央行座談前夕 環首都經濟圈房貸已有多緊

　　由于市場資金成本整體較高，地產風險累積，劉士余的講話是否真能帶動商業銀行放松房貸，相關部門會否動用宏觀政策工具，目前還難以確認。

　　對于開發商、金融機構和等待房貸審批的購房戶來說，央行副行長劉士余在住房金融服務專題座談會上的講話意味深長。

　　5月12日上午，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會。劉士余的一些講話引發熱議。如“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”；“合理確定首套房貸款利率水平”；“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。”

　　21世紀經濟報道記者近日調查顯示，在地方政府政策調整背景下，各大商業銀行對三四線城市的房貸卻在進一步收緊。其中，因受京津冀一體化利好因素影響的環首都經濟圈也毫不例外。

　　但是，由于市場資金成本整體較高，地產風險累積，劉士余的講話是否真能帶動商業銀行放松房貸，相關部門會否動用宏觀政策工具，目前還難以確認。

　　21世紀不動產市場總監桑豫峰認為，房地產信貸是市場化程度最高的一個領域，商業銀行能在多大程度執行央行的指導尚待觀察。

　　地方銀行風險預警

　　“自4月28日開始，我們接到上級通知，要求在嚴格執行首套房4成首付的基礎上，基礎利率上浮1.2倍。”中國銀行(行情,問診)三河支行一位房貸部門人士表示。
　　中國工商銀行燕郊支行一位房貸部門負責人也說，中國工商銀行燕郊支行目前也針對單價在1萬元/平方米以上的樓盤，執行首套房首付四成，利率上浮1.2倍的政策。另外，除了個別特定二手房代理行的業務，他們基本不再接收二手房貸業務。

　　對于信貸收緊的原因，多家銀行駐河北分支機構給予21世紀經濟報道記者的答復是，“省行對貸款規模控制很嚴，銀行需要防控風險。”

　　記者致電河北省多個城市支行發現，河北省普遍在4月底上調了首套房利率，將原本在基準利率基礎上上浮1.1倍調整為1.2倍。

　　中國農業銀行永清支行房貸部門相關負責人稱，去年上半年時，河北省本地人首套房貸還可以做到基準利率，而下半年就已經被省行要求首套房首付四成，并將利率調整為基準利率的1.1倍。五一假期前，省行再次要求，將首套房基準再次上調至1.2倍。

　　除了首套房基準利率上調，環首都經濟圈一帶樓盤申請貸款的周期也越來越長。位于香河的樓盤香城壹號一位業主告訴記者，自遞交貸款資料之日起，她已經等待9個月了。開發商的樓盤封頂也至少有6個月，早就達到貸款標準。但貸款至今遲遲未發放。

　　“貸款被拒絕了，俺工作工資誠信記錄都沒有問題，不知道為啥被拒絕了。大家要集合找富力反映去，其他人的都下來了為啥我們的沒下來？”香河樓盤富力新城一位業主憤怒地表示。

　　而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發嚴格。富力新城一位業主告訴21世紀經濟報道記者，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況，銀行直接拒絕了他的貸款申請。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉讓給其他買家的窘狀。

　　中國銀行三河支行房貸部門相關負責人通俗的說法似乎可以解釋當前銀行的心態。“房價太高了，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢。”

　　中國工商銀行燕郊支行房貸部門負責人稱，在去年下半年，燕郊房價從8000元/平方米一躍至1萬元/平方米以后，他們就將首套房首付從三成調整為四成。而擴大首付成數，可以防控樓市風險。

　　香河樓盤香榭家園一位銷售主管稱，在與他們合作的樓盤中，農業銀行目前貸款利息最便宜。如果首付四成，農業銀行只需要在基準利率基礎上上浮10%；而如果首付三成，則要在基準利率基礎上上浮15%。其他銀行基本上要上浮20%。
　　河北省的先行一步執行恐具有風向標意義。

　　4月29日，銀監會召開了2014年第一季度經濟金融形勢分析會，會上明確了今年商業銀行要防范化解包括地方政府融資平臺債務、房地產領域信貸、非標債權業務這三大領域的風險。其中，針對房地產信貸，銀監會要求，強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防范，加強經營性物業貸款風險管理和房地產信貸風險分區域管理。

　　開發商的壓力

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼浙江興潤置業出現房企倒閉破產的現象之后，中小房企頻頻出現資金面的危機。

　　中國指數研究院數據顯示，2014年一季度，我國信貸不斷緊縮，首套房的利率已全部調整為基準或基準再上浮5%，個人按揭貸款同比增速持續下行，導致市場交易量下降，1-4月全國商品房銷售額僅為1.8萬億元，同比下降7.8%，銷售面積2.8億平方米，同比下降6.9%。

　　據了解，受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團就被曝出資金鏈危機，在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業主也在網絡媒體和政府網絡問政平臺陸續發出維權帖子，以期維護自身權益。
　　而光耀集團董事長稱，其資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。

　　無獨有偶，自4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯系。這位在青島擁有多個樓盤的女地產大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業銀行以及多個民間借貸公司和個體。

　　從評級機構來看，3月19日，評級機構標準普爾及惠譽指出，中國小型地產公司——浙江興潤置業也可能出現的債務違約情況，未來有可能繼續出現于其他小型開發商，導致銀行向大型開發商更為傾斜，加速房地產市場兩極化。標準普爾表示，今年內地的房地產銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發商的信貸環境急速惡化。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，如果銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環境仍然持續，那么，開發企業資金面預期緊缺的狀況就有可能由預期轉變為現實，那么，對于上述三類企業來講，如果短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產的房企。

　　央行風向標？

　　21世紀經濟報道記者調查發現，盡管各地收緊房貸方式不同，但與地方政府“救市”不同的是，只有收緊沒有放松跡象。

　　CRIC研究中心前不久對全國22個城市的69家銀行分支機構進行了電話調研，調研結果顯示，全國各城市銀行貸款總體收緊程度沒有放松。主要表現在：其一，近9成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%，個別上浮20%；其二，相比去年年末，僅2家銀行還有優惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等，半數首套利率維持原來水平；其三，二套房方面，22個城市中的6個城市調整了一直以來相對穩定的二套房貸款利率，廣州、惠州較基準利率上浮20%。

　　2014年以來，絕大多數城市房地產市場成交冷淡，價格下滑，觀望情緒嚴重，雖然近期有少數城市對當地有關房地產的政策進行了微調，但整體來說，去年的房地產調控政策基本得以維持。真正對房地產市場產生實質影響的，就是持續偏緊的房地產信貸政策。如果房地產信貸不松，地方政府的微調效果極為有限。

　　不過，中金房地產分析師寧靜鞭則認為，房地產還會是經濟的平衡器，地方調控政策將逐步放松，尤其是近期房地產信貸面出現的正面信號。他認為，隨著房價上漲壓力緩解，房地產投資數據快速放緩，且政策調控主導權下放地方，地方調控政策放松存在充分理由。從穩經濟增長的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產信貸面近期都存在向正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預期。