京津冀一體化，規劃未出，房價先行：保定近一周多個樓盤價格上浮達10%;涿州一些現房遭搶購;燕郊個別項目單價超過1.5萬元。京津冀一體化的具體規劃現在尚未出臺，北京周邊的樓市已經表現的極度“亢奮”。那么，樓市上漲牽動的是誰的神經?城市規劃如何才能夠摘掉房價上漲推手的這頂帽子?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
炒房投資客無孔不入;保定樓市火爆，開發商連夜漲價。為何會出現政策水暖房先知?京、津、冀一體化該從何處破題?
購房者都去哪兒了?不是北京，也不是上海，而是保定!記者在河北保定的熱銷樓盤走訪發現，從3月20號至今大部分開發商已將樓盤售價提高了幾次，平均漲幅在300到500元之間，一些快要售空的樓盤已經開始準備捂盤惜售。
河北保定某樓盤銷售：我這么跟你說，你來之前我就說兩居的(每平米)漲了100元了已經，三居的沒有漲，然后過了一會，告訴我三居的也已經漲了，現在也漲了100(元/每平米)，你要不要吧。
不僅是保定，在臨近北京的河北燕郊，房價也是節節攀升。
燕郊某樓盤銷售人員：還得漲，通州新城那么大面積。突破兩萬我覺得是很輕松。燕郊當時3000多(元)的時候說貴，現在一萬多(元)還是貴，房子沒有什么時候是便宜的時候。
與此同時，天津樓市也在水漲船高。
張平山
(天津某房地產開發有限公司總經理)：這幾個區域(京津冀)在不斷的融合，那么自然而然也會對我們房地產帶來了一些正面影響。就我們項目自身而言，我們這個項目比去年大約根據不同的戶型上漲了500-800(元)左右。
3月26日，河北省發布了《關于推進新型城鎮化的意見》，讓保定和最近正熱的京、津、冀一體化戰略，一同成為了輿論關注的焦點。由于國家層面的規劃正在制定過程中，關于保定的新定位至今也只能從河北省一方的規劃中看到。
李女士(河北省發改委新聞中心)：我們前一段開了全省的一個工作會，會上就是屬于動員的意思，各方面具體怎么落實，目前還都不知道。
杜女士(北京市規劃委對外宣傳部)：現在都在做的，還沒有一個明確的下來。
楊先生(天津市規劃局宣傳辦公室)現在還沒有落實到，就是說那種能從哪幾個方面怎么知道，都是一種大的想法什么的。
馬光遠：保定等地的房價漲勢比較嚇人 因為做的是一個想象空間
(《央視財經評論》評論員)
大家看到了其中的商機，我們現在看上去它是一個事實，因為每一次大的規劃，不僅僅在京津冀，包括我們現在搞的一些自貿區，規劃還沒批，首先看到的是一個房價，所以房價本身可以看成一個先行指標，就是大家看到了其中一個商機，所以我倒不覺得這個事情本身有什么可以很奇怪的。我想講的是，這種漲法本身看起來比較嚇人，因為大家在做的是一個想象的空間。比如說保定，究竟未來它的定位是什么?周邊的一些城市我們怎么樣進行規劃，恐怕帶來的利好是不一樣的。所以我們一方面講，就是資本本身具有極高的敏銳性，比我們要敏銳得多，但同時資本也有盲目性，所以這種漲勢本身未來能不能漲下去，能不能賺到錢，還得看未來的規劃究竟怎么樣，我們的京津冀一體化最終以一個什么樣的面貌來出現很重要。
現在這個概念非常熱，也符合一個基本的邏輯，因為大家看到一體化三個字本身的這種含金量，而且看到未來不管你出什么樣的規劃，對周邊的城市有概念的，有想象力的城市都能夠帶來一個比較好的利好。比如說北京要是有一些大學，甚至有一些機關要是搬到那個地方去，那么對當地的帶動肯定是必然的。但是我想提醒的是，你得看房地產的大環境，也就是說我們不能按照以前的思維，那么以前的思維是什么?就是整個房地產不錯，整個房地產單邊上揚的趨勢非常明顯，但是現在房地產市場非常敏感。如果房地產市場出現一個調整，那么可能把這么一點點漲幅就調沒了。所以我們對資本本身是很尊重的，因為資本本身能夠顯示出投資的方向。但是如果看錯了大方向，看錯了大環境，包括我們的這個一體化本身，我們應該看到它是一個非常長效、長期的一個工作，怎么樣來兌現?
