自2010年起出現(xiàn)爆發(fā)式增長的房地產(chǎn)基金，今年將迎來第一道坎。

　　隨著今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，給房地產(chǎn)基金帶來巨大的兌付壓力。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過數(shù)年野蠻成長，越來越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險控制體系，包括股權(quán)質(zhì)押、全程財務(wù)監(jiān)控、母公司擔(dān)保等。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然今年房地產(chǎn)市場降溫會給不少房地產(chǎn)基金帶來壓力，甚至可能出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但整個行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調(diào)控脫穎而出。

　　部分風(fēng)控要求高于信托

　　日前，位于廣州南沙區(qū)的住宅項(xiàng)目南沙一品完成了項(xiàng)目交接，項(xiàng)目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司，主導(dǎo)此次交易的正是項(xiàng)目的合作基金德信資本。

　　南沙一品是廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)在南沙打造的一個綜合體項(xiàng)目，2013年創(chuàng)鴻集團(tuán)與德信資本合作推出德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金，基金總募集規(guī)模為3億元，基準(zhǔn)投資日為2013年8月28日，投資期限為24個月。

　　然而，去年11月，創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司董事長黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留，受此影響，當(dāng)時在售的南沙一品隨后停止項(xiàng)目的所有宣傳。

　　突如其來的危機(jī)，正是考驗(yàn)基金風(fēng)控能力的機(jī)會。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司公章、財務(wù)章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監(jiān)管，即基金方擁有對標(biāo)的項(xiàng)目的獨(dú)立開發(fā)權(quán)、處置權(quán)。為此，德信資本與項(xiàng)目方多次交鋒，最終說服其引入戰(zhàn)略投資方對項(xiàng)目做整體并購。

　　德信資本董事長陳義楓告訴記者，經(jīng)過反復(fù)甄選，德信資本挑選了中山市通大集團(tuán)作為項(xiàng)目的并購合作方。6月上旬，通大集團(tuán)順利完成項(xiàng)目交接，并重新派遣施工隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目的順利開展，德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金，最終化解了潛在的危機(jī)。

　　德信資本南沙項(xiàng)目的案例并非孤例。歐陽捷告訴記者，“根據(jù)我所接觸的情況看，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金在投資前會對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評估，對項(xiàng)目公司擁有絕對控股權(quán)，項(xiàng)目的開發(fā)過程中會派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控，財務(wù)章、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配，這些措施杜絕了大多數(shù)內(nèi)部風(fēng)險的發(fā)生。

　　陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門檻看似比信托公司低，但不能就簡單認(rèn)為地產(chǎn)基金的風(fēng)險一定比信托公司高。地產(chǎn)基金對于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機(jī)構(gòu)。

　　系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生概率小

　　不可否認(rèn)，市場轉(zhuǎn)冷是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機(jī)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　歐陽捷認(rèn)為，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會出現(xiàn)局部的兌付危機(jī)，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性很小。一方面，雖然房地產(chǎn)市場較去年出現(xiàn)明顯下滑，但如果與前幾年的市場狀況比較其實(shí)并不差;另一方面，主流房企業(yè)績大多數(shù)仍然在增長或者持平，銷售大幅衰退的企業(yè)極少，這說明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金，這批地產(chǎn)基金從目前來看并不存在危機(jī)。

　　不過，與大型房企相比，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道，所以局部風(fēng)險可能出現(xiàn)在這類型房地產(chǎn)基金上。

　　陳義楓透露，如果項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，基金擁有決定權(quán)，要求開發(fā)商降價銷售，盡快回籠資金以保障投資者利益。

　　歐陽捷表示，即便是中小型房企出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，它們也可以通過向主流房企出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)完成“自救”，這是地產(chǎn)基金樂于看到的。歐陽捷說，“相較于牌照類金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)基金行業(yè)沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，所以目前可謂是魚龍混雜。但在這次的市場洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出，真正危險的應(yīng)該那些規(guī)模較小、缺乏有效風(fēng)控制度的機(jī)構(gòu)”。