今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：5月份，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建住宅價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比下降的有35個(gè)城市，這和4月份的數(shù)據(jù)相比，翻了好幾倍;二手房的數(shù)據(jù)也顯示了同樣的趨勢(shì)，5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市也是35個(gè)，比4月份多出了一半。那么，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的變化，是不是意味著大范圍的房?jī)r(jià)調(diào)整真的要開始了?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。

　　房?jī)r(jià)調(diào)整真的要開始了?是真跌，還是假摔?

　　今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與4月份相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅的城市是鄭州，為0.3%，下跌最多的是杭州，下降幅度為1.4%。不過，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市只有溫州1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)進(jìn)入下行通道?

　　在廣州，當(dāng)年的“全國(guó)總價(jià)地王”廣州亞運(yùn)城樓盤日前突然大幅降價(jià)，部分房源單價(jià)從每平方米一萬(wàn)五千元跌至一萬(wàn)元以下。

　　在北京，去年成交的一些高價(jià)地，則正在遭遇開發(fā)不順，進(jìn)退維谷的困境。

　　董彬(本臺(tái)記者)：在我身后的這個(gè)地塊，就是位于北京西南三環(huán)的夏家胡同地塊，在去年七月以折合樓面價(jià)格接近四萬(wàn)六千元每平方米成交。而如今我們看到，接近一年的時(shí)間過去了，該地塊并沒有任何的開工跡象。

　　去年花了17.7億元競(jìng)拍成功的地產(chǎn)商北京懋源至今仍然讓土地“曬太陽(yáng)”，主要原因是夏家胡同地塊周邊的新房和二手房?jī)r(jià)格，均價(jià)已經(jīng)在每平米3-4萬(wàn)元左右，當(dāng)初以每平米近4.6萬(wàn)元成交的地塊，面臨著地價(jià)高過現(xiàn)房?jī)r(jià)格的尷尬局面。

　　二手房方面，今年以來，北京一些房產(chǎn)中介店里的生意與去年市場(chǎng)紅火時(shí)相比可謂是冷冷清清，房主都希望通過降價(jià)盡早出手。

　　劉戈：調(diào)整已成定局 下行的趨勢(shì)已經(jīng)建立起來了

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　如果說3月份、4月份我們談房?jī)r(jià)相當(dāng)于在足球的下半場(chǎng)時(shí)候做出的一個(gè)判斷，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字應(yīng)該說就是在傷停補(bǔ)時(shí)階段進(jìn)了一個(gè)球。也就是說，如果不出那種非常小概率的翻盤的話，那這場(chǎng)球賽的話應(yīng)該說已經(jīng)定局，也就是說這種下行的趨勢(shì)已經(jīng)建立起來了。

　　不光是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)字，我們看一些其他的民間研究機(jī)構(gòu)，比如說中國(guó)指數(shù)研究院，他有一個(gè)100城市的指數(shù)，那么這個(gè)指數(shù)在5月份，它也在23個(gè)月以來第一次出現(xiàn)了環(huán)比下降0.23%這樣一個(gè)數(shù)字，包括北京的交易房的套數(shù)也出現(xiàn)了環(huán)比的下降。所有這些我們能看到的這些數(shù)字都已經(jīng)確認(rèn)了。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)有一個(gè)中國(guó)家庭的金融狀況的調(diào)查，這里邊有三個(gè)數(shù)字，我覺得非常有價(jià)值。一個(gè)就是說中國(guó)現(xiàn)在目前城市家庭，擁有多套住房的達(dá)到18.6%。第二個(gè)數(shù)字，目前自住房的擁有率達(dá)到87%。就是自有住房，這個(gè)比世界各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，以及發(fā)展中國(guó)家都高。在這樣一個(gè)基本面的狀態(tài)下，再加上大家情緒和這種預(yù)判的變化，所以整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，上行壓力已經(jīng)基本上沒有了。

　　馬光遠(yuǎn)：統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)就像傷停補(bǔ)時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球 基本上把心理防線給擊潰了

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　事實(shí)上以前大家還在判斷，還不敢確定這個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)殡p方踢球踢得還是比較激烈的。那么從4月份到5月份，我個(gè)人覺得，無論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，還是我們看到其他一系列的統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該說是從量的變化到質(zhì)的飛躍，基本上大家都認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)基本上確定了。