劉戈：兵馬未動房價先行 這已經成了一個規律
(《央視財經評論》評論員)
現在看很多樓盤，原來賣5000元的現在已經賣到了8000元，尤其只是在3月19號以后，這么短短10天的時間里就有這么大的漲幅，這又創了一個新的紀錄。兵馬未動房價先行，這已經成了一個規律。
關鍵是靠后期的建設到底是一個什么狀態?有的可能是這個房價就能支撐得了，有的就不行，因為一體化本身給大家創造了一個非常大的想象空間。拿長三角和珠三角來比較，上海和周邊的城市相比較，廣州和周邊的城市相比較，房價的差距基本上就是一倍左右。但北京和保定差多少?北京的房價是30000多元，保定的房價是5000多元，差距非常大。如果大家想京津冀也像上海和廣州、深圳的周圍那樣，是不是保定的房價就應該漲到15000元到20000元?這樣一個想象空間引來了很多的炒房者，但關鍵就看后續的支撐到底是怎樣。
前一段時間，我們一直已經在討論有關一些三四線城市房地產風險的問題，包括一些二線城市，一線城市的很多樓盤已經出現了在高位有風險加大的狀態。在這種狀態下，很多人還有投資的意愿，他還愿意相信房地產能夠讓我的財產增值，所以在這個時候一旦有一個題材，看到這樣一個新的題材，是一個可以進行投機的新的增長點，那么大家就出手。而且相對而言，和北京相比，像保定、廊坊這樣一些地方的房價的確還是很低的，那么這個時候，就是把已經受到一定抑制的一些投機客心底的欲望又燃起了。
馬光遠：京津冀一體化是個長期過程 不要想當然的認為周邊的房價一定會漲
(《央視財經評論》評論員)
如果我是一個開發商的話，我也一定會打出這是歷史最佳機會的廣告語。為什么?因為我們看到很多投資市場，多年來大家形成的習慣是什么?買房子不會虧。有一個概念以后，你跟著去炒以后，那絕對是正確的。這個概念一旦出來以后，首先我們看到的是開發商先動，開發商動完以后緊接著是投資客動，投資客動完以后我們才看到規劃出來了，這是一個簡單的路徑依賴。在很多情況下，當我們在提示風險的時候，有一部分人他是懂的，他做分析，我能漲多少我能夠套現，但是有相當一部分人純粹是跟風，就是我跟著，別人這么跑過去了，別人在那個地方排隊，我也不知道排隊干什么，但我也跟著排隊。
我還得提醒一下，大家千萬應該去分析一下長三角、珠三角，廣州、上海這些中心城市跟周邊城市的房價關系，而且你看那周邊的房價并不是很高，而且一體化又搞的很好。保定地區的房價可能會怎么樣翻，然后涿州怎么樣，事實上他們的人均收入是非常低的。這個一定要看到，長三角、珠三角的特點是有些地方的收入，比如無錫，蘇州等等城市可能在某種程度上比上海都高，但他們的房價很低，所以一定要看到這一點，所以我們現在第一個要意識到一體化是一個長期過程，一定要意識到目前整體房地產的風險，不要想當然。
劉戈：京津冀一體化更需要頂層設計
(《央視財經評論》評論員)
舉一個例子，我認識一個老板，原來他的公司在華北設一個銷售區，一般大公司都會在全國設若干個銷售區，那么華北里面河北，這是包括河北、北京、天津，很近，但是過一段時間他必須拆開，因為把北京單獨列出來，天津也單獨列出來，為什么?舉一個簡單的例子，比如汽車，當河北公司的人要來北京，但河北的車，在高峰的時候是不能在北京城里開的，包括現在天津，北京的汽車也開不到天津里，那搞銷售的人時間非常的寶貴，那么這個問題解決不了。
