人民幣匯率持續下調，美元轉為強勢，導致房企海外融資的難度越來越大。21世紀經濟報道記者獲得最新數據顯示，1-5月房企海外融資同比去年大降，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀。

　　“盡管我們去年底判斷今年全年市場量價增速大幅下滑，但開春以來的糟糕局面還是超過了預期。”世聯行有關人士說。

　　2014年行至今日，全國樓市成交低迷，房地產各項指標下挫;房地產景氣指數跌至2013年來最低。

　　光耀地產董事長郭耀名對21世紀經濟報道記者說，房地產市場其實從去年年中就已出現問題，6月底的銀行間市場錢荒，到年底的個貸發放拖延，一直到今年二季度普遍性的銀行收縮房貸，一切皆有前兆。

　　早在年初開始，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量，包括開發貸和個貸;此外，影子銀行如房地產信托、私募基金、資管計劃等也受到監管層新規制約。銀監會發布的《關于信托公司風險監管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產等重點風險領域定期進行壓力測試;

　　二季度以來基金子公司對房地產項目也嚴加防范，一家公司看20個項目最后可能只有一個項目成行。

　　各家大型開發商、中原地產、世聯行等機構人士均認為，信貸已成為影響房地產的最重要的因素，信貸緊縮，市場將繼續向下調整。

　　當前，房企與客群之間的博弈也已出現了微妙的變化。中原地產首席分析師張大偉分析，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。綜合各家機構數據預判，今年上半年房地產成交基本上都會是負增長的局面，全年都存在負增長的可能。

　　下行周期中，銷售是企業的命根子。無論任何一家企業，保證銷量都應是頭等大事，這是房企內部融資的主要來源，也是避免償付危機的根本。

　　但房企今年銷售目標完成率普遍較低。1-4月，多家房企僅完成年度銷售目標的15%-30%，僅有恒大達到40%。世聯行有關人士指出，出于完成業績的需要，房企或將降價沖刺業績。

　　“量縮期持續時間的長短還取決于開發商價格調整的幅度和時機。”上述世聯行人士認為，此前開發商并未就價格達成共識，主要原因是2013年大型房企在購置土地方面普遍比較理性，財務相對穩健。但市場在經歷了4個多月的量縮期后，房企對價格調整的共識逐步形成，市場大規模降價即將開始。

　　如果降價開始，樓市何時見底?

　　下半年唯一的變量是政策。數據進一步惡化伴隨著更多政策調整出現。5月12日，由央行牽頭召開了住房金融服務座談會，繼上個月宣布定向降準之后，這是央行進一步的動作，說明中央政策的底線思維依然存在。

　　政策上可以起到立竿見影作用的仍然是信貸及資金。目前房地產業界諸多人士認為，下半年三季度全面降準的概率極高，屆時無風險收益率會快速下降至相對較低的水平，從而顯著提升風險偏好，家庭部門加杠桿的沖動會刺激房地產市場在四季度成交放量見底，價格則可能在2015年一季度見底。

　　但無論如何，2014年可謂是房企生死年，大量中小房企將以破產或被兼并結局，部分前期加杠桿過渡的大型房企也難逃償付危機。