趙乃育/繪

　　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，國內(nèi)主要城市房價在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后，價格上漲幅度進(jìn)一步趨緩，環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，價格上漲城市降至2013年以來最少，全國樓市在2014年平淡開局后又遭遇“倒春寒”。
　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，全國70大中城市房價同比、環(huán)比漲幅自2011年2月以來首次出現(xiàn)“雙收窄”，房價同比漲幅或已見頂。預(yù)計市場將高位震蕩并逐步降溫，房價漲幅步入下行通道。

　　回落　房價漲幅明顯收窄

　　數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建住房與上月相比，價格下降的城市有4個，持平的有9個，上漲的有57個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.2%。房價上漲城市減少5個，最高漲幅回落0.5個百分點。二手房方面，二手住宅價格環(huán)比上漲0.15%，漲幅繼續(xù)收窄。價格下降城市增至15個，達(dá)到近14個月來最多。
　　同比來看，新建住房價格下降的城市有1個，上漲的有69個。同比價格變動中，最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%，最高漲幅回落2.2個百分點。
　　對此，鏈家地產(chǎn)研究員張旭表示，自2012年3月以后，2月70個大中城市平均新建商品住宅價格首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙回落，其中新建商品住宅價格指數(shù)同比回落幅度達(dá)到近25個月以來最高，其中，四個一線城市，同比漲幅均回落到20%以內(nèi)。與此同時，二手住宅價格也已連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比、環(huán)比均回落的現(xiàn)象。
　　“如果從新房、二手房同時計算，這是自2011年2月以來首次同環(huán)比漲幅雙雙收窄。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示。同比來看，房價見頂回落態(tài)勢確立，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲周期結(jié)束。
　　值得注意的是，鄭紅玉指出，2月，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.38%、0.33%、0.21%，漲幅均收窄，同步性加強。“一線城市自去年4月份漲幅見頂后逐步收窄，收窄速度要明顯快于二三線，雖然其剛需堅挺，但仍難抵御全國下行大勢。”
　　從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以看到，北京2月環(huán)比上漲0.3%，較1月收窄0.2個百分點。同比方面，北京上漲15.5%，較1月收窄3.3個百分點。上海2月環(huán)比、同比分別上漲0.4%、18.7%，較1月分別收窄0.1個百分點和2.2個百分點。廣州2月環(huán)比、同比分別上漲0.5%和15.9%，較1月分別收窄0.2個百分點和3個百分點。深圳2月環(huán)比、同比分別上漲0.3%和15.9%，較1月分別收窄0.1個百分點和2.3個百分點，收窄幅度繼續(xù)擴(kuò)大。
　　張旭認(rèn)為，2012年以來房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規(guī)模的確也出現(xiàn)了降溫，房價調(diào)整的壓力增加，是此輪房價增速放緩的主要原因。此外，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現(xiàn)明顯改善也是重要影響因素。
　　以北京為例，2014年2月北京二手住宅首套商業(yè)貸款的平均利率為5.99%，達(dá)到20個月以來新高。這種收緊的信貸政策，無疑又加重了購房者的支付壓力。

　　量減　樓市成交普遍下滑

　　事實上，房價漲幅快速下滑的另一面是，樓市成交量的普遍下滑。今年前兩個月，樓市成交量普遍下滑，其中一二線城市降幅尤為明顯，而且，與成交量關(guān)聯(lián)的多個指標(biāo)也顯示出下行趨勢。另一方面，近日來，參與“打折、促銷”等變相降價的城市和房企正在增加。
　　中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，2014年以來，受監(jiān)測的54個城市合計住宅簽約數(shù)量為45萬套，同比2013年同期的58.5萬套下降了23%。其中一二線城市跌幅分別達(dá)到了36%、35%。
　　值得一提的是，北京樓市成交量的降幅尤為明顯。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至16日，北京年內(nèi)新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下調(diào)了57.5%和66%。此外，從成交額來看，2014年來新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計簽約818.8億元，同比也下降了58%。
　　不僅如此，國家統(tǒng)計局3月13日發(fā)布的2014年1月至2月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)也顯示出，2014年前兩個月全國房地產(chǎn)市場的多項指標(biāo)呈降溫趨勢，其中包括商品房銷售情況。
　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1月至2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%，辦公樓銷售面積下降8.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.4%。商品房銷售額7090億元，同比下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.9%。
　　與銷售不暢對應(yīng)的則是樓市待售面積的增加。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在待售面積方面，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米，辦公樓待售面積增加64萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加233萬平方米。
　　易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前兩個月延續(xù)了去年以來整體平穩(wěn)下行的態(tài)勢，但下行幅度有所加大”。他認(rèn)為，主要是由去年同期基數(shù)快速上行所致。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市在經(jīng)過2012到2013年的暴漲后，目前市場正在回歸理性。他預(yù)測，今年3月主要城市新建住宅成交面積將低于去年同期水平，預(yù)期同比跌幅將為17.5%。

　　預(yù)期　下半年房價或進(jìn)入下行期

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，全國樓市已經(jīng)結(jié)束暴漲周期，當(dāng)前正在逐步回歸理性，而部分房企的降價現(xiàn)象將進(jìn)一步增加市場的觀望情緒。
　　近期因一些城市新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏。張大偉表示，市場預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，加之近期信貸持續(xù)收緊對于需求釋放以及市場信心的影響顯著，在雙重不利因素影響下，3月小陽春成色不足，4月也很難樂觀。
　　張旭認(rèn)為，近期，杭州、廣州、以及北京等一二線城市都出現(xiàn)了典型房企的價格調(diào)整案例，從目前的情況來看，無論是否為價格實降，都體現(xiàn)出當(dāng)前需求、信貸層面對于市場和房企的影響在不斷加深。
　　“尤其是預(yù)計未來市場的調(diào)整仍將繼續(xù)，在典型房企的帶動下，新房市場的價格平開，或者是促銷的案例逐漸增多，短期內(nèi)購房者觀望心理還難以得到緩解，未來房價漲幅還將進(jìn)一步下降。”張旭說。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，現(xiàn)階段，房價漲幅見頂趨勢確立，一旦環(huán)比增幅轉(zhuǎn)負(fù)，房價將進(jìn)入下行空間。
　　楊紅旭認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)市場將在成交活躍的基礎(chǔ)上維持高位震蕩，但進(jìn)入下半年后，樓盤降價將不再會是個案。“部分房企將在資金鏈壓力的影響下，被迫進(jìn)行促銷或降價，房價正式進(jìn)入下行階段。”

    更迅速、更便捷閱讀深度解析、分享新銳觀點，請掃描二維碼，關(guān)注經(jīng)濟(jì)參考報微信公共賬號。