對公民和法人而言，不動產究竟是什么?不動產登記暫行條例，將給我們帶來什么?對城鄉二元格局，不動產統一登記意味著什么?不動產登記暫行條例，何以發揮“四兩撥千斤”作用?15日公開征求意見的《不動產登記暫行條例》，四大“看點”值得關注。

　　看點一：“大家底”給出國家定義

　　“山水林田湖是一個生命共同體”——— 十八屆三中全會提出這一重大論斷，將第一次在產權層面得到確認。《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》第一次明確給出定義：不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　依照條例，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記范圍。“條例明確了不動產登記全國統一登記的路徑，首次確立了不動產統一登記的范圍。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示，不動產登記是為摸清“家底”，過去提到不動產往往城鄉分離、對城為主，這次以明確的范圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動產登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

　　長期以來，我國不動產登記信息分散在住建、農業、林業、國土等部門。隨著市場經濟機制完善，改變不動產登記數據分散、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕于耳。“不動產登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問題得到進一步協調。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。“不動產登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地產問題，廣闊的農村地區通常被忽略。”汪利娜說，隨著明確城鄉不動產統一登記，城鄉土地物權將進入平權時代，農村建設用地及房產價值不高，集體土地流轉難等問題可能破題。

　　我國最大的不動產家底在農村地區。但這“家底”有多大，宅基地和農村居民房資存量怎么算，林木、海域、承包地怎么估值?不動產登記將提供產權統計基礎。

　　看點二：首要是給公民和法人“行方便”

　　如果要查閱某工廠是否已實行抵押，需要到土地管理部門了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門查閱房屋是否已被抵押，到工商部門查閱設備是否已被抵押等——— 現行不動產登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動產交易帶來安全隱患。不動產登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。

　　分散在各部門的登記程序不盡相同，不同的程序會不斷地給當事人帶來麻煩。同時，還有一些地方、部門私設程序，不僅增加當事人的負擔，而且存在尋租空間，利用程序來“創收”。“不動產登記信息不統一、登記簿不統一，反映出來的法律信息就都不一樣，這樣可能會出現矛盾，成為市場經濟、交易安全的隱患。”中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠說。

　　根據征求意見稿，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門指導、監督。國土資源部地籍管理司有關負責人表示，通過不動產統一登記，將進一步提高登記質量，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利于保障不動產交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

　　看點三：城鄉二元“堅冰”將融

　　不動產統一登記，對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用——— 國土資源部等5部門10日在公布《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》時強調。“強調‘建立城鄉統一的建設用地市場’‘賦予農民更多財產權利’，使環環相扣的征地制度改革、集體建設用地流轉等問題進入整體突破期。”中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英研究員說，不動產登記“城鄉統一”將加快確權，解決抵押權、處置權以及最根本的交易權等在農村土地“產權缺位”，賦權于民，使農民以產權保生存、以產權謀發展，向城鄉一體化總目標邁進。

　　我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。“這種二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動產登記制度是其出發點。”黨國英說。

　　看點四：“倒逼”力量有多大

　　“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小產權房’問題破題，甚至由此產生的公證制度、賠償救濟制度等問題，都會因為不動登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英說，向社會征求意見，公眾層面將對管理改革和創新形成“倒逼”。

　　法學專家指出，不動產統一登記是市場經濟迅速發展“倒逼”出來的，隨著征求意見稿向社會公開征求意見，必然有力促進推進相關法律法規修改，進而“倒逼”我國不動產管理制度改革和創新，深化改革將獲得更多的“地”氣。

　　不動產登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學法學院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動產的登記做出規定的法律眾多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規位階低于法律，因此必須對現行法律妨礙不動產統一登記的條文進行修改或廢除。對于不動產登記問題上的空白，也要通過增加相應法律條文予以明確。相關法律立改廢將再也無法回避。

　　針對征求意見稿，專家意見正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優勢，推動不動產統一登記。登記信息的真實性需要實際審查，登記部門難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。

　　中央財經大學法學院尹飛教授指出，比如繼承問題，行政機關怎么可能去審查繼承權呢?這是基本的民事權利，行政機關沒有權力做此審查。對于登記機構審查不了的，公證機構有這個能力，應該交給公證機構去做。