當前全國樓市降溫明顯。取消政府限價，部分開發商降價跑量，購房者預期悄然轉變……今年以來出現的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開始步入市場化時代。業內人士表示，當前市場化調整將導致風險進一步凸顯，政府調控和房企都將面臨考驗。
樓市開始步入市場化時代
房產商降價跑量、政府限價松綁、購房者預期發生變化……隨著分類調控思路漸成共識，在告別政策市后，樓市的市場化因素也開始逐漸顯露。
最近，廣州市叫停了被市場廣為詬病的“雙合同”，被看做是取消政府限價并轉向市場化調控的開始。按照規定，開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，須承諾不采用雙合同進行銷售，否則將面臨違規行政處罰。
合富房地產經濟研究院院長龍斌就此評論說，雙合同現象是政府限價政策的副產品，政府限價導致房地產市場信息混亂，并讓房屋市場和土地市場脫鉤，不利于房地產行業健康發展。
不只是政府，企業對于樓市前景判斷也更加理性。今年以來，房地產企業對房地產市場前景的看法日趨謹慎。數據顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌２５．２％，房地產開發投資額繼續放緩。
而在廣東，一季度全省商品房新開工面積同比跌幅更高達３５％，３月份新開工面積降幅擴大８．５個百分點，反映出企業在開發建設方面持謹慎收縮態度。
在銷售方面，近期一些開發商加大了推盤力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”，杭州迎來第二波降價潮，一些開發商競相降價，而在成都，開發商也加大了促銷力度。
“以前房企關注焦點都在政府的調控政策，而現在更加關注市場本身，今年市場的內在因素將逐步顯現，市場的手逐漸發揮作用。開發商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉建設經濟研究所所長陳準說。
“２０１４年是樓市行政化調控向市場化改革的過渡階段，但目前離真正市場化階段仍有較長一段距離。”房地產咨詢機構克爾瑞公司分析師李權基說。
復雜局面考驗政府調控水平
成交量大幅下跌、二三線城市土地市場降溫明顯、第二波降價潮來襲、中小房企資金鏈風險凸顯、房地產下行風險拖累經濟增長……在形勢日趨復雜背景下，政府調控水平和智慧再次面臨考驗。
業內人士表示，在房地產市場開始步入市場化調整后，過去政府宏觀調控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露，而宏觀經濟面臨不小下行壓力，樓市調整又拖累經濟，錯綜復雜的形勢將對政府構建長效機制和調控水平構成考驗，樓市調控方式應更加注重市場化、長效化以及差別化。
廣東省住建廳住房發展與市場監管處處長潘偉堂表示，房地產市場調控應注重因地制宜，分類指導，更加市場化的調節手段將取代行政式的調控手段。“房地產調控的新思路更加以市場為核心，更好地厘清市場和政府的關系。”
廣東房地產協會也表示，地方政府應因地制宜適當調整政策，對于供求關系緩和、房價相對平穩的非中心城區，可考慮逐步退出限購、限價等行政干預措施，更多釋放市場活力。
“今年經濟增長的最大壓力無疑是樓市的調整，政府不能采取老辦法‘托市’，使樓市調整再次夭折。經濟增速一定程度的放慢應該接受，如果增速超過了下限，特別是明顯影響到了就業時，可以通過深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長點的辦法予以抵消。”國家行政學院教授王小廣說。
開發商面臨生死考驗
繼浙江興潤置業債務違約后，近期又有幾家房企資金鏈出現問題。業內人士表示，隨著樓市告別黃金十年，逐步走向市場化，習慣于在政策環境而不是市場環境中生存的開發商將直面市場風險和挑戰。
“今年房產商面臨的挑戰很復雜，需要高度關注。”陳準說，“市場優勝劣汰機制將越來越明顯。此外，國際貨幣政策以及互聯網金融等都可能給房地產市場帶來挑戰。”
而信貸環境收緊，銷售放緩導致流動性風險凸顯，成為當前開發商面臨的最大問題。
以廣東為例，隨著信貸政策收緊，一季度廣東房地產企業資金狀況已經開始出現隱憂。統計數據顯示，一季度全省房地產開發企業到位資金同比增長１３％，但增速比１－２月份大幅下滑，同比下跌１４．９％。
“目前房地產企業應順應形勢及時調整產品結構和營銷策略，注重資金安全管控，防范流動性風險。”廣東房地產協會報告建議。
“目前規模較大、適應能力快的開發商更具優勢，市場化后必然帶來新一輪的行業洗牌。”李權基表示。
德信資本董事兼總經理陳義楓也表示，目前房地產市場正進入一個弱周期，流動性風險將成為主要風險，中小開發商應根據自身資金狀況謹慎投資項目。
世聯行首席技術官黎振偉建議，面對挑戰，房地產企業應加快轉型，要提高應對市場波動和調整的能力，同時實現業務多元化并延長服務鏈。