“在塞浦路斯購買30萬歐元的房產(chǎn)，兩個月就可以獲得永久居留權。”一家房地產(chǎn)代理商賣力吆喝著，以“最優(yōu)惠的條件”招徠中國買家。
　　被譽為珠三角房地產(chǎn)市場風向標的“2014珠三角房博會”日前在廣州落下帷幕，來自20多個國家的300多個項目吸引了大批中國消費者。
　　“2007年公司剛成立的時候，一年10套房都賣不了，現(xiàn)在一次展會一天就賣15至20套。”家葉海外投資集團執(zhí)行董事黃弼唯說，“預計未來的十多年內(nèi)，海外置業(yè)潮會更加瘋狂。”
　　“現(xiàn)在很多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外的投資項目中，30%到40%的買家都是中國投資者。”寶橋融資有限公司董事總經(jīng)理林慧欣認為，海外房地產(chǎn)投資的利潤及邊際利潤超過國內(nèi)投資，再加上海外銀行貸款利率也遠較內(nèi)地銀行利率低等原因，催生了海外房產(chǎn)投資熱潮。
　　據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，中國客戶2013年為海外房地產(chǎn)市場投入135億美元，比2012年的63億美元翻了一倍。
　　根據(jù)中國高凈值人群(可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的人群)的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。
　　“傳統(tǒng)的移民國家仍是海外房地產(chǎn)投資的首選。”德勤會計師事務所亞太區(qū)及中國企業(yè)并購重組稅務服務主管傅振煌說，據(jù)統(tǒng)計，2013年來自中國內(nèi)地投資最多的海外前六位城市依次是：紐約、倫敦、新加坡、悉尼、曼徹斯特、香港。
　　據(jù)了解，中國人購屋量在美國50個州中的44個州都排名前五位。在美國紐約，中國人是第二大買家群體；在加州，中國人是房地產(chǎn)市場上第三大外國購買者群體。
　　“隨著海外投資熱潮日漸升溫，國人對海外房產(chǎn)的購房需求亦有所改變，近年以純投資為首要目的海外置業(yè)者比例持續(xù)上升。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌說，以廣州買家為例，2010以前絕大部分海外買家均以移民或留學教育為首要目的；2010年后，在國內(nèi)樓市調(diào)控壓力不斷加大的影響下，以投資為首要目的的買家比例持續(xù)上升。至2013年末，在廣州地區(qū)的意向買家中，投資占全部購買力的比例已達1/4。當前移民、教育、投資的比重約為50%：25%：25%。
　　黎慶文介紹，每年海外的房地產(chǎn)市場，華人需求超過1500億元。中國海外移民一年約為15萬人，預計中國移民在全球會帶來750億元人民幣的購房市場；留學生和投資需求亦帶來市場空間，中國留學人員在2012年已達到40萬人，相當于國外一個中等城市人口。
　　數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，中國海外移民存量已達到934.3萬人，23年增長了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國，上升為第四大移民輸出國。
　　“2013年與2012年同比，大部分國家的房價都在上漲，海外市場房地產(chǎn)價格上升趨勢更加明顯。”戴德梁行房地產(chǎn)顧問(廣州)有限公司總經(jīng)理黎慶文說，中國人的海外投資一定程度上拉動了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價格。
　　自2012年以來，碧桂園、萬科、萬達、綠地、頤和、萬通、中國建筑、中國鐵建等十多家大型房企，早已在海外布局房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，涉及金額數(shù)以千億元人民幣。今年1月18日，新華聯(lián)宣布在韓國濟州島以約3.4億元獲取110萬平方米永久產(chǎn)權土地，用于開發(fā)旅游度假項目；1月20日，雅居樂宣布以約3.43億元取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地；1月24日，萬達宣布將投資20億英鎊至30億英鎊在英國開展城市改造項目；而綠地今年的海外投資額已經(jīng)接近350億元，項目遍及4大洲。
　　“今年一季度以來，中國的大型房地產(chǎn)企業(yè)尤其是千億級企業(yè)，陸續(xù)公布了對外投資計劃，至4月份投資總額已達到600億元人民幣，預計全年肯定要超過100億美元。”黃弼唯說。“從房企戰(zhàn)略角度來看，部分大型房企的全國化布局已經(jīng)基本完成，需要進行國際化擴張，并通過海外項目拓展產(chǎn)品線。”越秀地產(chǎn)研發(fā)中心的朱菲認為，當前國內(nèi)融資環(huán)境緊張，但國際融資環(huán)境相對寬松，部分內(nèi)地房企通過在香港或境外上市，建立境外業(yè)務發(fā)展融資平臺，借機布局國際房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)人士預測，2014年中國品牌房企“出海”將有更大動作，一些龍頭房企或直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場。
　　與機遇相隨的，是潛在的風險，這考驗著中國的房企大佬們。
　　“對于海外市場業(yè)務，頤和列入單獨板塊運作，主要采取第三方合作模式，而不是股權合作模式。”頤和集團副總裁趙永爽說，頤和目前在美國紐約、波士頓、洛杉磯和非洲毛里求斯均有房地產(chǎn)項目，在海外開發(fā)房地產(chǎn)最大的好處是金融體系健全，信用體系完善，“但盡管如此，中國企業(yè)仍需采取有效措施來規(guī)避潛在風險。”
　　“投資海外市場風險很大，政治的不確定性是最大的風險。”龍斌說，中坤集團“冰島買地”的失敗案例就給準備進軍海外市場的國內(nèi)開發(fā)商提供了一次經(jīng)驗。
　　“海外房地產(chǎn)市場看似前途一片光明，但其實要考慮很多因素，如當?shù)氐姆康禺a(chǎn)制度、市場需求、稅費制度、匯率變化、開發(fā)風險、政治外交因素等，稍有不慎就可能導致項目的失敗。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張勇認為，在投資決策時應充分考慮項目成本，尤其注意當?shù)胤�律制度對土地開發(fā)的限制，防止在高位取得土地或因土地無法開發(fā)導致未來項目盈利不足。
　　“海外市場雖然充滿誘惑力，但也是一場華麗的冒險。”朱菲說，去年炙手可熱的馬來西亞市場，在馬航劫機事件發(fā)生后，對其投資市場產(chǎn)生多大的影響，還有待觀望，“但這也提醒進軍海外市場的中國房企，每家企業(yè)都應做好深入調(diào)研與風險把控，避免盲目投資。”