摘要：與逐漸崩塌的市場信心相比，當前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人表示，從供應端來看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰線，中小企業謀求轉型；從需求端來看，觀望情緒已經形成。這種情緒已成為市場主流，短期內很難改變。
資料圖
對一些地方政府來說，房地產市場的問題似乎已經從“救不救”演變成了“如何救”。在一些地方政府明確發文“救市”的同時，還有地方政府并未發文，但以窗口指導的形式對市場進行調整。“救市”既有明修棧道，又有暗度陳倉。
分析人士認為，現有的救市政策無力托起在地方經濟結構中獨大的房地產市場。未來數月，市場低迷的態勢難有根本改變。即便如此，未來仍可能有更多城市加入“救市”大軍。分類調控、新型城鎮化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調控方面，地方政府無疑被賦予了更多權限和更大空間，但這種調整騰挪仍需在“紅線”之內。在堅守底線的前提下，未來地方政府的自我調整可能成為常態。
暗中“救市”恐非個案
自廣西南寧公開推出一系列措施、打響“救市”第一槍以來，不斷有城市加入“救市”行列。據新華網報道稱，5月7日江蘇常州天寧區召集開發商會議，搜集開發商意見，醞釀具體救市政策。上述會議中，有關部門工作人員提到，針對目前常州高庫存的現狀，計劃停建安置房，轉而向拆遷戶補貼購房款，鼓勵居民購買商品房。希望各房企項目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請購買，并給予一定優惠。
盡管并未公布具體的優惠細節，但對于市場供應嚴重過剩、被稱為“鬼城”的常州來說，“救市”似乎已成為政府部門明確發出的信號。
至此，全國已有6個城市傳出有調整樓市政策的意向，甚至正式發布了相關文件。除常州外，江蘇無錫、天津濱海新區、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出“救市”的消息。
值得注意的是，被稱作首個“裸奔救市”的安徽銅陵，已悄然將相關文件《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》從網站上撤下。銅陵市政府部門的相關人士向中國證券報記者表示，尚不清楚撤除的原因，但文件已經下發，有關職能部門已在執行。
記者還了解到，此前曾廣為流傳、并引起市場關注的福建版救市政策“閩十條”，雖未以紅頭文件的形式發布，但當地政府部門已將其視為窗口指導文件，其措施也正在執行中。
“除了明確發文或表態之外，還有不少城市的在‘暗中’悄悄救市。”福建省房地產界一位資深人士表示，早在今年3月，福建部分城市的政府部門就已知會開發商，強調政策松綁的可能。
接受記者采訪的專家也表示，公開救市的城市只是“冰山一角”，某些條款尺度可能較大，不便公開發文。以北京周邊的燕郊為例，該地區實施限購政策已久，但購房者仍然能夠以萬元左右的代價獲取購房資格，這在當地已是“公開的秘密”。
市場預期無力扭轉
盡管“救市”行為頗受社會關注，但從近幾日的市場反應來看，相關地區的樓市并無出現明顯好轉跡象。“因為二三線城市的戶籍政策相對比較松，限購政策對市場的影響有限。所以，即使以松綁限購的方式來救市，其作用也十分有限。”北京中原地產首席分析師張大偉表示。
與逐漸崩塌的市場信心相比，當前的“救市”手段顯得頗為無力。某大型上市房企負責人表示，從供應端來看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰線，中小企業謀求轉型；從需求端來看，觀望情緒已經形成。這種情緒已成為市場主流，短期內很難改變。
形成上述判斷的依據，在于整體市場供需形勢的變化。分析人士認為，經過多年的房地產投資高速增長，當前整體市場的供求關系已趨于平衡，部分區域甚至出現供大于求的現象。
在這種背景下，高成交量很難維持，因為自住和改善需求相對有限，而投資投機需求既被政策擠壓，又對市場缺乏信心。根據上海易居房地產研究院的監測，今年4月，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21.0%。“五一”期間，樓市更是遭遇冰點。
“越是出手救市的城市，越證明其房地產市場有問題，我們不會關注這部分城市。”上述負責人表示，局部的救市手段并不會挽救投資者的信心。
記者采訪的多數房地產開發企業對市場的不確定性持有謹慎態度。今年房企的區域戰略布局普遍較為保守，且更愿意堅守作為市場風險避風港的一線城市，而非出手救市的三四線城市。
張大偉表示，房地產市場已經出現趨勢性調整，除非再次出臺類似2009年的“四萬億”投資政策，否則地方政府的行為最多只能帶來短期利好，而不能改變房地產市場的調整趨勢。
樓市調控仍存“紅線”
“救市”是房地產市場的老話題。但與2011年下半年不同，如今多數城市的救市動作似乎已順利“闖關”。
對于此輪地方政府“救市”背后的個中原因，有分析人士指出，當前的政策環境與2011年時有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手“救市”，不僅僅是出于緩解地方財政壓力的考量，還在于當前的政策環境，賦予了地方政府更大操作的空間。該人士表示，這種“救市舉措”或許有兩個重要的政策因素值得關注：
第一，“分類調控”的原則。分類調控意指針對不同地區的市場差異，允許各地進行有針對性的調整，不搞“一刀切”。住建部副部長仇保興曾在今年的“兩會”期間表示，地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來調控。
第二，新型城鎮化的大局。在推進新型城鎮化的過程中，廣大中小城市的房地產業將迎來廣闊的發展空間。按照十八屆三中全會報告的提法，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。小城市在城鎮化過程中發揮的作用有待挖掘，激活房地產市場也可為中小城市聚集人口提供條件。
事實上，多數業內專家更傾向于管住地方政府的救市之手，而讓房地產市場自發調整。有觀點認為，啟動大手筆的救市行動，會繼續助長土地財政和房地產獨大的局面，不利于地方經濟長遠發展。因此，分析人士普遍預期，盡管給予了地方政府一定的自主調整空間，但中央政府仍會設置“紅線”，從全局高度掌控樓市調控政策的大方向，對尺度過大的救市行為進行約束。
中國房地產研究會副會長陳國強認為，在這種約束下，何時救？怎樣救？正在考驗地方政府的執政智慧。對于破題之道，他表示，一是矯正既有政策缺失，改變過去一些簡單粗放的做法，但也要防止矯枉過正；二是把握政策調整的尺度和力度，不觸碰政策紅線與底線，即主要在短期政策上做加減文章，不觸及長效與常態化政策；三是先行一步提前兌現戶籍制度改革等政策。
另有專家指出，已有的“救市”舉動可能會受到跟風模仿，但并不會轉移至市場供需形勢仍相對嚴峻的一線城市。借助行政手段對一線城市樓市進行約束，仍然是未來的政策方向，也是一道不可逾越的“防火墻”。
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