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對于港商陳志云來說，東莞樟木頭這個喧囂的“小香港”即將成為昨日的記憶。他收好行裝，準備離開這里。
20多年前，大批香港人懷著“淘金”夢，紛紛北上追逐財富，距離一個多小時車程的東莞樟木頭，以其低廉的物價與用工成本，吸引他們停下了腳步。樟木頭乃至整個東莞的房地產市場由此真正起步。無名小鎮樟木頭，迅速“造”起一座新城，“小香港”由此暴得大名。高峰時曾吸引數十萬港人在此安家置業，如今已不到三五萬人。
來自中原地產的數據顯示，和全盛時期相比，在樟木頭定居的港商已經減少了近八成，“小香港”光環褪去背后折射的是中國產業結構轉型和房地產市場的理性降溫的趨勢。
港人退潮
在東莞人梁舒揚的記憶里，樟木頭曾經是毫無疑義的香港“后花園”。
“1993年，整個廣東省在香港賣出的房子，有60%來自東莞樟木頭。房地產市場產值占全鎮GDP比例一度高達40%以上。全盛時期，‘小香港’樟木頭吸引了15萬港人在此投資置業。”東莞中原地產策略研究中心總監車德銳說。
綜合東莞當地媒體和外媒2000年以前的報道，樟木頭的60多個樓盤、3萬多套房子，全部賣給了香港人。
不過，這個盛況已經不復存在。2014年5月，記者在樟木頭鎮隨機走訪了兩天，竟然只遇到一戶香港人。
“現在這里2/3以上的房子已轉手給內地人。”車德銳說。
在樟木頭最大的港人小區“御景花園”，公寓戶型設計顯現出典型的香港“鴿子籠”特點，大多數面積為八九十平方米，客廳緊湊，房間的寬度剛好放一張雙人床。上世紀90年代初，樟木頭房地產市場由港商帶起，通過與鎮房地產總公司合作的方式，一方供地，一方開發，樓盤設計、建設、售賣均面向港人，以小戶型為主，廣告也在香港媒體上投放。
2014年的“御景花園”，港人已經“風流云散”。記者在晚間19點進入“御景花園”的別墅區，亮燈的別墅不到10戶，不少別墅的窗玻璃和花園柵欄上懸掛著房屋出售的牌子。一套210平方米的三層別墅售價150萬元，不需銀行按揭的話價格還可以優惠，均價在7000元左右。
7年前從香港人手里買下“御景花園”別墅的江西業主陳嵐女士告訴記者，90年代樟木頭很多小區是專門建造只對港人銷售的，現在這里香港人的房子已經賣了個七七八八。“大多數房子已轉手賣給本地和深圳客人。”陳嵐說。
在樟木頭另一個有名的港人小區“帝豪花園”，情況也與此類似，開發商下屬的中介工作人員說，一半以上的香港住客已將房子轉手。
記者在樟木頭鎮看到，新的樓盤大多數已經由大陸地產商主導，戶型設計也已轉為“大陸口味”。一個典型例證是，不同時期由同一家開發商開發的兩個樓盤，帝豪花園的宣傳口號是“香港人的家”，而帝雍園的宣傳口號為“樟木頭人的家”。
結構轉型
“香港人為什么要走？很簡單，東莞曾經已低廉的土地、勞動力成本吸引了很多香港代工業。現在，這個成本優勢已經不復存在。”廣東省情研究專家、廣州市社科院研究員彭澎說。
香港住戶翁先生正在別墅里打理芒果樹，他上世紀80年代起在樟木頭投資辦廠，企業全盛時期產品遠銷歐美，金融危機后廠子倒閉，他選擇定居樟木頭頤養天年。“但我的老伙計都走得差不多了，他們還要為生計奔波。”翁先生說。
樟木頭小鎮的情況其實只是珠三角升級轉型的一個縮影。2003年，珠三角在經歷高速發展之后，開始謀求轉型。
中山大學嶺南學院財稅系主任林江指出，2003年和2008年前后有兩次比較大的撤離，主要是港臺等地的低端制造業。
他說，“留下來的港臺制造企業在謀求轉型升級。此外還有更多的高技術、高附加值企業新設立。
一如整個珠三角，東莞經歷了轉型的“陣痛”。2007年，東莞市生產總值3151億元，比1978年增長119.8倍，翻了6.9番，年平均增長18.0%。此后，東莞生產總值在走低，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%。
