一線樓市中介囧態

　　北上廣樓市一線見聞：中介為求“流量”改低房東報價，比價格松動更明顯的是中介業績的下滑

　　李明(化名)一大清早便走出了自己的中介門店，一身正裝的他扛著一塊寫滿房源信息的小黑板，騎著一輛破舊的電動車來到周邊一個小區門口，將小黑板放在電動車前。

　　這名在上海市普陀區從事房產中介多年的經紀人每天都以這樣的套路開始工作，只不過，這兩天他又多了一項工作——悄悄修改掛牌價。

　　“你看我小黑板上寫著的那套41平方米的一房，房東報價125萬元，但是我寫的是120萬元。”李明告訴《第一財經日報》記者，房東報價有點虛高了，很多購房者根本不會考慮，所以他偷偷把價格調低。

　　遠在1000多公里外的北京，這樣的“暗地促銷”策略已經變成現實。趙飛是朝陽區東三環一家大型房地產中介公司的經紀人，他昨天告訴本報記者，店里成交的第二套房子成交價比賣家報價降了幾萬元，這在去年同一時期是不可能出現的情況。

　　樓市冷暖，中介先知，李明和趙飛的經歷折射出的是北上廣等一線城市樓市的現狀：交易量放緩、價格松動。

　　從三萬元到四五千元

　　“主動出擊這事，只有兩種情況下會出現，要么生意特好，要么生意特差，現在的行情，顯然屬于后者。”李明對《第一財經日報》記者分析。

　　春節后，杭州樓盤降價等事件引發了關于房價“高處不勝寒”的擔憂，雖然樓市“崩盤說”遭到了業內主流聲音的反駁，但三四線城市承壓去庫存化、一二線城市價格開始松動已經成為不爭的事實。

　　在李明看來，上海二手房行情是：成交量特別低迷，但是價格非常堅挺，不少房東還在嘗試漲價。結果就是：有價無市。

　　昨天國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，上海二手住宅2月份環比漲幅僅為0.6%，廣州為0.3%，北京則是零增長。

　　而根據德佑地產監測的數據，上海2月份的二手房成交量共計11612套，環比下跌18.91%，同比下跌20.41%，創下24個月來的新低；成交均價為19612元/平方米，同比上漲14.49%，但環比下跌4%。

　　“真的很郁悶。今年以來行情特別差，照理說3月份的行情應該不錯，但今年和去年相比，簡直是一個地下一個天上。”李明說。

　　去年的這個時候，正是各地房產中介的“蜜月期”，當年3月1日，被業內稱為新“國五條”的細則出臺，其中一條核心條款即是轉讓二手房征收20%個稅，在地方落地政策出臺之前的過戶潮令不少中介的業績“爆表”。

　　“去年行情好得簡直讓人高興得睡不著覺，各個區交易大廳被擠得水泄不通的場景還歷歷在目。”李明說，“今年卻根本就賣不動！”

　　萬峰(化名)是廣州一家房地產中介公司的經紀人，從事這一行業已經4年。他的工資單體現了“同比”的心酸。

　　萬峰告訴《第一財經日報》記者，春節后自己的收入連著幾個月都沒有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元。“新‘國五條’(出臺)的那個月，我掙了3萬多塊，那是最高的時候了。”萬峰說。而根據本報記者當時的采訪，廣州一名中介的月度提成達到了17萬元。

　　根據廣州市國土房管局公布的數據，上月全市原10區(不含增城、從化)二手住宅登記宗數為3143宗，同比減少51.0%；當月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比1月減少11%。

　　滿堂紅房地產位于廣州老城區東山口門店的店長李林生對本報記者表示，他所在片區由于新房源較少，同時也是學區房首選區域，因此一直是熱門區域，但該片區近三個月的價格一直處于平穩狀態，目前銷售量低于去年同期。

