預計2014年北京自住房將成交4萬套至5萬套，房企為“搶客戶”而急速出貨，北京房價已創近6個月新低

　　總價不到200萬元的自住房對北京樓市成交量和市場預期影響都非常大�！蹲C券日報》記者獲悉，自住房供應量將在二季度以后大量釋放，部分房企已經執行提前搶收策略。

　　事實上，截至目前，據中原地產統計數據顯示，北京自住房入市項目已經達到了9個，合計供應住宅高達1.5萬套。

　　鑒于此，北京樓市觀望情緒非常明顯，一手房“量價”齊跌，成交量環比和同比下滑幅度均超過兩成，成交均價也創下了近6個月以來的新低;二手房房價更是在自住房剛剛入市之際就呈現微跌狀態，從單月成交來看，成交均價2%以內的微跌幅度達到了3個月。

　　房企陷搶客恐慌

　　據中原地產統計數據顯示，北京市從2013年11月份第一個自住房恒大·御景灣項目入市后，自住房項目供應已經涵蓋朝陽區、通州區、順義區和大興區等區域，總計入市項目達9個，套數為1.5萬套，是自住房5萬套供應計劃的30%，總計入市建筑面積接近200萬平方米。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，1.5萬套自住房的總量相當于北京接近一個季度的商品房住宅成交量，年內后續還將有超過20個自住房項目入市，預計2014年北京將成交約200萬元總價的自住房4萬套至5萬套，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4萬套相當于增加50%的供應。

　　張大偉表示，大量自住房的入市，明顯影響市場預期，加之2013年年末以來出現的信貸緊張，雙重壓力下，北京樓市開始滯漲。

　　事實上，自住房大量入市的沖擊已經讓開發商擔憂且忙亂。亞豪機構副總經理高姍向記者透露，鑒于自住房的沖擊和半年銷售業績的壓力，部分房企旗下敏感的剛需項目“恐慌情緒加劇”，“搶客群、快出貨”成為其普遍選擇。

　　據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，2014年4月份，北京共有33個項目推盤入市，累計釋放7136套房源。其中，東亞·印象臺湖、首創·伊林郡等售價在每平方米3萬元以下的剛需項目共19個，占到整體市場推盤量的六成。

　　高姍表示，無論是開盤項目個數，還是新增供應套數，均超過了3月份“小陽春”的供應水平，成為今年前4個月中供應最多的一個月。

　　房價創近6個月新低

　　在自住房大量入市的背景下，據亞豪機構統計，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，環比、同比分別下降22%、31%。同時，商品住宅的成交均價為24846元/平方米，不但環比下滑了一成，也創下了近6個月以來月度成交價格的最低。

　　此外，區域成交數據也同樣呈現了“量增價跌”的規律。據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，4月份房山區共成交了1438套普通住宅產品，以30%的占比一舉拔得當月成交量頭籌。同時，4月份房山區成交均價為18212元/平方米，比3月份 19064元/平方米的成交均價下滑了4個百分點。

　　據監測，包括中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍城等在內，共有來自八大房企的九個項目在4月份集中推盤，其中售價最高的項目為24000元/平方米，而最低售價已經達到14000元/平方米。

　　高姍表示，比起去年曾經一度高達25000元/平方米至28000元/平方米的區域房價水平，房企的整體價格預期已經明顯放低，其紛紛搶收、低預期開盤競跑。

　　高姍進一步表示，大興區、房山區這種前期出讓大量土地的區域因同質化項目集中，已經率先進入價格競爭的“肉搏”階段，有項目率先降價后，為了爭搶有限的客群，跟風降價成為區域內項目不得不做的選擇。

　　“自住商品房的加入，正在加速改變著市場供應與競爭格局�！备邐櫹蛴浾弑硎�，當前整體市場預期偏弱、銷售情況不甚樂觀，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補倉”的高周轉之路。此外，自住房5萬套規模的供應量導致出讓土地時與商品房捆綁入市，房企不得不調整土地儲備結構，積極購置未來占據主力供應的自住房地塊，這將成為房企“洗牌”的必經途徑。

　　除此之外，北京二手房成交均價也出現下跌。據鏈家地產市場研究部提供給《證券日報》記者的數據顯示，扣除2014年2月份和4月份，二手房房價2013年12月份、2014年1月份、3月份均環比微跌，微跌幅度均在2%以內。