2013年，東莞生產總值5490.02億元，比上年增長9.8%。
“其實，這是一個筑底回升的過程。2009年是個底，2010年回升，增速為10.3%，2012年有回落。2013年再度回升。在這一過程中，東莞經濟經歷了‘鳳凰涅槃’。”林江說。
在筑底回升的過程中，整個東莞的產業結構出現了巨變。高附加值的企業多了，整個經濟的鏈條在向微笑曲線的兩端延伸。數據顯示，2013年，東莞規模以上先進制造業增加值942.68億元，增長17.4%；現代服務業增加值1716.42億元，增長8.2%。
“在某種意義上，‘小香港’的褪色是珠三角結構轉型階段性的成果的表現。”彭澎說。
地產理性
“港人的離開與內地房地產市場也有關系。”廣證恒生證券咨詢有限公司副總經理、首席研究官袁季說。
2013年，中國內地房地產出現了結構性分化。一份官方報告稱，三四線市場出現“泡沫”破裂現象。
2014年，包括銀行業在內的社會部門對房地產業的預期產生了巨大的變化。此前，匯豐環球投資管理股票投資董事及中國股票部主管陳淑敏在接受記者采訪時認為，目前國內經濟風險主要是房地產風險，她預測二三線城市庫存有16到18個月左右，由于供應太多，價格可能出現“放慢”。
“房地產銷售不好，將對下游產業和下半年新開工率產生不利的影響。房地產的調整會持續但也比較‘分化’。”陳淑敏說。
“內地房地產市場現狀是，升值預期回落。”在袁季看來，這是一些香港住戶持續拋售樟木頭物業的重要理由。
香港人梁堂源說，投資價值是我買賣地產的重要依據。在目前的情況下，當然不會去增持內地物業，特別是一線城市以外的物業。
盡管樟木頭鎮房地產市場整體交投活躍度減低，但整個市場并沒有出現所謂的“崩潰”。采訪中記者發現，盡管“小香港”的風光景象已難再重現，但整個樟木頭鎮的房地產市場還是穩定的。
在東莞的樟木頭、常平一帶大多數樓盤，記者看到車流絡繹不絕，晚上一片燈光。樟木頭鎮的多位住戶和地產中介說，上世紀90年代開盤時，只面向港客，售價按當時的匯率折算，每平方米要人民幣6000元以上；經歷2003年和2008年兩次大規模撤離后，這里2/3以上的房子已轉手，而今的價格，也仍在每平方米人民幣6000元左右。
在樟木頭鎮“羅馬苑”，一套三樓南北通透的100平方米二手房，掛牌價為63萬。小區內各個通道上，停滿了本地和深圳牌照居多的車子。
“羅馬苑”一位住戶說，他在深圳工作，雖然從這里上班要開車40多分鐘，但房價便宜一半還不止，“省下的錢足夠養輛好車了”。
而在樟木頭，盡管地產業又再次成為支柱產業，但“小香港”的風光景象已難再重現。東莞市統計局的數據顯示，今年前4個月份，樟木頭的新建商品住宅網上簽約銷售數和均價大多處于全市各鎮街中下游，當月銷售均價低于全市均價。
“‘小香港’樟木頭的光環褪去，說明的只是，中國的房地產市場正在一步一步地走向理性。”多為接受記者采訪的業內分析人士得出了一致的結論。
國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建住房價格環比上漲的城市有44個，下降的有8個，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，持平的城市有18個。這意味著，已有26個城市房價出現止漲。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。
“房地產的暴漲是不正常的，也是不可持續的。現在，社會已經開始趨于理性。”中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇說。
在小鎮樟木頭，人們曾經像潮水一樣蜂擁而至，如今，潮水已經退去。
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