有市場分析人士表示，三、四線城市房價開始出現調整先兆，多城房價環比下行，個別本地房企開始以房抵債

　　“我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發商，但兩年期到期后，這家開發商無錢還債，追繳半年多之后，無奈之下，我們接受了以房抵債。”吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露，“抵債的房子作價比市場高很多，我賣了半年也沒能以市場價格賣出去”。

　　事實上，正如李先生所言，現在多個三、四線城市房價開始走下坡路，庫存高企卻難以消化。此外，部分二線城市也由于大型開發商侵入，加之庫存急速膨脹，個別本地房企頂不住壓力開始下調在售樓盤銷售價格。

　　“營口、常州、連云港等多個三、四線城市樓市面臨崩盤，綠地集團、恒大地產以及保利地產等全國一線房企折戟連云港。”中原地產首席分析師張大偉表示，目前多個大型房企已經撤離三、四線城市，且集中退守一、二線城市”。

　　三、四線城市高庫存壓頂

　　“近兩年，多地政府都有造城計劃，甚至一個五線城市都在力爭旅游大盤項目落地。”某地方政府人士向《證券日報》記者透露，這種大盤開發計劃動輒幾十億元，甚至超過百億元。然而，有的項目開發不足30%就暫時停滯，再次動工時間卻無法確定。

　　“遼寧省營口市鲅魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算，這里的開發面積已超過1000萬平方米。”張大偉向記者表示，該區域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應，該區域整體出現供給全面過剩現象。

　　事實上，2014年以來，自杭州首次出現房價下降之后，常州、營口、連云港甚至秦皇島等地房價都開始顯現出走下坡路的跡象。即使是房價堅挺的北京，成交量也明顯下滑，且房企推剛需項目入市時已經調低原定銷售價格，“平價走量”心理占上風。

　　據悉，2月23日，常州雅居樂星河灣率先降價，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝房均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

　　對此，張大偉表示，三、四線城市房價已經明顯開始出現調整先兆。統計局數據顯示，全國房價環比下調的城市達到了6個，其中大部分是三、四線城市，預計這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態。特別是庫存嚴重的城市，人口新增放緩的城市，房價短期內很可能再度下調。

　　更為值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，長春以及黑龍江鶴崗市都出現了以房抵債的開發商，尤其是個別本地開發商，資金鏈岌岌可危。

　　“從連云港樓市目前的市場情況來看，綠地集團、恒大地產、保利地產、卓越集團等全國一線地產企業可謂集體折戟。”有業內人士向記者如是表示。

　　大型房企退守一、二線城市

　　事實上，泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示，全國樓市已經出現嚴重分化。一、二線城市和三、四線城市出現分化，而且一、二線城市之間也已經出現分化現象。

　　對此，張大偉表示，一、二線城市房價整體依舊上漲，但三、四線城市房價已經平穩，甚至顯得冷清。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三、四線城市市場醞釀崩盤風險。

　　事實上，中原地產監測的一組數據顯示，2014年3月份，10家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。

　　上述業內人士認為，這主要是由于3月份土地供應處于低位，加之今年春節以來樓市觀望氛圍濃厚，房企在銷售額達不到預期的情況下，購地熱情急速退燒，且開始轉向謹慎，尤其對三、四線城市的投資布局，大型房企可謂集體撤離。

　　“我們原來在石獅有多個項目，但經過近兩年大型開發商的搶占市場的快速布局，我們認為石獅樓市已經接近飽和，因此已經決定放棄石獅，快速消化現有尾盤存貨后，不再去新增項目。”某房企高層向《證券日報》記者表示，相反，“我們今年初就在上海拿了一塊地，一、二線城市將是我們今年拿地布局的重點區域”。

　　事實上，從泰禾集團加速北京、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來，其所拿地塊除其大本營福州外，多數資金都投向了北京和上海。

　　中原地產監測數據顯示，2014年前3個月，10家標桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比，一線城市購地金額的占比增加了24個百分點，二線城市占比下滑了28個百分點，三線及四線城市占比微增4個百分點。

　　張大偉認為，由此可見，標桿房企對一線城市后市仍持續看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降價風潮的出現，致使開發商在二線城市購地轉為謹慎。

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