今年以來，武漢房地產市場上促銷手段不斷推陳出新，在剛剛結束的武漢春季購房節上，恒大地產開發的恒大城項目打出了“首付3萬起買精裝房”的優惠政策。開發商以此作為促銷手段并非第一次，但如今在樓市銷量放緩、“觀望”情緒漸濃、房企大鱷紛紛涉足金融界的背景下，“一成首付”攬客招數再度被拾起，顯得尤為引人注目。

    “一成首付”實為首付分期

    首付3萬，對于在武漢打拼置業的年輕人來說，看似是一個門檻低、壓力小的不錯選擇，但是實際情況果真如此嗎？帶著此問題，近日記者走訪了位于金銀湖環湖大道上的恒大城項目。

    原來，恒大城“首付3萬”實質上便是“一成首付”，針對的是在售的51㎡的小戶型。目前，恒大城在售的有51㎡和90㎡兩種戶型，按照銷售價格，兩種戶型原本需要支付的首付款分別為10萬元和18萬元，但是，購房者可以選擇先行支付3萬元和6萬元即可簽訂認購書，剩下的由開發商墊資。不過購房者需要在一年內付清剩下的首付金額，這期間不計利息。

    從表面意義上來說，“首付3萬”并不表示購房者只需繳納3萬元便可購得恒大城的房子，還需在約定的時間內還清剩余的首付款才可完成正常的購房流程，因此，“一成首付”實質上為分期支付30%的首付款。對于購房者來說，顯然是好事，在一定意義上也大大降低了購房門檻，另外兩成首付的免息也讓購房者得到了一定的實惠。由此可見，“一成首付”屬于開發商與購房者的自行約定，在政策層面并無違規之嫌，只能算作是一種另類營銷手段。

    武漢樓市進入調整期

    縱觀今年武漢房地產市場，銀行信貸持續收緊、國內部分城市樓市出現降價消息，讓本地市場整體出現觀望情緒。其實，不僅恒大城此番唱響了“一成首付”，今年4月在洪山廣場舉辦的武漢保利地產房展會上，保利旗下的全線產品便推出了“一成首付”優惠�！耙怀墒赘丁痹俣痊F身，無疑給目前武漢房地產市場上漸濃的“觀望說”再加了一味料。

    根據武漢市新建住房銷（預）售月度監測簡報告顯示，2014年一季度，全市新建住房實現銷售面積347.19萬平方米，環比減少20.7%，同比減少1.18%；銷售套數44930套，環比減少22.19%，同比增加1.2%。今年以來，“一成首付”屢屢現身武漢，一定程度上也表明了武漢多數樓盤已經感受到了近期銷量下降帶來的壓力。為了刺激更多消費者入市，開發商開始嘗試變換營銷手段，新聚仁市場部主任陳龍也指出，“低首付”本身就是在市場環境惡化、競爭激烈情況下采取的一種提前鎖定客戶的做法。

    針對武漢樓市運營現狀，記者采訪到了浙聯地產副總經理黃健，他并不認同“觀望說”這一現象。在他看來，武漢市場還是相對平穩的：“房地產的發展可能是進入瓶頸期，但是真正有需要的人是不會觀望的。我國政府對于當前房地產行業的主要基調，還是提倡‘正確的引導’和‘健康的發展’，未來市場和政策都將會向好的方向發展，最終市場還是需要靠自身的調整來實現良性發展。”

    “墊首付”或將加速地產金融化

    當前來看，市場仍然處于買賣雙方博弈的狀態。那么，為了刺激購房者入市，開發商打出的“零首付”、“一成首付”等“墊首付”營銷措施，究竟是基于哪些市場因素下的考慮？

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“墊首付”從開發商角度而言，無非有兩個原因：第一、通過為購房者短期內墊資，套取銀行貸款，規避政策門檻，緩解由于持續調控而導致資金回籠壓力；第二、作為一種營銷手段，一方面用來進行新聞話題炒作，另一方面降低購房者入市門檻，以達到樓盤快速成交去化的目的。

    但從地產金融化趨勢來看，“墊首付”有可能不僅僅是一種營銷手段和方式。

    張宏偉認為，自2009年開始，泛海、魯能、綠地、復地、華潤等國內房企大鱷相繼進軍銀行業，今年萬科入股徽商銀行，房地產金融化趨勢越來越明顯，這將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。伴隨著地產金融化趨勢，開發企業未來可能會為購房者提供“墊首付”相關小額貸款金融服務業務，這反過來或將也是促進一部分開發企業轉向提供金融產品服務的一個被動原因。