|
伴隨著長三角地區降價銷售風的蔓延，一線城市房價開始出現松動，今年全國性樓市調整恐將成為大概率事件，不可避免對宏觀經濟增長和金融穩定產生負面影響。對此，應客觀理性應對，重要是保持定力。
樓市調整是房地產市場發展的內在需要。經過十年多的持續上漲，我國房價已經積累了巨大的漲幅，明顯偏離宏觀經濟基本面、居民收入和房租等多項經濟指標，客觀上存在調整的需要。2012年，全國城鎮居民人均住房面積為32.9平方米，較1998年的18.7平方米有了顯著改善。即使在一線城市北京，人均住房建筑面積已達到31.3平方米，也高于紐約和香港等國際大都市，未來增長空間明顯收窄。特別是我國人多地少，土地與住房資源相對緊缺，經濟理性住房消費觀念符合國情、社情與民情，需要大力提倡。綜合多種情況分析，未來我國樓市將進入一個相對平穩運行期，房價出現回調也是樓市快速擴張向平穩期過渡的必然結果，客觀上也難以避免或逾越。
樓市調整對我國宏觀經濟金融風險的沖擊應在可控范圍內。在應對房價下跌風險方面，我國正規金融體系已經做好準備。目前，我國商業銀行對首套房執行三成首付，二套房執行六成以上首付，且按揭貸款人的收入情況良好，這與國際金融危機爆發前的美國次貸有著本質上差異。這一情況表明，房價即使可能下跌30%也不會明顯影響到商業銀行個人住房貸款質量。還有，房價下降對地方政府性債務到期償還的沖擊也在可控范圍。據國家審計署地方政府債務審計報告，至2012年底全國11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務占全部負有償還責任債務余額的37.23%。即使出現個別地方政府債務償還風險，也可通過貸款重組和延長債務期限阻止風險集中爆發。此外，房地產業對宏觀經濟穩定增長的作用已經下降，全國房地產開發投資占GDP的比重由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，在不考慮其他因素作用下，為形成1個單位的GDP需要投入更多的房地產開發投資。因而由房價下跌引發的房地產開發投資增速回落，對宏觀經濟穩定增長的負面作用也將十分有限。
樓市調整有助于宏觀經濟金融風險緩慢釋放。當前我國社會資金過度集中于樓市，使得部分實體經濟部門嚴重“失血”，社會消費擴張乏力，金融風險快速積聚，已經明顯威脅到宏觀經濟金融穩定。住房價格過高，不僅不利于社會資本形成，減少民間實業投資和居民消費，而且還會助長社會投機氣氛，降低民間創業與創新激情，造成實體經濟虛擬化。而通過樓市調整，可以緩慢釋放風險，增強風險信號對經濟行為的引導作用，促使社會資金回流實體經濟部門，避免未來房價高位崩盤后可能出現的巨大破壞性影響。
因此，面對可能到來的樓市調整，各級政府需要保持定力，不要因為出現個別樓盤降價就擔心出現樓市全面崩盤，緊急出手“救市”。事實上，如果違背市場規律強行“救市”，那么在巨大的市場力量面前也難以取得預想效果。最好的辦法可能是順勢而為，理性應對，盡量減少樓市調整可能帶來的各方面沖擊。
|