2014年以來，我國樓市正在發(fā)生劇變。隨著支撐房價(jià)上漲的預(yù)期變化，多地樓盤爆出降價(jià)消息，住宅市場投資的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕。北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司（簡稱云房）與北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡稱仁達(dá)）聯(lián)合發(fā)布的《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資靜態(tài)租金回報(bào)率平均值為2.0%，已經(jīng)跌破CPI漲幅。
目前一線城市房價(jià)明顯偏離真實(shí)水平。《2014年上半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究》公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資靜態(tài)租金回報(bào)率
平均值為2.0%，處于低位，其余11個(gè)二三線城市該值為2.7%。靜態(tài)租賃回報(bào)率代表當(dāng)前年租金和售價(jià)的比值，租金是市場前景真實(shí)反映，指標(biāo)值低說明相對(duì)租金來講，房價(jià)明顯偏離真實(shí)水平。因?yàn)閺拈L期來看，衡量一個(gè)住宅項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值，價(jià)格永遠(yuǎn)不是首要標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮r(jià)格所體現(xiàn)的供求關(guān)系是包含了金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者在內(nèi)的多方博弈的結(jié)果，一旦成為金融工具，其價(jià)格與價(jià)值的剝離便成必然。相對(duì)來講，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定的一段時(shí)期內(nèi)，體現(xiàn)終端使用者需求的租金，總是更接近于物業(yè)實(shí)際價(jià)值，并且長期而穩(wěn)定地反映著經(jīng)濟(jì)景氣程度。因此，一線城市房價(jià)過分偏離真實(shí)水平，房價(jià)失真儼然已成現(xiàn)實(shí)。
房價(jià)明顯偏離真實(shí)水平，源于過去五年的瘋狂上漲。一線城市歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率
平均值為21.3%，處于高位，其余11個(gè)二三線城市該值僅為13.91%，指標(biāo)之間差距為7.4%。結(jié)合指標(biāo)的實(shí)際意義，歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率代表過去購買房產(chǎn)出租5年之后轉(zhuǎn)售的回報(bào)，指標(biāo)值高能夠說明價(jià)格歷史漲幅快。目前，北京、上海等一線城市的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平。顯而易見，大部分房產(chǎn)投資人追求的是房價(jià)上漲帶來的短期房產(chǎn)增值，當(dāng)價(jià)格攀升到一定程度后通過轉(zhuǎn)售實(shí)現(xiàn)高回報(bào)率。
未來五年，一線城市房價(jià)理性回歸，或結(jié)束住宅投資黃金時(shí)代。從目前的情況來看，一方面，中國經(jīng)濟(jì)增長正處于“切換”過程中，從原來10%左右的高速增長，下調(diào)到中高速或中速水平。宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩，經(jīng)濟(jì)基本面難以支撐房價(jià)高位上漲。另一方面，北京、深圳等主要城市持續(xù)快速攀升的價(jià)格顯然已經(jīng)成為中央深化地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)。隨著2014年房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行加息，以及未來不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收問題的解決，未來幾年里，一線城市房產(chǎn)市場將在市場規(guī)律主導(dǎo)下從超速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長。《2014年上半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究》預(yù)測結(jié)果顯示，一線城市未來5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為7.3%，與歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值21.3%相比，降幅非常明顯，表現(xiàn)出明顯的去投資化趨勢(shì)，一線城市住宅投資黃金時(shí)代正悄悄落幕。
聲明：投資建議建立在《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)成果基礎(chǔ)上，側(cè)重于對(duì)數(shù)據(jù)結(jié)果的整理歸納。市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，相關(guān)信息僅供參考，均不構(gòu)成投資建議。