　　趙飛告訴本報記者，春節假期結束后，他所在的門店共成交了兩套房子，成交價格保持了去年7月份左右的水平。

　　“現在一個月能成交一套就已經很不錯了。”他說，最近的感覺是，二手房市場已經從賣方市場變成買方市場，買家有了一定的議價能力。

　　“去年這個時候，買家比賣家著急，一套房子幾個人搶。現在這個時候，變成了賣家給中介打電話，問房子有沒有人問。”趙飛說。

　　“我們想要的是流量”

　　在李明看來，現在的樓市僵局主要原因在于買賣雙方對于房價預期存在差異。他對《第一財經日報》記者分析，房東的心態還是比較好的，不僅不降價反而在嘗試漲價。但是，由于去年上海房價普遍漲了20%以上，購房者成本不斷提高，加上現在房貸緊張，導致更多的購房者選擇觀望。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍對本報記者稱，受到信貸收緊的影響，開發商主動出貨，但沒有配合價格向下調整的動作，購房者只能選擇買小戶型或干脆暫時不買。

　　李林生分析，政策是影響交易量的一個重要原因，包括限購以及銀行貸款政策的收緊。

　　五大行之一的某銀行上海分行一名信貸經理對本報記者透露，近日，該行內部下發通知，個人首套房房貸利率在此前取消優惠的基礎上進一步上調，商業貸款40萬元以下的，基準利率上浮10%；40萬元~80萬元的，基準利率上浮5%。她強調：“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的，別的銀行可能更緊。”

　　李明告訴本報記者，一手房的房貸可能還容易搞定一些，部分二手房由于房齡的問題，現在要想及時獲得銀行貸款難度非常大。

　　他笑著說，自己的“改價”手法不會被房東識破，因為沒有寫明樓層。“對于中介來說，并不是房子賣得越貴越好，我們想要的是流量。”

　　目前，據各大中介反饋，上海市中心多數區域的二手房價仍十分堅挺，但小部分去年房價漲幅過高的區域，二手房市場已經陷入“量價齊跌”的窘境。以靠近上海自貿區的外高橋板塊為例，上海多家大型中介機構提供給《第一財經日報》的數據顯示，該區域的二手房價已悄然松動。

　　“普降5%左右，個別房源的降幅更大。”21世紀不動產上海區域市場研究部的一位人士告訴本報記者，今年前兩月，外高橋板塊二手房成交量同比下降近六成。

　　一名外高橋板塊的中介人士抱怨稱：“現在的問題是，小幅度降價還達不到購房者的心理預期，故對需求提振不大。只有降價幅度較大的，才能夠迅速成交。”

　　誰最想買房

　　有著7年從業經歷的李林生告訴《第一財經日報》記者，當前購房需求以自住為主，其次是學區房，再次是改善型住房。房地產中介公司滿堂紅提供給本報記者的一份廣州二手房市場研究報告顯示，從2月下旬起，廣州二手樓市內幾類潛在買家開始陸續看房并入市，按迫切程度從高到低排列，依次是：改善環境的換房客、學區房買家、婚房客、有3年社保或個稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長線投資客。

　　他認為，短時間內廣州市房價依然會比較平穩，今年亦不會出現大漲，“此后還不知道會有什么新政策出來，但是估計不會有太大變化”。

　　趙飛稱，店里工作日基本上沒有人來看房，到了周末，可能會有零星幾個人來看房。看房的只有兩類人，一類是要結婚的年輕人，另一類就是生孩子需要換房子的年輕夫妻。現在賣房子的有3種人，一是換房的，二是想要出國的，三是一部分公務人員。

　　“現在中介的主要工作就是打電話，一邊打電話勸說房東降低價格，一邊聯系合適的買家。”從一天成交一套到一個月成交一套，成交量下降也導致收入下降。趙飛告訴記者，目前店里積壓了大量房源，大概相當于正常庫存的兩倍。現在他每個月2500元的保底工資，雖然公司有漲工資的打算，但由于成交量上不去，“這點收入已經快吃不上飯了”。

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