美國參議院銀行委員會高層16日公布了有關終結住房抵押貸款巨頭房地美和房利美的初步議案，計劃設置新的機構和系統來取代“兩房”。這份長達442頁的議案由參議院銀行委員會領導人蒂姆·約翰遜和麥克·克拉波共同提交，兩人希望該議案能夠在今年內獲得通過。

    不過有內部人士表示，參議院內部多位民主黨人對議案內容存在異議，而即便在參議院通過，在眾議院也將面臨諸多挑戰。

    鼓勵私人資本介入
   
    根據最新議案，“兩房”將被逐步關閉，并由一個政府支持的抵押貸款債券再保險公司所取代。約翰遜和克拉波提議強制私人貸款商持有這家再保險公司一定的權益，并承擔至少10%的抵押貸款債務第一損失，而政府將只會在私人債權人承擔損失后才提供一定的幫助。

    此外議案內容還包括在新的系統中建立嚴格的貸款審批標準，要求除首次購房者以外，其他所有購房人必須支付5%的首付。據悉，這份議案計劃在五年內實施，但內部人士也表示實際執行的時間可能要延長數倍。

    克拉波在上周發布的一份聲明中表示，兩黨達成的這項協議結束持續了五年的現狀，朝著逐步關閉“兩房”邁進了一步。他表示在關閉“兩房”的同時，將利用強大的私人資本來保護納稅人利益，為建立穩定的二級市場奠定基礎。

    目前美國抵押貸款市場規模高達10萬億美元。“兩房”并不發放貸款，而是從貸款商手中購買抵押貸款債券，將其打包成證券出售給投資人，為市場提供穩定的抵押貸款資金來源。目前兩家機構為美國60%的住房貸款提供擔保。

    對于這份議案的前景，一些分析人士表示，隨著11月份的國會中期選舉臨近，立法人士可能會將注意力轉移到競選上，這可能令其在諸如改革美國房地產金融系統等復雜議題上花費的時間非常有限。

    另有消息人士透露稱，參議院多數黨領袖里德對這份議案并不熱衷，很多民主黨人士對一些內容也存在異議。即便在參議院獲得通過，議案在共和黨控制的眾議院獲得支持的前景也并不樂觀。

    或沖擊美國房市

    一直以來，奧巴馬和國會兩黨人士都希望逐步關閉“兩房”，以減少政府在住房金融市場上的影響，并鼓勵更多私人資本進入，創造一個風險更低的住房金融體系。而在2008年為救助“兩房”投入巨資后，諸多市場人士對美國政府為“兩房”提供無限信用擔保的做法也頗有微詞。事實上，“兩房”整改問題已經成為2008年金融危機后美國金融業尚未解決的最大遺留問題。

    不過有分析人士指出，在房地產市場復蘇扎根未穩的情況下，如此大動作的改革是否合適存在爭議，上述議案的一些措施可能給脆弱的房地產復蘇帶來沖擊。

    瑞信分析師認為，議案中提出的私人債權人至少承擔10%的抵押貸款債務第一損失，這一條款可能將導致抵押貸款利率升高。而近期由于貸款成本及房價上升，美國住房市場的復蘇已經開始出現降溫趨勢。上周美國30年期固定抵押貸款利率達到4.37%，較去年5月初的歷史低點3.35%上升了超過一個百分點。

    在過去三十年中，“兩房”的存在推動了美國抵押債券市場的發展，但2008年金融危機時，“兩房”遭受重創并一度瀕臨破產。金融危機期間，美國政府曾向兩家機構提供了總額1870億美元的援助貸款。由于股價長期徘徊在1美元下方，“兩房”股票雙雙于2010年從紐交所退市，轉到場外電子柜臺交易市場(OTCBB)交易。

    在上周二約翰遜和克拉波首次透露達成終結“兩房”的協議后，“兩房”股價一度遭遇重挫，隨后略有回升。上周房利美股價下跌26%，房地美下跌23%，不過在過去一年兩家公司的股價漲幅都接近700%。

    事實上自2012年開始，隨著美國房地產市場的復蘇，“兩房”迄今為止總計以派息形式向美國財政部償還了約2029億美元，超過接受的救助金總額。

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