　　我們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這個(gè)數(shù)字來看的話，非常有意思，不論是新房還是二手房，下跌、環(huán)比下跌的城市都達(dá)到了35個(gè)，達(dá)到一半。一半是個(gè)非常有意思的數(shù)據(jù)。如果再加上持平的，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不漲的城市個(gè)數(shù)超過70%，基本接近80%。這是一個(gè)博弈一邊倒的情況，這是官方的數(shù)據(jù)。還有一個(gè)，從去年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)吸引的資金，去年全年吸引的資金是12.2萬(wàn)億，增速是26.5%，也就是去年大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的這種熱情達(dá)到了空前的一個(gè)程度。但是今年前五個(gè)月，到位資金是3.7萬(wàn)億左右，但是增速只有4.5。4.5的增速是除了金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來到位資金增速最低的。也就是說，我們從這個(gè)吸引資金來看，整個(gè)市場(chǎng)也發(fā)生了變化。再加上我們到一些地方去，你看大家心理層面的變化，以前我們一塊兒吃飯的時(shí)候，大家都問，說房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再漲，現(xiàn)在大家問的問題是房?jī)r(jià)還能跌多少，未來跌的空間有多大。

　　我覺得從5月份這個(gè)數(shù)據(jù)，因?yàn)?0個(gè)大中城市的這個(gè)數(shù)據(jù)，應(yīng)該說是這個(gè)數(shù)據(jù)有史以來，4月份到5月份的這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該說是有里程碑意義的。我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)完成了心理層面的博弈到市場(chǎng)實(shí)質(zhì)調(diào)整的過程，也就是剛才老劉講的說，傷停補(bǔ)時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球，基本上把心理防線給擊潰了。

　　張大偉：下半年調(diào)整會(huì)加速 購(gòu)房者可以再觀望兩到三個(gè)月

　　(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　目前市場(chǎng)情況，對(duì)于一線城市來說，今年的價(jià)格基本還是挺穩(wěn)的。只是個(gè)別區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目有一些促銷，但是這個(gè)促銷其實(shí)環(huán)比的價(jià)格出現(xiàn)了一些止跌。但對(duì)于二手房來說，目前的確是出現(xiàn)了全面的普跌。

　　以北京為例，二手房的價(jià)格按照5、6月份的情況，相比較去年底的4季度的跌幅已經(jīng)平均達(dá)到了10%了，這個(gè)跌幅是非常大的�，F(xiàn)在二手房應(yīng)該是一個(gè)先期指標(biāo)，以北京為例，成交量延續(xù)的多月低于一萬(wàn)套。在我們統(tǒng)計(jì)慣例中，包括我們得到的一些經(jīng)驗(yàn)來看，單月成交量不足一萬(wàn)套的，按照北京這個(gè)城市來說，它的價(jià)格可能是下調(diào)的。所以在這種情況下，它也是逐漸在把這個(gè)定價(jià)的調(diào)整，傳遞給新建住宅。我們預(yù)期未來的市場(chǎng)，特別是今年來說，下半年這個(gè)調(diào)整有可能還是加速的。很多開發(fā)商也在加緊銷售，包括開盤量，開盤的速度都在加快。這種情況下，如果購(gòu)房者有意愿購(gòu)房，可以再考慮兩到三個(gè)月，在三季度，房?jī)r(jià)的調(diào)整有可能就從二手房逐漸曼延到新建住宅了。

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入冬天 很多開發(fā)商都穿上了棉衣過冬

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　我認(rèn)為這種分歧現(xiàn)在來看小了很多，也就是大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一個(gè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，我想基本上是有共識(shí)的。第二個(gè)是調(diào)整的幅度范圍，比以前大家認(rèn)為的要大，包括一線城市。因?yàn)槲覀兛吹降慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好像顯示說，比如廣州、深圳二手房還在漲，但是據(jù)我所知，應(yīng)該說跌得還是比較明顯。我有一個(gè)朋友，他有一套二手房去年年底就開始掛牌，掛到現(xiàn)在一直沒有賣出去，現(xiàn)在掛牌價(jià)比去年12月份已經(jīng)掉了50萬(wàn)。他那個(gè)房子不到500萬(wàn)，掉了50萬(wàn)，現(xiàn)在仍然沒有人問津，以前還有人來看房，現(xiàn)在沒人來看房了。我覺得目前來講，大家整個(gè)心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，整個(gè)市場(chǎng)，我覺得如果我們用冬天來說的話，應(yīng)該說進(jìn)入了一個(gè)冬天，無論是一線城市，還是二線城市。

　　當(dāng)然這個(gè)調(diào)整是短期調(diào)整，還是長(zhǎng)期調(diào)整，我覺得對(duì)一線城市，或者其他城市可能不一樣。但目前來講，冬天了，大家都要穿棉衣。我覺得現(xiàn)在不是說你身體不好，你得病了，而是說外邊就是冬天，你現(xiàn)在必須穿棉衣。現(xiàn)在開發(fā)商很多都穿上了棉衣，怎么樣來對(duì)付這個(gè)冬天，怎么樣走出這個(gè)冬天，恐怕是開發(fā)商要慎重研究的一個(gè)問題。

