近年來，隨著購房人大量進入通州、房山、大興等北京新城，也為新城商圈帶來了人氣，正在成為北京商業(yè)地產(chǎn)的絕對主角。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為，圍繞新興區(qū)域打造的商業(yè)地產(chǎn)項目，正在形成房地產(chǎn)市場新的增長點。

　　或成樓市新增長點

　　“購房時機已到，商業(yè)地產(chǎn)或成優(yōu)選。”著名經(jīng)濟學家郎咸平在日前一個論壇上表示。他認為，2012年至今的樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，限購、限貸、限價……住宅市場嚴厲受控。但商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠提供大量的就業(yè)機會，還能增加政府稅收、勞動者收入，是資本保值增值、抵御通脹的最佳選擇。華遠地產(chǎn)董事長任志強也表示：“在城市化率超過55%的城市里，商業(yè)地產(chǎn)的比重會增加，華遠每年會根據(jù)資金的需求適度地逐步擴大商業(yè)物業(yè)的比例。”如果說郎咸平和任志強的觀點，是對宏觀市場和企業(yè)戰(zhàn)略的判斷。那么聚焦到北京，新城蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，以其良好的市場表現(xiàn)，正在成為樓市新的增長點。
　　6月20日，通州萬達廣場再推400余套商鋪和寫字樓房源，2小時內(nèi)即售罄。而自2013年10月通州萬達廣場開盤以來，8個月共銷售45億元。在當下住宅成交量滯脹，開盤銷售5成即算熱銷的市場環(huán)境下，這樣的業(yè)績十分惹眼。另外，記者獲悉，北京城建勝茂廣場雖然還沒有入市，但已經(jīng)受到了各方的廣泛關(guān)注，吸引了大量客戶前來咨詢。“未來的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭非常殘酷，以瘋狂的規(guī)模擴張模式取勝已經(jīng)變成過去，商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵是要能夠因此制宜接地氣。從這一點來說，北京城建勝茂廣場不貪大求全，立足于新城的本地化人群，做注重體驗性的區(qū)域購物中心，就已經(jīng)成功了一半。”RET睿意德助理董事李靜雅表示。

　　多個新城商業(yè)地產(chǎn)井噴

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2014年預(yù)計北京商業(yè)地產(chǎn)整體放量將高達158萬平方米，約為去年實際放量兩倍。其中，通州領(lǐng)跑各區(qū)縣，預(yù)計約52萬平方米。京南的房山、豐臺的商業(yè)地產(chǎn)熱度同樣也十分突出。據(jù)統(tǒng)計，目前，通州中心區(qū)共有11個商業(yè)地產(chǎn)項目正在或即將開工建設(shè)，通州萬達廣場、京東羅斯福廣場、樂天瑪特等綜合體也將于年內(nèi)相繼營業(yè)。而房山區(qū)域除了2013年開業(yè)的首創(chuàng)奧特萊斯之外，中糧萬科長陽半島FUNMIX、北京城建勝茂廣場、綠地繽紛城、首開熙悅山等多個商業(yè)地產(chǎn)項目將于2014年下半年亮相或開業(yè)。總體量約70萬平方米。
　　其中，緊鄰房山區(qū)政府的北京城建勝茂廣場，是北京城建開發(fā)建設(shè)的首個商業(yè)綜合體項目。該項目地理位置與通州萬達廣場類似，都離區(qū)政府不遠，周圍住宅區(qū)密集，商業(yè)發(fā)展滯后，缺乏高品質(zhì)的購物中心。這也讓通州萬達廣場、北京城建勝茂廣場成為了推動區(qū)域商業(yè)發(fā)展的“點睛之筆”。“從供應(yīng)角度說，北京核心地塊用地空間逐步減少情況下，隨著人口疏散的衛(wèi)星城概念進一步貫徹，新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域；從需求角度說，無論是通州、房山等新城區(qū)域，住宅帶來的旺盛人氣，正在轉(zhuǎn)化為日趨增長的商業(yè)項目訴求。從供需兩個層面考量，北京新城商業(yè)地產(chǎn)正在逐步進入快速發(fā)展階段。”張家鵬表示。

　　商業(yè)引擎再造新城“老區(qū)”

　　一份來自商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)部的市場調(diào)查報告指出，北京新城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過三個階段。第一個階段是隨著地鐵開通，住宅量驟增而興起的住宅底商和少數(shù)大體量商業(yè)，從最早的八通線，到后來的房山線、大興線都是如此；第二個階段是全新規(guī)劃的新城理念及區(qū)域，比如房山的中央休閑購物區(qū)，很多大體量的品牌商業(yè)地產(chǎn)項目，都位于此階段的新規(guī)劃區(qū)域。第三個階段則即新城中最早發(fā)展起來的一些區(qū)域。這些區(qū)域往往交通便利、人流聚集，但商業(yè)規(guī)劃滯后。各區(qū)政府所在的“中央政務(wù)區(qū)”就是典型的代表。通州萬達廣場、北京城建勝茂廣場都位于這樣的新城“老區(qū)”。
　　張家鵬也對上述發(fā)展階段的劃分表示認可。他分析說道：“如果說第一階段的區(qū)域發(fā)展引擎是地鐵，第二階段的區(qū)域發(fā)展引擎是科學的規(guī)劃理念，那么第三階段的區(qū)域發(fā)展引擎，就是因地制宜的高品質(zhì)商業(yè)。”北京城建勝茂廣場相關(guān)負責人表示，項目對區(qū)域發(fā)展起到了“畫龍點睛”的作用。該項目位于房山區(qū)政府廣場西側(cè)，周邊交通便利，配套完善，是房山區(qū)的“中央政務(wù)區(qū)”，也是房山近年來新城建設(shè)的起點。“之所以選擇把北京城建勝茂廣場建在該區(qū)域，就是希望給區(qū)域帶去活力，再造房山的中心。”項目相關(guān)負責人表示。中國購物中心聯(lián)盟主任郭增利則認為，位于北京新城腹地，以本地化人群為主要客戶的區(qū)域型購物中心，將是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢之一。核心商業(yè)地產(chǎn)項目的入駐，讓這些本來已經(jīng)邊緣化的區(qū)域，向中心化商業(yè)主體推進，從而煥發(fā)新的生機。