再說到頂層設計，其實有一些經驗是可以借鑒的。比如說日本的東京都，東京有著3500萬人口的大都市圈，它不是完全自然形成的，它是靠頂層設計。在1956年，日本就開始搞大東京圈的設計，而且在國土廳里專門有一個叫做都市圈整備局，整備局下面三個委員會，它下面有三個都市圈，東京圈、關西圈等三個圈。東京圈里有一都七縣，加上周邊的七個縣形成這樣一個圈，規劃里有什么呢?一個多中心，那么各個城市相對的功能要進行規劃，它的整個交通的一體化要進行規劃。因為他沒有戶口的問題，所以相對公共服務就簡單，但是我們現在面對的就是除了經濟一體化，公共服務的一體化，教育的一體化，文化的一體化，它遇到的障礙要比日本東京當時遇到的障礙要大得多，所以可能更需要頂層設計。
馬光遠：京津冀最大的距離是公共政策的差距 最容易打通是房價
(《央視財經評論》評論員)
以去年的國民統計為例，京津冀這個地區國土面積是21.6萬平方公里，占全國的只有2%，人口是1.086億，占全國7.98%，GDP是超過6萬億，占全國的10.9%，應該說真正成為中國經濟增長的一個單獨的一級，這是沒有問題的。但如果看三地之間距離，你會發現北京跟河北差距非常大，人均GDP差好多倍。
第二個，我們看到什么呢?北京的特殊在什么地方?就是我們看到這個數據以后，我們發現居然經濟的差距不是最大的，而且距離也不是最大的，現在因為有了高鐵以后，一個小時，到涿州就十幾分鐘，到武清就十幾分鐘，非常近，最大的距離是什么?公共政策的差距。所以習總書記講了七點要求，包括產業的整體的一個規劃問題，包括未來區域發展中的一個頂層設計問題，我覺得都非常好，要真正的把這些東西落到實處的話，那么這些鴻溝你怎么辦?我們現在看到的是什么?最容易打通的是什么?最容易打通的是房價。
劉戈：不能是當地的產業還沒發展起來 房價就先起來了
(《央視財經評論》評論員)
對于一些城市來說，如果能夠搭上京津冀城市一體化的班車，固然是一件好事，但是如果心太急了，在整體的頂層設計還沒有的時候，就自己給自己制造很多的概念，那么這樣誘導當地的房價快速的上升，那可能最后帶來的結果就是，你這個地方不但原來你想象的那個機會沒有了，甚至原來可能的那種機會也沒有了，因為你房價漲的太高了以后，會影響你產業的疏散，為什么會有一些產業會疏散到更加遠一點的地方?就是因為它會向成本比較低的地方去疏散，那你這個地方還沒等產業起來，房價已經起來了，成本已經很高了，人家為什么要到你這兒來呢?
馬光遠：京津冀都用大北京的概念 享受同樣的公共政策服務
(《央視財經評論》評論員)
事實上，有很多國家的首都在整體規劃中也出現過疏散功能的問題。東京、首爾都是，把它的相當一部分的行政功能搬出去了，形成一個中心。我覺得在這個過程中，一定要發揮政府在某些領域的主導作用。另外一方面，也要發揮市場的作用。比如說產業的聚集，這個是市場可以決定的。我認為，我們現在可以做的，一定要先易后難，最容易的是什么?交通;第二個是什么呢?010這個號碼，絕對是可以普及的;第三個，既然要搞城市群，那么能不能大家都用大北京的概念?就是戶口是一樣的，北京人到河北去也可以看病，也可以養老。
實際上，我個人認為應該理性的來看待房地產的表現，因為房地產本身作為中國人最重要的一個投資，看到一個概念大家就會去做，就會去炒，這是很正常的。但我們不要受它的左右，不要受它的影響，我們不是去打壓房地產，而是怎么樣把這個規劃獨立的，扎扎實實的搞一個很好的頂層設計，然后這個規劃可以保證10年，20年，甚至50年，我們好好的去做，不要去管房價。現在如果我們認為說一搞一體化房價起來，我認為這個思路也是不對。