加快受理、審批、發放個人住房貸款，不壓單、不壓貸。異地購房者可以在購房所在地商業銀行辦理住房按揭貸款，各商業銀行應當支持。

    (三)房地產開發項目融資納入企業資金應急處置機制的協調范圍。對在建或已預售的房地產項目出現資金風險的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協調機制，按照“分類處置”原則，一企一策，通過重組等手段實施幫扶，促進項目建成銷售，化解風險。對兼并重組的有關房地產企業和項目，各金融機構要積極提供融資支持和相關金融服務。

    四、簡化行政審批程序，優化市場發展環境

    (一)進一步簡化行政審批環節，縮短審批時限。但商品房預售許可部門對預售價格變動幅度不進行限制，物價部門對商品房預售價格及其變動幅度不進行備案。繼續實行一房一標價制度。供電、供氣、供水、通信等行業對房地產項目配套設施建設，要積極主動配合，實施跟蹤服務。

    (二)對于房地產企業適應市場變化，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設施的情況下，做出的戶型調整，規劃部門應當及時予以審批。除國有或國有控股的房地產項目外，其它房地產項目可以由開發企業自主直接發包，選擇勘察、設計、施工、監理單位。

    (三)商品房預售許可條件中“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%”界定為：中高層及以下(即九層及以下)建筑主體施工形象進度達到地面二層，高層(即十層及以上)建筑主體施工形象進度達到地面一層，超高層(即建筑高度100米及以上)建筑主體施工形象進度達到地面±0.00。申請商品房預售許可，無需提供建設部門和國土部門認定的資金投入證明。

    (四)加強商品房預售資金監管，由政府部門和銀行等建立聯合監管機制，在項目開始預售后，各監管銀行根據項目的建設情況，在項目辦理竣工備案和房產初始登記之前預留監管資金總額的5%，確保開發項目順利完成。

    (五)強化合同意識，嚴格履行商品房買賣合同。支持房地產企業適應市場形勢，相應作出價格調整。有關部門要堅決制止“房鬧”，依法追究其法律責任。

    五、推進保障性住房建設

    (一)加快構建以政府為主提供基本住房保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。堅持以租為主，以鞏固租賃住房為主要形式，實行公共租賃住房和廉租住房并軌運行。提供優惠租賃價格的保障性住房，面向城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，逐步將符合一定條件的農業轉移人口納入城鎮住房保障體系，穩步擴大住房保障對城鎮常住人口的覆蓋面。探索完善租賃補貼(租金減免)制度，通過發放租賃補貼或實行公共租賃住房租金減免，增強保障家庭承租住房的能力。大力推進棚戶區改造，落實2014—2017年棚戶區改造規劃，積極改善群眾居住條件。加快實施城中村改造、石結構房屋改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。

    (二)多渠道籌集保障性住房。探索政府收儲商品住房作為保障性住房的模式，以有效增加保障性住房供給；進一步落實出讓地配建公共租賃住房，由政府回購所配建的房源，其營業稅按照政府回購價計算稅基征收；進一步支持和鼓勵企業在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設公共租賃住房。

    六、完善土地供應機制，完善預警預報系統

    (一)各縣(市)土地部門要根據本地商品住房庫存量和市場供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應量，按計劃有節奏地均衡投放；并針對市場變化情況，不再將捆綁配建星級酒店作為出讓條件。

    (二)建立交地跟蹤服務機制，加強對已出讓的房地產項目實際交地情況的跟蹤，增強履約意識，及時協調交地過程中遇到的問題，確保按土地出讓合同規定的時限全面交地，切實解決企業受讓土地后發生的拖延交地問題。

    七、加強市場分析監測

    (一)加大房地產市場信息公開力度，及時準確發布市場供求信息。完善房地產市場風險預警機制，各縣(市)要建立市場異常變化、突發性重要情況向上一級政府報告制度。市場庫存量壓力大的縣(市)要及時制定風險應對預案。

    (二)要密切關注輿情，加強輿論引導，穩定市場預期，形成有利于房地產市場持續平穩健康發展的輿論氛圍。

    八、本《實施意見》自2014年8月1日起施行，優惠政策有效期1年。

    福州市人民政府辦公廳

    2014年9月17日