兩會召開在即，參加全國政協十二屆二次會議的全國政協委員陸續抵達駐地。針對近期中國房地產市場出現的復雜景象，２０１４年中國的房地產調控政策以及樓市走向亦成為委員們熱議的話題之一。

    全國政協委員、中國銀行外部監事梅興保帶來一份調研報告，這是他參與繪制的一幅全國房地產市場的“完整畫面”。

    梅興保去年參加了全國政協經濟委員會房地產專題調研，前后歷時４個月，走訪了北京、廣州等一線城市，也去了鄂爾多斯、中山等三四線城市。

    近期杭州、常州等地的樓盤降價引起了市場對中國樓市未來會否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此間接受采訪的全國政協委員認為，在中國依然處于城鎮化中的大背景下，２０１４年的中國房地產市場將保持穩中有增的態勢，但增幅將有較大幅度縮小，并出現分化趨勢。

    “一二線城市房地產市場還處于‘熱態’，發達地區的三四線城市問題也不大。而熱門城市的遠郊縣和中西部某些三四線城市確實存在供大于求的現象。”梅興保說。

    國家統計局近期公布的數據顯示，在７０個大中城市中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格去年上漲均超過２０％，南京、廈門、徐州、桂林等２０多個二三線城市房價漲幅也高于１０％，而中西部地區的三四線城市漲勢相對平緩。

    杭州市區和郊區房地產市場的分化正折射出全國范圍內房地產市場分化趨勢。

    “降價樓盤主要還是在偏僻地段，距離遠，也缺乏成熟的配套，價格本來就是虛高。還有些要降價的樓盤對應郊區戶口，為了在杭州落戶的年輕人也不會輕易買。”杭州市民董彩真說。

    一方面是一線城市房價持續上漲，地王不斷出現，一方面是一些三四線城市房價較大幅度下滑，給中國政府樓市調控政策提出很大挑戰。

    一年前出臺的“新國五條”在限購、限貸和個稅征集方面可謂相當嚴苛，但一線城市房價仍舊快速上漲。

    受土地供應等因素影響，近年來一些開發商轉向遠郊區或者三四線城市，短時間內大量供給制造了新的問題，雖對全局無顛覆性影響，但也增加了調控的難度。

    受訪的政協委員認為，市場化手段調節、住房保障軌和市場軌雙軌共同發展應是未來調控的主線，通過差異化政策逐步為一二線城市降溫，并消化三四線城市的庫存壓力。

    梅興保建議，在房地產出現供大于求的地區，地方政府應根據本地優勢發展特色產業，夯實城鎮化基礎，并建設醫院、學校等基礎設施，使房地產業自然而然、水到渠成地發展起來。而開發商則要設定合理利潤，把開工項目及時做完，攤子不要太大。

    “隨著經濟穩步前進，三四線城市的庫存會慢慢消化，情況會穩定下來。”

    中央城鎮化工作會議強調，推進城鎮化必須從中國社會主義初級階段基本國情出發，遵循規律，因勢利導，使城鎮化成為一個順勢而為、水到渠成的發展過程。

    政協委員們認為，在新型城鎮化的思路下，地方政府大拆大建的情況有望得到遏制，這將有利于房地產市場的健康發展。

    全國政協委員、財政部財科所所長賈康建議，要加快房地產稅改革。

    他認為，房地產稅不僅僅指在上海、重慶兩地已經進行試點的不動產保有環節的房產稅，還涉及在整個不動產開發、交易、保有全鏈條中各個環節的稅費，要通盤考慮。

    “保有環節的稅制建設應堅持“調節高端”的原則，不能簡單照搬美國‘普遍征收’模式。”賈康說。

    全國政協委員、中國（海南）改革發展研究院院長遲福林預計，中國房地產市場的剛性需求依然旺盛，未來要把滿足保障型、改善型需求做為發展房地產業的重點。

    “政府的主要作用是做好保障型住房建設，同時對改善型住房需求進行鼓勵，并通過市場調節抑制投資性需求。該歸政府的歸政府管，該歸市場的歸市場管，采取簡單個別政策的方法難以解決房地產市場的問題。”