近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)廣受追捧，房企、險資各路資本高調(diào)擴張扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)。但值得注意的是，政府對養(yǎng)老地產(chǎn)定位不明晰，策劃多年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也未能出臺，仍僅停留在研究階段，以致開發(fā)建設企業(yè)從拿地、建設到出售都一頭霧水。在此背景下，一些企業(yè)并未擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)。
近日，國土資源部部長姜大明主持召開第7次部長辦公會議，研究養(yǎng)老用地供應與監(jiān)管等有關政策。會議提出，要認真貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，大力保障養(yǎng)老用地供應，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。
土地政策定調(diào)：鼓勵用地租賃
本次辦公會議會議提出，將養(yǎng)老用地納入國有建設用地供應計劃。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老用地，應以租賃、出讓等有償方式供地。為降低養(yǎng)老服務設施建設成本，要鼓勵以租賃方式供地。同時，要鼓勵養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設。會議同時表示，要加強養(yǎng)老用地監(jiān)管，防范以養(yǎng)老名義“圈地”以及隨意改變土地用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老用地行為的發(fā)生。
至此，高層面的經(jīng)營性養(yǎng)老用地政策終于有了定調(diào)。
北京市國土局相關負責人表示，納入土地供應計劃后，每年養(yǎng)老設施用地將不再只是要求數(shù)量，而且要對應到具體地塊。換言之，獨立明確的土地供應將為養(yǎng)老設施的建設提供更有力的保障。
事實上，在國土部會議結束后幾天內(nèi)，合肥市便趁熱打鐵，發(fā)出了通知。合肥市今后將嚴格經(jīng)營性土地供應管理，其中經(jīng)營性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵以招標拍賣掛牌方式取得出讓土地，且出讓參考價不得低于土地收儲成本。
據(jù)了解，合肥市將嚴格經(jīng)營性土地供應管理，堅持市場在資源配置中起決定性作用，經(jīng)營性土地(含商品住宅、商業(yè)、辦公、旅游、娛樂用地)，嚴格實行招標拍賣掛牌方式出讓。經(jīng)營性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵以招標拍賣掛牌方式取得出讓土地。
合肥市要求，嚴禁土地出讓與BT、BOT等建設項目捆綁，從嚴控制商住用地出讓與工業(yè)、文化、旅游、商貿(mào)市場等項目捆綁，嚴禁政府以外的單位和個人進行土地一級開發(fā)。嚴禁以作價出資(入股)方式向不符合國家規(guī)定條件的主體供應土地。
土地出讓金管理應嚴格執(zhí)行“收支兩條線”。單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部價款的50%，分期繳納的余款一年內(nèi)繳清。市、縣財政和國土部門每季度應將土地出讓金(含違約金)的繳納情況在政府網(wǎng)站和當?shù)刂饕襟w公布，接受社會監(jiān)督。
此外，合肥市在完善土地供應價格體系方面也作出規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓參考價，應依據(jù)市場評估結果，經(jīng)市土地管理委員會集體研究確定。其中，經(jīng)市招商政策認定小組認定的現(xiàn)代服務業(yè)用地出讓參考價可按不低于市場評估價的60%確定，但不得低于基準地價和土地取得成本。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地出讓參考價不得低于土地收儲成本。
但對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在國家沒有厘清養(yǎng)老地產(chǎn)應該屬于公益還是商業(yè)的情況下，推出這種養(yǎng)老地塊的話，不僅很難達到增加養(yǎng)老地產(chǎn)的目的，還變相增加了企業(yè)的圈地籌碼。“市面上可以稱為，或者自己宣傳為養(yǎng)老地產(chǎn)的，99%其實都是圈地，目的還是為了開發(fā)住宅地產(chǎn)，只不過有可能在這些樓里面做了一些養(yǎng)老的設施或者養(yǎng)老的醫(yī)院。”
500億元險資進入養(yǎng)老地產(chǎn)
此前，萬科、保利、首創(chuàng)、復興、綠城等龍頭房企紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，保利表示，將以全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。
公開信息更是顯示，房企預定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。而目前除房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)外，各家險企也紛紛涉足。
2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012年底，包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等的險資在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資已超過500億元。
2011年11月，中國人壽首個養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資100億元。目前，中國人壽在全國范圍內(nèi)共有6個養(yǎng)老基地。
2012年6月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012年9月，中國平安進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”啟動，總投資170億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養(yǎng)老項目。此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
謹防養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)化
住建部政策研究中心研究員趙路興表示，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)已有沖動苗頭。的確，在土地政策定調(diào)后，深圳率先進行了第一次以養(yǎng)老主題出讓土地。4月10日，深圳兩宗養(yǎng)老設施用地公開出讓成功，分別由前海人壽和融通信投資以4億元和2.8億元價格摘得。
深圳此次創(chuàng)新式的土地出讓方式，改變了以往社會福利用地只能由政府投資開發(fā)，“民用養(yǎng)老院”只能租賃場所經(jīng)營的局面。當天下午2時30分，深圳市土地房產(chǎn)交易中心的號牌發(fā)放處前已排起了長隊。房企、險企，各路資本大鱷齊聚。
最終，共17個競買人的A001-0198宗地，由前海人壽以溢價率484%，成交價4億元奪得該地塊。18個競買人的A805-0052宗地，更是以600%溢價，被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元的價格摘得。
對此，廣東省房協(xié)理事趙卓文表示，深圳實施養(yǎng)老地塊出讓，屬于全國第一次，具有探索意義。但值得注意的是，深圳這次土地出讓，吸引如此眾多的開發(fā)商，不得不引起政府警惕。
趙路興認為，以養(yǎng)老為由頭的地產(chǎn)項目越來越多，其中的確有一部分真正是履行社會職責，做養(yǎng)老，而另外一部分，則是瞄準房地產(chǎn)，變相圈地。
“養(yǎng)老項目地塊完全以‘價高者得’的規(guī)則出讓，造成了地價過萬。”趙卓文認為，地價過萬，運營難度較大。如果受讓人連基本的運營方案都沒有，政府就把土地以“養(yǎng)老”的名義給出去，確實顯得草率。
“地方有供地需求，市場有購買需求，開發(fā)商有追求高利潤的需求。”業(yè)內(nèi)人士表示，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須有醫(yī)院、護理等配套設施，因此，開發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業(yè)相應的稅收優(yōu)惠、補貼等置換型政策，這也是為什么近年來養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。