2014年樓市進入全面調整期，成交量持續萎縮、商品房庫存節節攀升、降價潮開始蔓延……臨近年中，房企即將面臨中報業績考驗，年初制定的銷售目標似乎難以企及。就在房企悲觀情緒日益滋生之際，多地政策頻現微調，銀行間市場發債閘門也初露松動跡象。

　　業內人士認為，當前房企面臨較大銷售和資金壓力，業績增速和毛利率將持續下滑。同時，樓市低迷也將促使更多城市加入政策微調的行列。

　　增速放緩 毛利率持續下滑

　　盡管受結算周期影響，上半年銷售低迷還無法在中報財務數字上“立竿見影”，但是交投慘淡的局面已經影響到房企未來業績增速和毛利率水平。

　　Wind數據顯示，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報業績預告，預計上半年凈利潤同比增長的房企僅有8家。如果按照上述房企公布的業績變動中值估算，在剔除不可比因素后，這些公司上半年預計實現的整體凈利潤較去年同期下降約30%。盡管大部分房企還并未公布上半年預告，但“窺一斑而知全豹”，今年上半年房企的整體業績增速將面臨較大壓力。

　　結算項目減少、結算收入下降，成為不少房企上半年“報憂”的主要原因。以濱江集團為例，公司一季度實現凈利潤3.67億元，同比增長147%，但公司卻預計上半年凈利潤同比將下降40%-60%。對于中報業績“變臉”的原因，濱江集團歸咎于交付項目減少，導致結算收入下降。報告期內，公司僅有城市之星單身公寓結轉以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盤交付。

　　上半年樓市風云突變，不少房企實際銷售情況遠低于年初預期。統計顯示，在已經披露前五月銷售數據的35家房企中，有22家的實際銷售額尚不足年初計劃的30%。

　　正是由于房地產結算的特殊性，使開發商當期銷售額與真實結算額存在“時間差”。“按照會計核算的規定，房地產項目銷售收入轉為結算收入，需要滿足項目竣工、驗收、備案、入伙等一系列條件。”一位上市房企的負責人告訴中國證券報記者，有時項目雖然竣工，但是配套建設沒有完工交付，也不具備結算條件。

　　“每家房企的工期和結算期不同，造成全年業績分配不均衡。”一位房地產券商分析師表示，不少房企去年年底未結算的項目在今年上半年結算，因此上半年市場低迷導致銷售額下降，并不能在中報中馬上體現，但會影響到房企未來業績釋放的能力。

　　“多數房企去年高價拿地，今年房價下行，使得行業銷售利潤率呈下滑態勢。由于結算滯后于銷售，目前大多數城市房價的調整將反映到未來地產公司毛利率水平變化中。”該分析師直言。

　　事實上，從盈利能力來看，自去年年底以來，上市房企的整體毛利率水平已經出現同比下滑。統計顯示，2013年年報上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個百分點。今年一季度，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個百分點。安信證券就認為，由于2013年房價漲幅遠低于地價，毛利率未來將繼續探底。

　　成交低迷 樓市步入調整期

　　如果說年初市場對于樓市走向還有爭議的話，那么如今“樓市已經進入調整期”的觀點得到業內普遍認可。萬科董事會主席王石甚至預計“未來二至四年仍處調整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明。

　　中原地產研究部數據顯示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬平方米(剔除保障房)，總成交額為714億元。成交額同比下降超過30%，成交面積則創下歷史最低紀錄，甚至較2008年金融危機時仍下降近四成。

　　一線城市自3月以來的銷售量已經出現連續下滑，五六月份傳統銷售旺季全面遇冷，住宅銷售均價也明顯下調。中國指數研究院提供的數據顯示，北京市3月商品住宅銷售套數為7610套，4、5月則出現連續下跌，分別跌至5179套和5043套。銷售均價也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現下滑，成交套數減少5%以上，而這一趨勢在6月份仍未得到緩解。

　　由于信貸依舊緊張，樓市成交量不斷下滑已引發市場預期的改變。特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始連續陰跌。統計顯示，北京市二手房價格已從去年12月以來連續下調6個月。

　　“我們的掛牌房源價格都有不同程度下調。”北京南三環外一家房產中介經理告訴中國證券報記者，他們剛剛賣出一套位于公益西橋附近的二手房，成交價格算下來約每平米3.4萬元。而在去年高點時，這一帶房源曾賣到每平米4萬元。

　　伴隨成交量下滑，庫存高企已成為擺在開發商面前無法回避的問題。5月底時上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量同比增長20%，庫存創下歷史新高。如今，這一庫存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區來看，目前的住宅期房和現房庫存合計已經超過8萬套，這也是自2013年1月后再次回到8萬套以上的水平。

　　資金承壓 地方政策漸微調

　　在完成銷售目標、消化庫存規模、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過平價或降價入市的方式加快走量。

　　亞豪機構數據顯示，7月北京將有36個項目計劃開盤，其中包括12個純新盤以及24個老項目后期。樓市供應自3月以來大幅增加，北京月度開盤項目數量已連續5個月超過30個。就此計算，3月到7月市場總開盤量與去年同期相比已經上漲近六成。

　　與年初時開發商返點、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷方式不同，如今不少項目直接以降價方式入市。北京通州區某樓盤，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，而7月將入市的樓棟整體報價已調至23000元/平方米，萬科等開發商也以低于預期價格推出項目入市。

　　“目前已經基本確立全國房價加速下行的趨勢。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素的影響下，開發商紛紛采取“加快出貨、現金為王”的高周轉策略，但低迷的市場前景無疑進一步加劇了房企資金鏈緊張的格局。

　　事實上，資金緊張已經是懸在房企頭上的利刃。相關統計顯示，2014年將有超過6000億元的房地產信托產品到期，今年7、8月份或將迎來一波兌付高峰。

　　“房地產企業運營資金中，有超過三成的部分來自商品房預售款，銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。”地產業內人士直言，去年高價拿地的房企，還要面臨繳清土地價款的壓力。

　　就在房企悲觀情緒滋生之際，不少地方政府祭出了微調政策。今年以來，已有杭州、無錫、天津、沈陽等十余個城市出臺微調政策促進樓市走量。

　　“除了一線城市和超1000萬人口的城市外，其他城市都有可能逐漸取消限購政策。”中原地產分析師張大偉表示，面對樓市下行壓力，地方政府各類微調政策將持續推進，主要從放松限購、限價，擴大購房資金支持及調整戶籍政策等方面展開，預計有30個以上城市的限購將可能在年內取消。

　　近期，中國銀行間市場交易商協會也開始研究支持承擔普通商品住房建設的企業注冊發行債務融資工具的具體措施。業內認為，這意味著房地產企業發債細則或將明確，符合條件的房企有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　專家指出，稅收優惠以及限購放松將在短期對樓市構成輕微利好，市場有望走出一波上行行情。但如果信貸等政策沒有本質變化，不少庫存過高的城市將難免持續調整，一些房企的財務狀況也可能繼續惡化。房價出現合理調整將有利于經濟轉型，但也要避免斷崖式調整對上下游的沖擊。