經過近兩年的迅猛發(fā)展，房地產私募基金行業(yè)在樓市周期性回調的大背景下，也將向理性發(fā)展回歸。“2014年起市場上有超過1000只的房地產基金將陸續(xù)進入兌付高峰期，但隨著房地產市場調整的到來，整個市場銷售遲滯，回款不及預期，基金兌付風險將隨之出現(xiàn)。我們判斷，今明兩年將是房地產私募基金兌付風險的高發(fā)期，將會有一大批實力薄弱、風控能力欠佳的私募基金管理企業(yè)被淘汰出局。”長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國日前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，市場細分和服務優(yōu)化將是國內房地產私募基金未來發(fā)展的主要方向。
長富匯銀專注于房地產領域的投資。從事投資多年，具有豐富的實務經驗，張保國對中國房地產市場也有著自己的理解。他告訴記者，中國房地產行業(yè)將從黃金十年過渡到白銀十年，輕松賺錢時代已經結束，當前市場已經感受到調整的寒意。“在宏觀調控之下，除了超大牌的開發(fā)商外，眾多開發(fā)企業(yè)融資渠道已受到限制。作為資金密集型行業(yè)，融資渠道收縮對房地產行業(yè)影響巨大。”張保國說。
針對目前房價調整的現(xiàn)象，眾多機構和學者紛紛看空中國的房地產市場，甚至拿中國和此前已發(fā)生過泡沫破裂危機的日本、中國香港地區(qū)相提并論。對此，張保國堅定地告訴記者，“目前中國的房地產業(yè)不至于崩盤。從行業(yè)發(fā)展的支撐因素看，支撐樓市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不斷提高以及通脹和人民幣匯率升值)在短期內難以改變，這就使得此前行業(yè)的歷次調控都未能對樓市造成傷筋動骨的影響。中長期來看，市場仍有較大的成長空間，房地產業(yè)不會崩盤。”他指出，“1985年日本的城市化率已經達到了76.7%，城市化進程已經接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為50%左右，城市化進程仍處于加速階段；目前，中國累計將有3.3億人口處于成家立業(yè)購房階段，適齡購房需求仍存；另外，我國房地產市場的需求仍然會是比較穩(wěn)健的。在居民資產-負債結構未出現(xiàn)突變的情況下，房價不容易出現(xiàn)崩潰性的下跌。”
“目前，中國的房地產企業(yè)面臨的更多的是短期流動性風險。受限貸、限購等政策影響，大多數(shù)房企將無法從傳統(tǒng)的融資渠道獲得足量的資金。行業(yè)的調整，使整個市場銷售遲滯，回款緩慢，對于眾多房企而言，資金流也相對趨于緊張”張保國說。也正是在這樣的背景下，今明兩年，疏于風險防范和實力不濟的地產私募基金兌付危機案例還將頻發(fā)，2014年注定將成為房企兌付風險高發(fā)元年。
“我們自身已經非常謹慎，公司的戰(zhàn)略也在進行調整。公司層面去年提出了“攜手未來領袖”的口號，今年我們重點關注一、二線城市實力雄厚的開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)的抗風險能力相對較強。另外，除了我們一直強調的慎選交易對手和精選投資項目外，在產品周期設計方面，我們也在積極、主動謀求轉型，側重于兩年期以上的項目和產品，以規(guī)避產品兌付時遭遇行業(yè)調整的低迷周期。”張保國表示。
從歷史數(shù)據來看，房地產私募基金的募投情況同房地產市場走勢具有較強的一致性，因此，此次房地產市場的調整情況很大程度上會影響到基金的募投趨勢。作為房地產私募行業(yè)的參與者和觀察者，張保國坦言，“此前，房地產私募基金行業(yè)進入門檻低，基金管理公司的水平良莠不齊，導致項目后期管理及兌付清算的不確定因素很多。未來，房地產基金將向專業(yè)基金管理方式轉型。優(yōu)秀的房地產基金需要具備經驗豐富的管理團隊、優(yōu)良的項目資源、嚴謹?shù)娘L控措施和卓越的投后管理能力。在經過今明兩年私募基金行業(yè)兌付風險得以釋放之后，私募基金行業(yè)的集中度，勢必會得到提升。標桿型私募基金管理企業(yè)將逐步脫穎而出，并起到行業(yè)領跑者的作用。”
有數(shù)據表明，2013年房地產私募基金的募資規(guī)模為106.67億美元，投資規(guī)模為63.16億美元。當前中國房地產私募基金的運作模式主要是股債結合方式，僅少數(shù)為純股權類投資。截至去年9月，國內的房地產私募基金的收益率平均為20.0%。
“無需對當前的行業(yè)調整過于悲觀，行業(yè)結構性調整期也蘊藏著新的投資機會。我們認為，基金管理企業(yè)應具有跨周期的膽略，抓住當前順周期的市場機會。未來的房地產私募基金將會發(fā)生這樣的變化，就是過渡到不再單單提供資金，而是成為提供各類其他附加服務的綜合提供商。”張保國說，一家房地產私募基金的核心價值就體現(xiàn)在其資金運作的能力以及對項目本身價值的判斷上。“基金管理企業(yè)應逐步轉變以住宅地產機會型為主的投資策略，而加快向增值型、核心增益型轉變，逐步實現(xiàn)多元化配置。”