　　劉戈：中國(guó)人在買房子和買黃金的投資需求上是相似的

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　這平衡恐怕也不是一廂情愿，它可能一方面跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)展局勢(shì)，也跟國(guó)際金融的局勢(shì)，密切相關(guān)。在過去十來年當(dāng)中，中國(guó)的房?jī)r(jià)一路上漲。中國(guó)黃金公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)喆做了一張表，他發(fā)現(xiàn)中國(guó)的金價(jià)和房?jī)r(jià)是一個(gè)密切的正相關(guān)關(guān)系。一旦金價(jià)有大幅度上漲，在這不久之后，房?jī)r(jià)、地價(jià)也會(huì)大幅度上漲。那么現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)基本上來說，比較三比一的關(guān)系。

　　當(dāng)然，它不一定是一個(gè)因果關(guān)系。那么下一步是不是還會(huì)有這樣一個(gè)走勢(shì)，也很難說，但從這張表里我們看到，過去這么多年來，我們的買房子的投資需求和買黃金的投資需求，它是相似的。也就是說。我們現(xiàn)在，大家都急切希望能夠通過投資短期獲得較大的利益，這一點(diǎn)買房子和買黃金是一樣的，所以出現(xiàn)了這樣的一個(gè)情況。那么這也有一個(gè)基礎(chǔ)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化的預(yù)期，現(xiàn)在這兩個(gè)前提都在發(fā)生一個(gè)變化。

　　馬光遠(yuǎn)：政策不管怎么放松 都不可能回到2008年以后的那段時(shí)間

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　它是一個(gè)標(biāo)志性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的情況有三個(gè)。第一，流動(dòng)性非常緊，今年錢非常緊。我們現(xiàn)在看到一線城市為什么會(huì)調(diào)整，因?yàn)殄X緊張。第二，中國(guó)房地產(chǎn)的基本面跟過去最大的不同就是，我們現(xiàn)在很難找到哪個(gè)城市說房子極度短缺，極度短缺已經(jīng)成為歷史。包括北京，北京一年完成20萬(wàn)套，新增人口50萬(wàn)，也就是說差不多大家也應(yīng)該平分了。第三，我們現(xiàn)在看到大量的城市房子已經(jīng)出現(xiàn)過剩。我們現(xiàn)在如果把中國(guó)的房地產(chǎn)分為三種情況，有三分之一的絕對(duì)過剩，有三分之一的基本平衡，有三分之一的隨著未來人口的流入，還是可以支撐的。

　　現(xiàn)在有很多人想當(dāng)然的認(rèn)為說，只要政策放水，只要政策救房地產(chǎn)的話，房地產(chǎn)就可以，但是他沒有看到這個(gè)基本面的一個(gè)完全的變化�，F(xiàn)在有很多人問說，怎么才可以救房地產(chǎn)?第一個(gè)政策能不能救。大家一定要相信，政策不管怎么放松，不管怎么放水，回到2008年以后那段時(shí)間，基本不可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基本賣遍了。第二點(diǎn)，有人說未來城鎮(zhèn)化還有很大的需求，我覺得千萬(wàn)不要把救中國(guó)房地產(chǎn)的使命又加到中國(guó)農(nóng)民的頭上，中國(guó)農(nóng)民救中國(guó)經(jīng)濟(jì)救了很多次，但是他救不了房地產(chǎn)，為什么?價(jià)格太高了。但是現(xiàn)在渲染說什么中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤，要崩潰，我得你是無稽之談。

　　馬光遠(yuǎn)：這次調(diào)整不是要崩盤了 而是在健康發(fā)展中必走的一個(gè)坎兒

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　不要去看這個(gè)幅度，我覺得這是心理層面的一個(gè)變化。我們現(xiàn)在要做的不是說，你允許它跌多少，那是一個(gè)數(shù)理概念，最關(guān)鍵的是一定要引導(dǎo)大家正確的預(yù)期。

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)這次調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的健康是有好處的，不要害怕調(diào)整。價(jià)格的調(diào)整會(huì)成為常態(tài)，未來整個(gè)房地產(chǎn)我們會(huì)看到，有的房子會(huì)漲價(jià)，有的房子會(huì)降價(jià)，這才叫一個(gè)市場(chǎng)。所以我覺得這次調(diào)整本身不像有些人渲染的說中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤了，而是在整個(gè)市場(chǎng)化過程中，他的健康發(fā)展過程中，必須走的一個(gè)坎兒。