實施近四年的限購政策，對抑制樓市投機起到明顯效果，但時至今日，限購政策的合理性和必然性都在受到挑戰。(如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969)

??今年以來，已有銅陵、南寧、無錫等多個地區出臺了放松限購范圍、放松非戶籍資格審查以及購房落戶等政策。

??接近住建部的人士對21世紀經濟報道記者稱，全面取消限購現在不可能，這樣做存在放大房地產市場泡沫的風險。但在中央分類調控和市場化思路下，部分二三線城市放松限購實際上已經在發生，并且沒有受到高層的干預。

??但從實際效果來看，多位業內人士對記者指出，除了四個一線城市，限購的邊際效應已明顯遞減，很多城市即使取消也影響不大。

??全面取消限購的風險

??2014年至今，樓市低迷僵局持續未有改善。

??從宏觀經濟來看，2014年一季度中國經濟持續探底，GDP增速回落至7.4%，創2009年一季度以來新低。中國經濟仍未企穩，表明經濟改革與結構調整還在持續。

??2014年2月興業銀行暫停辦理房地產融資業務，是商業銀行對房企信貸進一步緊縮的信號。同時，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率。央行督促商業銀行確保首套房貸款半個月后，仍看不出信貸明顯松動的跡象。

??根據國家統計局數據，今年1-4月，全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴大3.1個百分點。

??由于對房地產的嚴重依賴，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從當前市場發展態勢來看，由于今年回歸 市場化及樓市“雙向調控”的指導思路，對于庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市，有可能會拉開限購逐步退出的序幕。

??偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在供求相對平衡、或者供不應求的城市，如果放松限購引起市場的激烈波動，將受到監督和問責。分類調控并不意味著可以全面放松限購。

??易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前完全放開限購的條件尚不具備。限購政策對抑制投資、投機需求起到巨大作用，尤其是一、二線城市，如果立即退出，在調控長效機制沒有建立的情況下，抑制投資和投機方面必然缺少相應的銜接和替代手段。

??丁祖昱還表示，一旦取消限購，就會被市場解讀為政府開始救市了，房價又要上漲了。市場因自身供求失衡的調整節奏被人為縮短或終止，這對市場化的調節機制是非常不利的，如果又出現量價短期快速攀升，樓市未來的壓力無疑更大。

??“中國的限購，是支撐房價的最重要屏障，這個邏輯是：因為限購，購買力沒有得到真正釋放，所以，假如限購取消，房價一定暴漲。基于這個邏輯，大 資金才會瘋狂炒作地價、房價，并且這種炒作的杠桿難以想象地高。”深圳一家大型地產商人士不無憂慮地說，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現，對 于資本來說就是大量拋售籌碼的最后機會，否則只能被套牢。

??該人士認為，目前全面取消限購只會導致短期市場繁榮，長期對市場則很不利。

??退出的“藝術”

??深化改革強調市場化取向，而限購政策作為一種行政手段，退出是遲早的。但在當前環境下，如何退出和什么時候退出都要十分慎重。

??21世紀不動產集團市場總監桑豫峰表示，多個城市對現有限購政策所作的調整，屬于微調，并沒有突破房地產調控這一前提。預計微調的城市會繼續增加，但今年全面放松限購的可能性幾乎不存在，因此，聲稱“告別限購”為時尚早。

??中原地產首席分析師張大偉分析認為，后續在房地產市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。他指出，未來松綁 的政策空間有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的戶籍和限購區域放松外，調整普通住宅界定標準、限價政策放松，以及公積金政策松動，都是常用的放松 手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具。

??丁祖昱則建議，部分三線城市可以率先取消。目前有46個城市限購，其中部分城市并不屬于迫切需要限購的，比如無錫、臺州、佛山、珠海等。這類城 市在目前這種弱勢市場中應該取消限購；對一般二線城市，從支持改善需求的角度可以進行適當調整，比如把二套的上限調整為三套，也可以對改善需求可以采用賣 一買一(賣掉一套即可再買一套)；對城市非戶籍常住居民給予同等待遇。讓持有居住證的常住人口和戶籍人口享有同等的購房待遇，包括上海、北京等一、二線城 市在限購政策中調整或取消這類限制條件也是可行的。

??邊際效應在遞減

??根據同策咨詢分析數據，從歷史經驗來看，限購政策執行時效周期為4-6個月，此后政策執行的效力會趨弱。

??張宏偉認為，當前樓市預期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，因此限購放松的效果會大打折扣，預計拉動成交量的增幅在20%-30%，但對成交價格難以形成支撐。

??中原地產首席分析師張大偉表示，限購政策是結合戶籍起到效果的，而全國除了北京、上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是 三四線城市，甚至二線城市，限購的執行對市場的影響不大。從2011年執行來，限購效果已經遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易；只有 一線城市來限購松綁會產生比較明顯的變化。

??胡景暉認為，未來一段時間，我國樓市將更明顯地呈現出不同城市不同政策環境的差異化特征，房地產市場明顯下行的城市放松限購，市場表現平穩或存在價格上漲壓力的城市維持限購政策不變的雙向格局將出現。一線城市放松限購的可能性很小。

??張大偉指出，如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩發展起到資金保障作用。

??據桑豫峰分析，今年房地產調控總原則不變但部分城市會進行微調，房地產信貸仍然偏緊但一段時期的信貸環境會有所改善，即使更多城市對限購政策進行微調，也難改房地產市場向下調整的趨勢，但這種調整只是“軟著陸”，而絕不可能是暴跌，宏觀經濟也不允許房地產大跌。